【摘要】：房地產(chǎn)的發(fā)展深遠的影響著社會的其他各行各業(yè)，強勁的帶動力、高關(guān)聯(lián)度的特點使得其在國民經(jīng)濟發(fā)展中占有了非常重要的地位。當前良好的經(jīng)濟環(huán)境下，國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，不足之處在于房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了一系列矛盾，如土地資源浪費嚴重、房價收入比居高不下、房價泡沫化加劇、房屋空置現(xiàn)象嚴重等。 本文以供需關(guān)系為房地產(chǎn)市場研究的理論基礎(chǔ)，分析了重慶市住宅房地產(chǎn)市場需求特性及影響因素，根據(jù)相關(guān)原則選擇恰當?shù)难芯康闹笜�，借助Eviews計量軟件對指標進行優(yōu)化選擇，再結(jié)合灰色系統(tǒng)方法中的灰色關(guān)聯(lián)度方法及SPSS18相關(guān)系數(shù)排序方法對干擾重慶市住宅房地產(chǎn)市場需求的影響因素實施排序分析，并借助灰色GM(1,1)模型和灰色Verhulst模型對需求量進行初步預測。最后結(jié)合研究結(jié)果及當前市場環(huán)境條件，從政府調(diào)控和企業(yè)發(fā)展兩方面提出一定的建議。 研究表明影響重慶市房地產(chǎn)住宅市場需求的影響因素中，商品房銷售價格、每年房屋竣工面積、重慶市GDP、每年房地產(chǎn)開發(fā)投資額和城鎮(zhèn)家庭可積蓄能力重要性排前幾位，城鎮(zhèn)人口總數(shù)和人均居住面積對重慶市住宅房地產(chǎn)市場影響較小。此實證結(jié)果不代表影響較小的因素對研究不重要，而是從先抓住主要矛盾后解決次要矛盾的角度考慮，以便先行有效的解決當前嚴峻的形勢。研究表明未來5年重慶市住宅房地產(chǎn)市場需求量都將呈增長趨勢，其中在目前的市場環(huán)境下，重慶市住宅房地產(chǎn)需求量被抑制，增長能力有限，除非有利好政策的出現(xiàn)。 最后本文結(jié)合研究結(jié)果及當前市場環(huán)境條件，從政府調(diào)控和企業(yè)發(fā)展兩方面提出一定的建議，期望能為解決當前矛盾起到促進作用，并希望通過對以上問題的研究，為政府和企業(yè)提供一套系統(tǒng)的分析方法。
【學位授予單位】：重慶大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2012
【分類號】：F293.3;F224
【圖文】：

以此分析居民家庭購置住房的可能性，比較簡潔，都是這種方法忽略了居民消費的重要性梯次，忽略了消費支出調(diào)整的可能性，得出的結(jié)論必然是非常的不樂觀的。在居民家庭購置住房消費決策分析中，不能將其他消費支出固化起來，而將住房消費放在最末位考慮。居民家庭的實際消費支出，會根據(jù)消費需求的必要性和緊迫性做出適當?shù)慕Y(jié)構(gòu)性調(diào)整。在居民消費支出構(gòu)成中，按其消費重要性程度，食品消費還是居第一位的，其次是衣著消費。只有在衣食無憂的條件下，城鎮(zhèn)居民家庭才會考慮購置住房，這也符合馬斯洛需求層次理論。無法想象食不果腹、衣不蔽體的居民家庭會考慮購置住房。事實上，中國城鎮(zhèn)家庭自有住房的比例不斷提高與恩格爾系數(shù)不斷下降、居民消費支出中住房支出比重不斷提高密切相關(guān)。城鎮(zhèn)居民家庭的支付能力決定其購置住房的消費決策，而決定支付能力的主要因素是家庭可能的或者是最大的積蓄能力。如果將居民家庭的食品消費支出和衣著消費支出假設(shè)為不可削減的，其可能的積蓄就是可支配收入中扣除食品消費和衣著消費支出的部分。理論上，城鎮(zhèn)居民的醫(yī)療消費支出也是不可削減的，但統(tǒng)計資料中醫(yī)療消費和保健消費合并為一項指標，保健消費為可削減的。

