第一章  緒論

1.1 研究背景

改革開放以來，國在經濟建設方面取得了舉世矚目的成就，續(xù)的快速發(fā)展使得我國躍升為世界第二大經濟體。但是從 2008 年開始的世界范圍內的經濟危機給我國的經濟發(fā)展前景帶來了很多的不確定因素，別是對房地產傳統(tǒng)行業(yè)影響巨大。

在我國房地產行業(yè)目前的競爭機制下，譽良好、管理規(guī)范的房地產開發(fā)公司更容易獲得項目的開發(fā)權，得同一房地產開發(fā)公司同時管理多個地產項目成為一種趨勢，對房地產開發(fā)公司的多項目管理水平形成挑戰(zhàn)。在全面城鎮(zhèn)化建設的推動下各地房地產開發(fā)活動越來越頻繁，合同來規(guī)范房地產企業(yè)的開發(fā)活動，得合同可以順利實施，保證工程項目三大目標（投資目標、工期目標、質量目標）的順利實現(xiàn)，而為企業(yè)創(chuàng)造利潤。但目前房地產開發(fā)企業(yè)合同管理還存在眾多問題：建筑行業(yè)在市場運行過程中尚不規(guī)范，同執(zhí)行力不強，能形成有效的約束力，同管理效率低下；地產企業(yè)合同管理人員專業(yè)化程度低，法律意識淡薄，工程合同與管理方面的法律法規(guī)知識掌握的不夠專業(yè)；企業(yè)合同管理的職能分工不明確，同管理機制不合理，同管理制度不完善。湘銀公司是一家株洲本土房產開發(fā)企業(yè)，國內其他房產公司一樣，房地產項目建設快速推進的同時，遭遇了合同管理滯后影響公司更快更好發(fā)展的瓶頸，文基于這樣的背景對房地產行業(yè)的建設工程合同管理進行研究。

.......................

1.2  研究目的與意義

1.2.1  研究目的

在閱讀大量合同管理相關理論知識和文獻資料的基礎上，過對湘銀房地產開發(fā)公司實地調查，其在合同管理方面存在的問題進行診斷分析，后利用系統(tǒng)論、組織論和三全管理等理論知識，湘銀房地產開發(fā)公司設計一套切實可行的合同管理體系。

1.2.2  研究意義

宏觀方面：建立社會主義市場經濟體制是我國經濟體制改革的目標，筑行業(yè)方面，著與之相配套的經濟法律法規(guī)的逐步細化完善，場經濟運行秩序也將會慢慢好轉，而建筑市場也會逐步規(guī)范。在這個過程中，建筑行業(yè)的合同和合同管理活動進行規(guī)范治理已經成為規(guī)范整個市場行為的突破口。本文通過研究房地產開發(fā)方的合同管理，針對性的完善房地產開發(fā)方合同管理體系和相關管理制度，期增強行業(yè)內參與人員的法制意識，用合同管理的手段提高行業(yè)的管理效率。

微觀方面：本文通過對湘銀房地產開發(fā)公司實地調查，其在合同管理方面存在的問題進行診斷分析，湘銀房地產開發(fā)公司設計一套切實可行的合同管理體系，決湘銀公司在合同管理方面存在的問題，學地利用合同管理手段，保項目成本、質量和投資目標的實現(xiàn)，期全面提升湘銀公司合同管理水平，有實踐意義。

......................

第二章  房地產企業(yè)建設工程合同管理的理論基礎

2.1 房地產開發(fā)項目與建設工程合同

2.1.1 房地產開發(fā)項目

房地產開發(fā)可以定義為通過有目的的組合利用各種資源改變某一特定區(qū)域的物質環(huán)境為人類提供生活、學習、工作、生產空間的活動。具體來說，地產開發(fā)是依法取得國有土地使用權的前提下進行基礎建設或者房屋建設的經濟行為，在一個特定的位置上進行的房地產項目規(guī)劃、設計、施工、建設等開發(fā)活動。

通常來說，地產項目開發(fā)按照時間先后順序有投資決策過程、建設實施過程以及后期的運營過程，地產開發(fā)項目的整個生命周期持續(xù)時間很長，此期間需要由房地產開發(fā)企業(yè)、勘察設計單位、銀行等投融資部門、施工單位以及建設行政主管部門等之間的有效協(xié)調和配合進而完成房地產開發(fā)任務。各過程的內容劃分如圖 2-1 所示：

房地產項目的開發(fā)成本組成主要有土地成本、建筑安裝成本、管理費、配套設施費、運行維護費或者銷售費用等組成，中建筑安裝成本占的比重很大，般達到總成本的 60%左右，見房地產開發(fā)項目的成本控制關鍵時期是在建設實施階段。

......................

