發(fā)布時(shí)間：2020-05-01 13:27

【摘要】：土地的稀缺性、外部性和期權(quán)性等特征增加了土地的價(jià)值，同時(shí)增加了土地市場(chǎng)的復(fù)雜性。在中國(guó)，，由于土地市場(chǎng)的特殊壟斷性和制度，土地市場(chǎng)的發(fā)展表現(xiàn)出許多的特性，例如，交易宗地價(jià)格接近甚至高于周邊普通商品住宅價(jià)格，土地成交價(jià)格高度偏離土地出讓底價(jià)等特殊現(xiàn)象，并引發(fā)了政府一系列的土地市場(chǎng)調(diào)控政策。土地市場(chǎng)的這些特性反映了土地供需和價(jià)格機(jī)制的復(fù)雜性，從需求角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在土地價(jià)格的形成中扮演著重要角色。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性以及價(jià)格的波動(dòng)，開(kāi)發(fā)商的預(yù)期對(duì)其決策會(huì)產(chǎn)生深刻影響�；谶@一現(xiàn)實(shí)背景，本論文從開(kāi)發(fā)商預(yù)期與市場(chǎng)不確定性的角度分析土地價(jià)格形成的機(jī)制，并探討土地出讓的制度設(shè)計(jì)。 論文對(duì)土地價(jià)格波動(dòng)的主要原因進(jìn)行系統(tǒng)理論梳理，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了土地價(jià)格決定方程，并從宏觀和微觀兩個(gè)層面研究預(yù)期因素在土地價(jià)格形成中的作用。論文通過(guò)理論分析發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期在短期和長(zhǎng)期內(nèi)都成為土地交易價(jià)格重要的影響因素，房?jī)r(jià)的不確定性是導(dǎo)致土地溢價(jià)的主要原因。論文分別利用面板數(shù)據(jù)模型和特征價(jià)格模型實(shí)證測(cè)試了開(kāi)發(fā)商預(yù)期對(duì)土地價(jià)格的影響，并利用連續(xù)性實(shí)物期權(quán)估價(jià)模型估計(jì)了北京市住宅用地的期權(quán)溢價(jià)水平，以論證理論分析的可靠性。 論文的實(shí)證研究結(jié)果表明：①房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期對(duì)土地價(jià)格具有顯著影響，城市增長(zhǎng)預(yù)期被資本化到土地價(jià)格中。開(kāi)發(fā)商以高價(jià)競(jìng)買土地的動(dòng)力源于其對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲和城市增長(zhǎng)的預(yù)期。②北京市2009年交易的住宅用地期權(quán)溢價(jià)平均水平在20%以上，且土地的期權(quán)價(jià)值顯著高于實(shí)際交易均價(jià)。③宗地周邊未來(lái)開(kāi)發(fā)的潛在住宅項(xiàng)目數(shù)量對(duì)當(dāng)期交易宗地的期權(quán)溢價(jià)具有顯著的抑制作用。 在理論和實(shí)證研究的基礎(chǔ)上，論文從開(kāi)發(fā)權(quán)與使用權(quán)相分離，單宗土地出讓規(guī)模，分割大宗地塊引入周邊競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制等方面探討了抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲的土地出讓機(jī)制。 本論文的研究不僅深入探討了土地價(jià)格的形成機(jī)制，同時(shí)為政府部門出讓土地，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供理論支持。
【學(xué)位授予單位】：清華大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號(hào)】：F224;F293.2

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本文編號(hào)：2646693