【摘要】：近年來(lái),隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用日益凸顯,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)二十幾年的發(fā)展歷程,房地產(chǎn)行業(yè)自身和房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境日益健全成熟,房地產(chǎn)建筑面積和成交額也是屢創(chuàng)新高,但是,也伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高并且供給結(jié)構(gòu)失衡等日益嚴(yán)重的問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)稱為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn),目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問(wèn)題是：房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱,房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭失控,投機(jī)炒作嚴(yán)重,市場(chǎng)監(jiān)管力度和措施不夠等問(wèn)題。這些問(wèn)題中目前最突出的當(dāng)屬房?jī)r(jià)持續(xù)高漲所引發(fā)的一系列的問(wèn)題,面臨被稱為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策依然一路高歌猛進(jìn),這就告訴我們,中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格靠打壓是不能取得政策預(yù)期效果的,必須從理解中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制和影響因素出發(fā)來(lái)分析和解決這個(gè)問(wèn)題。 本文從房地產(chǎn)價(jià)格決定因素和形成機(jī)制一般規(guī)律出發(fā),結(jié)合中國(guó)的國(guó)情,論述了具有我國(guó)特色的房地產(chǎn)價(jià)格決定規(guī)律,其中,通過(guò)引用“灰色理論”,結(jié)合我國(guó)深圳市的房地產(chǎn)價(jià)格的具體情況對(duì)該地區(qū)的下階段房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。鑒于目前國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控措施在抑制我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)、快速上升中的乏力現(xiàn)實(shí),本文結(jié)合國(guó)內(nèi)外可借鑒的調(diào)控措施,提出了一套符合我國(guó)實(shí)際情況的調(diào)控“組合拳”。 本文分為五章,主要內(nèi)容為：第一、二章屬于基礎(chǔ)理論部分,結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的具體特點(diǎn),利用分解的觀點(diǎn),把我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格分解為五部分,逐項(xiàng)進(jìn)行分析。第三章從定價(jià)的一般方法出發(fā),重點(diǎn)介紹了房地產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)方法,試圖通過(guò)賣(mài)方的角度理解房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀的成因,本章中以我國(guó)深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)為素材,通過(guò)引入近年來(lái)備受關(guān)注的“灰系統(tǒng)和灰理論”對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的下期走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè),希望能以此為例來(lái)加深對(duì)我國(guó)整體上未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的理解。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的高企,人們對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫產(chǎn)生疑問(wèn),本文第四章引入國(guó)際普遍采用的衡量指標(biāo)——房?jī)r(jià)收入比對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)分析,并提出筆者自己的觀點(diǎn)。本文第五章從國(guó)家調(diào)控措施方面進(jìn)行論述,建議調(diào)控時(shí)應(yīng)注意各種政策、措施的有效結(jié)合以取得理想的調(diào)控結(jié)果,該章還就我國(guó)目前積極醞釀和準(zhǔn)備出臺(tái)的“物業(yè)稅”(房產(chǎn)稅)進(jìn)行了分析。
【圖文】：

圖121991年至2008年我國(guó)商品房銷售額FigUreLZfrom1991to2008Chj加a，srcal.tstesales1.2問(wèn)題的提出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的主要問(wèn)題，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)脫胎于住宅供給缺的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期，經(jīng)過(guò)這三十年的迅速發(fā)展后，成績(jī)斐然。但是不可否認(rèn)的，我國(guó)真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟而且在發(fā)展過(guò)程中經(jīng)歷過(guò)幾次震蕩。我國(guó)房產(chǎn)最突出的現(xiàn)狀就是供求的非均衡狀態(tài)。影響房?jī)r(jià)的因素很多，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)多方博弈的市場(chǎng)，政府，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，行，居民都作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)主體參與其中，最終的房?jī)r(jià)也就順理成章是博弈的結(jié)果。此研究房?jī)r(jià)就要堅(jiān)持系統(tǒng)工程的思想，全面考察各項(xiàng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上升或者導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌因素。在分析目前的我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，決不能單憑個(gè)人的愛(ài)好隨意做出判斷，必須根我國(guó)的特殊國(guó)清建立經(jīng)濟(jì)模型，定量地分析房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

圖1.3本文的研究思路F妙re13TheideaofddsstUdy1.4本文創(chuàng)新點(diǎn)和不足本文采用了采用理論分析和實(shí)證研究相結(jié)合的研究方法，引入了近年來(lái)引起理論界和實(shí)務(wù)界廣泛關(guān)注里的“灰色系統(tǒng)理論及方法，，灰生成”等理論前沿的內(nèi)容，在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)方面使得方法更加多樣化，同時(shí)，本文在研究房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，采用了分解的觀點(diǎn)，把房地產(chǎn)價(jià)格分解成土地價(jià)格等五部分，這有利于進(jìn)一步準(zhǔn)確分析房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題。本文的不足之處在于:由于“灰理論”屬于學(xué)術(shù)前沿理論，作者對(duì)該理論只能盡自己所能地進(jìn)行應(yīng)用，在進(jìn)一步的數(shù)學(xué)處理和建模方面論述不足，甚至可能有理解偏頗甚至錯(cuò)誤的地方。這些問(wèn)題，作者將在以后的學(xué)習(xí)中不斷加深對(duì)這一部分的研究。
【學(xué)位授予單位】：沈陽(yáng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號(hào)】：F293.3

【引證文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2700613