額比例（%）例（%）平方米）平方米）平方米）1998 991 97．3014 19.50 6.07 2058.35 914.23 600.041999 1073 112．5135 20.00 6.76 2103.76 847.51 619.562000 1339 139．6327 21.30 7.80 2833.42 1290.05 849.422001 1474 196．6684 24.50 9.95 3653.71 1661.19 1020.632002 1559 245．9130 24.70 11.01 4414.96 1709.47 1390.732003 1597 327．8881 25.80 12.83 5287.80 2098.24 1676.972004 1828 405．0791 25.00 13.35 6247.86 2191.00 1585.982005 1862 517．7291 25.80 14.93 7487.36 2335.00 2209.822006 1936 629．6300 25.70 16.11 8864.37 2709.28 2224.842007 2039 849．8966 26.90 18.18 10578.84 3555.87 2253.072008 2280 990．9970 24.50 17.10 11639.27 3508.62 2367.942009 2359 1238．9125 23.30 18.97 13052.60 3813.68 2907.052010 2391 1620．2571 23.40 20.44 17138.50 6312.64 2626.592011 2453 2015.5883 26.20 20.13 20397.24 6824.36 3424.33數(shù)據(jù)來源:重慶市統(tǒng)計年鑒

圖 3.3：重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占比分析Figure 3.3:Chongqing City real estate development investment ratio analysis近十年來房地產(chǎn)開發(fā)投資情況良好、快速增長，供給旺盛，如圖 3.3 所示。重慶市房地產(chǎn)市場的良好預期及市場，吸引了實力投資者的關(guān)注。1988 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊伍為 991 家，2010 年已經(jīng)增長到了 2391 家。同時房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售總額逐年攀升，進而使房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額和GDP 的比例不斷上升，其中 2010 年房地產(chǎn)投資額達到了 1620 億元，占到了 GDP的 20%以上。房地產(chǎn)供給量快速增長，供給總體規(guī)模逐漸增大。以房地產(chǎn)施工面積及房地產(chǎn)竣工面積為評價指標為例，2011 年，重慶市房屋施工面積和竣工面積分別達到了 20397.24 萬平米和 3424.33 萬平米，一直都是保持著增長的態(tài)勢。整體聯(lián)系看來，重慶市房地產(chǎn)市場供應(yīng)規(guī)模大，未來市場供給充足。近十年來房地產(chǎn)開發(fā)投資情況良好及快速增長給予了市場堅定的信心，吸引了大量投資性和投機性住房消費者。

【參考文獻】

相關(guān)期刊論文 前10條

1 朱永升,王衛(wèi)華,韓伯棠;影響房地產(chǎn)市場需求因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析[J];北京理工大學學報;2002年06期

2 劉杰;;完善中國房地產(chǎn)市場的理性思考[J];商業(yè)研究;2012年04期

3 鄭書耀;;控制房產(chǎn)需求預期是控制房價有效手段[J];商業(yè)研究;2012年07期

4 姚翠友;;基于GM(1,1)模型的北京市房地產(chǎn)投資分析[J];工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟;2007年07期

5 林斗明;房地產(chǎn)商品屬性及市場影響因素[J];經(jīng)營管理者;1997年05期

6 馮科;何理;;中國房地產(chǎn)市場“限購政策”研究——基于反需求函數(shù)的理論與經(jīng)驗分析[J];經(jīng)濟學動態(tài);2012年02期

7 孔行;劉治國;于渤;;使用者成本、住房按揭貸款與房地產(chǎn)市場有效需求[J];金融研究;2010年01期

8 徐凱;景普秋;趙敏;;制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素及對策分析——以青島為例[J];技術(shù)經(jīng)濟與管理研究;2012年01期

9 趙昭,王文元,李春敏;城鎮(zhèn)住宅需求預測方法[J];建筑經(jīng)濟;2000年09期

10 周麗萍;何東慧;;基于供給-需求層面的房地產(chǎn)市場價格博弈分析[J];生產(chǎn)力研究;2011年11期

本文編號：2803964