摘     要

隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟的高速發(fā)展以及城市化進程的加快，商業(yè)地產(chǎn)迎來了巨大的發(fā)展前景，同時近些年來由于國家政策法規(guī)以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，較多的住宅開發(fā)商都紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；大量新商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的進入，勢必強化了商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭氛圍，但由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)資質(zhì)差別較大，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中展現(xiàn)出了較多的問題，同時也極大的破壞了我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)原有市場環(huán)境。相比國外，我國商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，在我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的過程中，其還存在著較多方面的問題，有待于進一步完善和補充。

在本文的研究過程中，本文通過以萬科的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營現(xiàn)狀為例，本身萬科就是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營，其成功經(jīng)驗對于現(xiàn)階段國內(nèi)多數(shù)轉(zhuǎn)型企業(yè)具有較高的影響度以及說服力；在本文的研究中通過對其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營定位、開發(fā)運營模式等方面的深入分析，同時對萬科的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營經(jīng)驗作為一種標(biāo)桿，進一步具體指出萬科經(jīng)驗對我國其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可借鑒之處；其中主要包含商業(yè)地產(chǎn)運營開發(fā)模式、開發(fā)運營定位、配套管理制度、人力資源等問題，具體化的為我國其他商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)提供引導(dǎo)，從而推動我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實力的提升。
關(guān)鍵字：商業(yè)地產(chǎn)；萬科企業(yè)股份有限公司；開發(fā)運營；
 
ABSTRACT
With the modern social and economic rapid development and urbanization process accelerated, commercial real estate ushered in the great development prospects, also in recent years because of the influences of regulations and policies of the state and the macroeconomic environment, more residential developers have fought the development of commercial real estate; a large number of new commercial real estate enterprise enter, is bound to strengthen the commercial real estate market competition atmosphere, but due to the commercial real estate development enterprise quality difference between the larger, in the process of the development of commercial real estate show many problems and greatly destroyed the Chinese commercial real estate development original market environment. Compared with foreign countries, China's commercial real estate started late, in the process of China's commercial real estate development and operation, there are still a lot of problems, which need to be further perfected and added.
In this paper, the real estate business development and operations, the company has a high degree of influence and persuasion; in this paper, through in-depth analysis of its commercial real estate development and operations, in this paper, we further point out the experience as a benchmark, further specific point out that, in this paper, we further point out the experience as a benchmark for the commercial real estate development. The improvement of the overall strength of the commercial real estate development enterprise.
Key words: commercial real estate; Vanke Group; development and operation;
 
目錄
致謝 VII
第一章  緒論 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的及意義 2
1.3研究方法 3
1.4研究內(nèi)容 3
1.5文獻綜述 4
第二章  商業(yè)地產(chǎn)概述 6
2.1商業(yè)地產(chǎn)基本概念 7
2.2商業(yè)地產(chǎn)的特性 8
2.3商業(yè)地產(chǎn)分類 10
2.4商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)基礎(chǔ)理論 11
第三章  2014年商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境和形勢分析 15
3.1宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 15
3.2 2014年房地產(chǎn)市場形勢分析 19
3.3 全國2014年房地產(chǎn)運營情況 21
第四章  中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略分析 26
4.1歷史現(xiàn)狀 26
4.2未來趨勢 28
4.3存在問題 30
第五章  萬科企業(yè)股份有限公司現(xiàn)狀分析 33
5.1企業(yè)簡介 33
5.2股權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu) 33
5.3經(jīng)營狀況分析 34
5.4相關(guān)財務(wù)指標(biāo) 34
5.5萬科商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài) 41
5.6萬科商業(yè)產(chǎn)品線 42
5.7萬科商業(yè)地產(chǎn)競爭力分析 45
第六章  萬科商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略優(yōu)化策略 48
6.1合理制定開發(fā)戰(zhàn)略模式 48
6.2強化品牌管理能力提升 50
6.3優(yōu)化人才培養(yǎng)機制 52
6.4完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略機制 58
6.5企業(yè)文化構(gòu)建以及形象維護 62
6.6輔助措施 65
第七章  結(jié)論與展望 70
參考文獻 72

