【摘要】：近年來,隨著中國市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用日益凸顯,中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過二十幾年的發(fā)展歷程,房地產(chǎn)行業(yè)自身和房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境日益健全成熟,房地產(chǎn)建筑面積和成交額也是屢創(chuàng)新高,但是,也伴隨著房地產(chǎn)市場投資過熱、房價過高并且供給結(jié)構(gòu)失衡等日益嚴(yán)重的問題。房地產(chǎn)業(yè)稱為社會各界關(guān)注的焦點,目前中國房地產(chǎn)市場的突出問題是：房地產(chǎn)市場信息不對稱,房價上漲勢頭失控,投機炒作嚴(yán)重,市場監(jiān)管力度和措施不夠等問題。這些問題中目前最突出的當(dāng)屬房價持續(xù)高漲所引發(fā)的一系列的問題,面臨被稱為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策依然一路高歌猛進,這就告訴我們,中國的房地產(chǎn)價格靠打壓是不能取得政策預(yù)期效果的,必須從理解中國房地產(chǎn)價格形成機制和影響因素出發(fā)來分析和解決這個問題。 本文從房地產(chǎn)價格決定因素和形成機制一般規(guī)律出發(fā),結(jié)合中國的國情,論述了具有我國特色的房地產(chǎn)價格決定規(guī)律,其中,通過引用“灰色理論”,結(jié)合我國深圳市的房地產(chǎn)價格的具體情況對該地區(qū)的下階段房地產(chǎn)價格走勢進行了預(yù)測。鑒于目前國家房地產(chǎn)價格調(diào)控措施在抑制我國房地產(chǎn)價格持續(xù)、快速上升中的乏力現(xiàn)實,本文結(jié)合國內(nèi)外可借鑒的調(diào)控措施,提出了一套符合我國實際情況的調(diào)控“組合拳”。 本文分為五章,主要內(nèi)容為：第一、二章屬于基礎(chǔ)理論部分,結(jié)合我國房地產(chǎn)價格構(gòu)成的具體特點,利用分解的觀點,把我國房地產(chǎn)價格分解為五部分,逐項進行分析。第三章從定價的一般方法出發(fā),重點介紹了房地產(chǎn)價格的定價方法,試圖通過賣方的角度理解房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀的成因,本章中以我國深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)為素材,通過引入近年來備受關(guān)注的“灰系統(tǒng)和灰理論”對該地區(qū)房地產(chǎn)價格的下期走勢進行了預(yù)測,希望能以此為例來加深對我國整體上未來房地產(chǎn)價格走勢的理解。面對我國房地產(chǎn)價格的高企,人們對我國房地產(chǎn)價格是否存在泡沫產(chǎn)生疑問,本文第四章引入國際普遍采用的衡量指標(biāo)——房價收入比對我國房地產(chǎn)價格的泡沫問題進行了詳細(xì)分析,并提出筆者自己的觀點。本文第五章從國家調(diào)控措施方面進行論述,建議調(diào)控時應(yīng)注意各種政策、措施的有效結(jié)合以取得理想的調(diào)控結(jié)果,該章還就我國目前積極醞釀和準(zhǔn)備出臺的“物業(yè)稅”(房產(chǎn)稅)進行了分析。
【圖文】：

圖121991年至2008年我國商品房銷售額FigUreLZfrom1991to2008Chj加a，srcal.tstesales1.2問題的提出我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的主要問題，我國的房地產(chǎn)市場脫胎于住宅供給缺的計劃經(jīng)濟體制時期，經(jīng)過這三十年的迅速發(fā)展后，成績斐然。但是不可否認(rèn)的，我國真正意義上的房地產(chǎn)市場還不成熟而且在發(fā)展過程中經(jīng)歷過幾次震蕩。我國房產(chǎn)最突出的現(xiàn)狀就是供求的非均衡狀態(tài)。影響房價的因素很多，房地產(chǎn)市場是一個多方博弈的市場，政府，房地產(chǎn)開發(fā)商，行，居民都作為獨立的經(jīng)濟主體參與其中，最終的房價也就順理成章是博弈的結(jié)果。此研究房價就要堅持系統(tǒng)工程的思想，全面考察各項推動房價上升或者導(dǎo)致房價下跌因素。在分析目前的我國房價走勢時，決不能單憑個人的愛好隨意做出判斷，必須根我國的特殊國清建立經(jīng)濟模型，定量地分析房價的走勢。

圖1.3本文的研究思路F妙re13TheideaofddsstUdy1.4本文創(chuàng)新點和不足本文采用了采用理論分析和實證研究相結(jié)合的研究方法，引入了近年來引起理論界和實務(wù)界廣泛關(guān)注里的“灰色系統(tǒng)理論及方法，，灰生成”等理論前沿的內(nèi)容，在房地產(chǎn)價格預(yù)測方面使得方法更加多樣化，同時，本文在研究房地產(chǎn)價格時，采用了分解的觀點，把房地產(chǎn)價格分解成土地價格等五部分，這有利于進一步準(zhǔn)確分析房地產(chǎn)價格問題。本文的不足之處在于:由于“灰理論”屬于學(xué)術(shù)前沿理論，作者對該理論只能盡自己所能地進行應(yīng)用，在進一步的數(shù)學(xué)處理和建模方面論述不足，甚至可能有理解偏頗甚至錯誤的地方。這些問題，作者將在以后的學(xué)習(xí)中不斷加深對這一部分的研究。
【學(xué)位授予單位】：沈陽大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號】：F293.3

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前1條

1 石艷麗;;政策調(diào)控下我國房價走勢及影響因素探析[J];商業(yè)文化(下半月);2012年01期

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前1條

1 趙煜明;長沙市商品住宅價格波動影響因素及預(yù)測研究[D];湖南農(nóng)業(yè)大學(xué);2012年

本文編號：2700613