2.2 建設工程合同管理

2.2.1 建設工程合同管理的特點

①專業(yè)知識要求高

建筑工程項目建設涉及到的專業(yè)門類多，建筑安裝階段就有幾十種不同專業(yè)的公司參與，如土建、市政、水電、設備、建筑材料采購等等，個門類之間的專業(yè)知識跨度又大，同管理人員必須對各個專業(yè)門類的知識都有所了解才能準確高效的進行合同管理。

②合同變更因素多，險控制難度大

建筑工程項目開發(fā)過程中很容易受到來自于項目內部或者項目外部的各種因素的影響，致不能按照合同原先的約定進行，至造成違約。僅從材料采購這一項來看就有供方主體資格、材料采購價格變化、材料供應數(shù)量、質量、材料運輸?shù)鹊葦?shù)十種不確定因素，加上建設工程項目地點固定，需要大量的室外操作，容易受到天氣等氣候條件的影響，險控制的難度很大。

③合同簽訂數(shù)量多，態(tài)控制難度大

由于影響建設工程項目的不利因素多，同管理工作必須要做到動態(tài)控制，
當不利因素發(fā)生時要盡快進行調整，不理因素帶來的損失控制到最小。

④注重全過程管理

建設工程合同管理貫穿整個項目周期，注重全過程的管理。大量工程實踐證明，于設計的原因造成的工程變更數(shù)量占總變更量的 60%以上，，果不注重全過程控制，關注后面施工過程的建設工程合同管理就等于沒有從源頭去根除問題。 

.......................

第三章   湘銀公司建設工程合同管理現(xiàn)狀與問題診斷....................... 12

3.1 湘銀公司概況.................. 12

3.2 湘銀公司建設工程合同管理現(xiàn)狀描述.................. 13

第四章  湘銀公司建設工程合同管理系統(tǒng)建設................. 29

4.1  湘銀公司建設工程合同管理體制的建設.................. 29

4.1.1 公司組織結構模式的建設................... 29

4.1.2 企業(yè)的合同管理部門設置..................... 30

第五章  結論與展望............... 48

5.1  結論.............. 48

5.2  展望................ 48

第四章  湘銀公司建設工程合同管理系統(tǒng)建設

4.1  湘銀公司建設工程合同管理體制的建設

4.1.1 公司組織結構模式的建設

針對湘銀房地產開發(fā)公司目前采用的傳統(tǒng)的職能型的組織結構模式所暴露出來的存在有多個矛盾的指令源、子公司的這些職能部門與集團的職能部門存在權利重疊、合同管理機制臃腫、效率低下影響企業(yè)管理機制的運行的問題，
建議采用能適應其發(fā)展規(guī)模的矩陣型組織結構模式。

根據(jù)目前湘銀公司的發(fā)展規(guī)模，向工作部門可以是：財務部門、人事部門、審計部門、經營部門、綜合管理部門、合同法務管理部門等部門，橫向工作部門可以是各子項目的項目管理部（如圖 4-1 所示）。 

在矩陣組織結構中，項目門層面接收縱向和橫向的兩個工作部門發(fā)來的指令，此指令源有且只有兩個。當這兩個指令發(fā)生矛盾時，以提請總經理進行協(xié)調決策�？梢圆捎靡钥v向工作部門的指令為主的辦法來減少這種矛盾帶來的影響，樣就可以減輕總經理部門的協(xié)調工作量，免多頭管理，構累贅的問題。

.........................

第五章  結論與展望

5.1  結論

文章主要在理論研究和文獻回顧的基礎上，湘銀房地產公司建設工程合同實踐進行了深入研究，利用分層抽樣調查法，該公司現(xiàn)有的合同管理體制進行了研究，據(jù)調查結果，要結論有：

1）通過對湘銀公司旗下的兩個子房地產公司的合同管理進行個案分析得出如下診斷結論：

①湘銀公司的合同管理參與人員職責分工不明確，務操作能力不強，理人員沒有嚴格遵守公司的相關制度，同執(zhí)行力不高。

②湘銀公司的合同管理制度不完善，同管理的各階段把控不嚴，有做到全方位、全過程控制。

2）通過對湘銀公司管理層進行調查分析得出如下結論：

①湘銀房地產開發(fā)公司在合同管理的各個要素中問題最大的是體制結構要素，后是管理制度要素。

②湘銀房地產開發(fā)公司的人力資源要素和合同管理業(yè)務流程要素的得分也不高，需要從人才建設和細化管理業(yè)務流程著手對該公司的合同管理水平進行提升。

本文正是基于以上結論鎖定了湘銀房地產開發(fā)企業(yè)合同管理需要完善的具體需求：研究的重點就要對該公司的體制結構進行完善，且要著重設計健全明確的合同管理制度，在合同管理理論的指導下，善了該公司合同管理體系。

參考文獻（略）