圖目錄
圖表 1商圈構(gòu)成圖 10
圖表 2國內(nèi)固定資產(chǎn)投資狀況 12
圖表 3房地產(chǎn)投資增速可能降至10%以下 13
圖表 4 30個大中城市銷售面積顯著回升 13
圖表 5中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資情況 14
圖表 6制造業(yè)PMI下行至50%附近 14
圖表 7國內(nèi)居民收入狀況 15
圖表 8社會消費品零售價總額，餐飲業(yè)狀況 15
圖表 9進口環(huán)比增速降低，出口基本保持平穩(wěn) 16
圖表 10全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 18
圖表 11全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速 19
圖表 12全國商品房銷售面積及銷售額增速 20
圖表 13全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速 21
圖表 14 萬科總資產(chǎn) 32
圖表 15 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變動趨勢 32
圖表 16 萬科負(fù)債權(quán)益比 33
圖表 17 現(xiàn)金占流動資產(chǎn)百分比 33
圖表 18 存貨往來款項占資產(chǎn)比重 34
圖表 19 萬科收入及利潤變動趨勢 35
圖表 20 企業(yè)營業(yè)成本占收入的比重 35
圖表 21 萬科三項費用比例波動 36
圖表 22 萬科經(jīng)營凈現(xiàn)金 36
圖表 23 現(xiàn)金流構(gòu)成 36
圖表 24 萬科集團商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 38
圖表 25 萬科商業(yè)產(chǎn)品線 39
圖表 26 龍崗萬科廣場 39
圖表 27 布吉羅崗萬科紅 40
圖表 28 南寧萬科大廈 41
圖表 29 萬科2049海上傳奇 41
圖表 30 管理人才勝任力模型 49
圖表 31 技術(shù)人才勝任力模型 49
圖表 32 業(yè)務(wù)人才勝任力模型 49
圖表 33 萬科管理系統(tǒng)圖 49
 
表目錄
表格 1  商業(yè)地產(chǎn)分類表 8
表格 2  2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況 21
表格 3  2014年東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 22
表格 4  2014年東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況 22
表格 5  萬科企業(yè)股份有限公司前十大股東 30
表格 6  萬科資產(chǎn)負(fù)債表 31
表格 7  利潤結(jié)構(gòu)表 34
 
第一章  緒論

1.1研究背景
至我國改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)出了較高的發(fā)展勢頭，同時也迎來了我國房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”，隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，以及近些年來我國政策對于房價的控制等措施，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)戰(zhàn)略成為了一個新的投資熱點，不少住宅開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在此過程中也推動了我國商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展。
2002年被稱為“我國商業(yè)發(fā)展元年”,這之后,商業(yè)地產(chǎn)吸引了眾多投資者,成為投資熱點,行業(yè)取得快速發(fā)展。國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2005年,商業(yè)地產(chǎn)全年投資完成額2039.5億元,同比增長16.3%;2013年,商業(yè)地產(chǎn)全年投資完成額為10739.2億元,同比增長26.7%,增長速度是住宅產(chǎn)業(yè)的1.5倍。從2005年至2013這8年間,商業(yè)地產(chǎn)投資完成額年均增長23.1%,雖然和住宅產(chǎn)業(yè)一樣,商業(yè)地產(chǎn)也經(jīng)歷了2003年和2007年的兩次低谷,但是總體而言,仍然保持者高速發(fā)展的狀態(tài)[1]。

第七章  結(jié)論與展望

隨著國家政府對于住宅房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控越來約為嚴(yán)厲，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場更多的成為了住宅房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向，由于涉及領(lǐng)域的不一，在轉(zhuǎn)型的過程中，其勢必會出現(xiàn)較多方面都 問題，對于企業(yè)的經(jīng)營以及發(fā)展形成嚴(yán)重的困擾。在本文的研究過程中，本文主要以萬科集團的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略為例進行探討，通過對于萬科集團的五力分析，我們可以發(fā)現(xiàn)萬科集團在商業(yè)地產(chǎn)市場中的競爭力一般，但依托其以往的品牌效應(yīng)以及雄厚資產(chǎn)以及合理化的發(fā)展策略，勢必會在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中取得初步的成效。

就本文的研究而言，筆者認(rèn)為在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略市場進軍過程中，萬科集團需要從一下方面進行強化：
優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)市場定位的優(yōu)化，市場定位是保障萬科集團在進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略活動的基礎(chǔ)，同時也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略管理活動開展過程中目標(biāo)，通過差異化的市場定位，以及結(jié)合市場需求為優(yōu)先的市場定位，能夠有效的推動萬科集團的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略項目成效提升。
優(yōu)化人才培養(yǎng)機制的構(gòu)建，人才是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中最為寶貴的資源，商業(yè)地產(chǎn)在具體的開發(fā)以及運營過程中，需要大量的專業(yè)性人才作為保障，進而才能有效的保障其具體開發(fā)以及運營活動的成效最大化展現(xiàn)；而人才培養(yǎng)機制的構(gòu)建，則是實現(xiàn)這一需求的最佳方式，在人才培養(yǎng)構(gòu)建過程中，需要通過嚴(yán)密的培訓(xùn)活動以及考核活動進行推進，才能最大化的展現(xiàn)其成效。
企業(yè)文化與企業(yè)形象的構(gòu)建以及維護，，企業(yè)文化以及形象的構(gòu)建以及維護是為了優(yōu)化萬科集團在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略過程中的市場效應(yīng)，企業(yè)文化本身就是一種外部形象展現(xiàn)，同時也是吸引消費者的有效因素，企業(yè)形象具體項目推進以及企業(yè)的運作過程中需要不斷的完善，進而實現(xiàn)最大效應(yīng)。
由于時間、精力以及筆者的能力的有限，本文對于萬科集團的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略研究還存在較多方面的不足，需要進一步的補充以及完善。

本文編號：246744