【摘要】：為了遏制一度高漲幾近失控的住房?jī)r(jià)格,中國(guó)政府一連串抑制房?jī)r(jià)的大舉措使得住宅型投資紛紛轉(zhuǎn)向新政影響較小領(lǐng)域——商業(yè)地產(chǎn),引起了該產(chǎn)業(yè)投資的急劇升溫和學(xué)術(shù)界的高度關(guān)注。事實(shí)上,商業(yè)投資的熱潮使得盲目、非專業(yè)化開發(fā)等問題日益增多,如何科學(xué)而專業(yè)的研究市場(chǎng)定位影響因素顯得迫切而急需,因?yàn)橹挥邪盐罩饕绊懸蛩剡M(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),提高商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位的有效性,降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 本文在梳理國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)研究成果的基礎(chǔ)上,基于消費(fèi)者理論、商圈理論等基礎(chǔ)理論,從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位路線的角度出發(fā),尋找影響商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位的因素,對(duì)其進(jìn)行歸納分析,整理得出包括商圈因素、消費(fèi)者因素、宗地因素和其他因素四大類影響因素。并運(yùn)用層次分析法、專家打分法和模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)各影響因素進(jìn)行了評(píng)價(jià)分析,試圖將影響商業(yè)地產(chǎn)的影響因素分主次,在為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位提供依據(jù)的同時(shí),明確各因素對(duì)定位影響程度的差異,更準(zhǔn)確的指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位,從而降低或回避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。研究結(jié)果顯示： (1)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位需要綜合考慮商圈因素、消費(fèi)者因素、宗地因素和其他因素等四大類影響因素。其中影響最大的是消費(fèi)者因素,依次是商圈因素、其他因素、宗地因素。將四大類因素進(jìn)行指標(biāo)細(xì)化,評(píng)價(jià)分析得出對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位影響最大的指標(biāo)因素是人流量,其次是消費(fèi)者偏好、所在商圈情況、競(jìng)爭(zhēng)商圈情況,這4個(gè)指標(biāo)因素權(quán)重均大于平均權(quán)重。 (2)消費(fèi)者是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位的核心因素,影響權(quán)值為0.58,占到整個(gè)權(quán)重的58%。因此,需要重視對(duì)消費(fèi)者的研究,特別是消費(fèi)人流及消費(fèi)偏好的研究,從消費(fèi)者的角度來進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位,以滿足消費(fèi)者需求為主導(dǎo)。 (3)商圈因素也是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位的主要影響因素。評(píng)價(jià)結(jié)果中商圈因素對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位影響權(quán)重為0.24,占到整個(gè)權(quán)重的24%,成為僅次于消費(fèi)者因素的核心的因素。市場(chǎng)定位時(shí)需要根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)商圈情況進(jìn)行有差異化的定位,為項(xiàng)目提供生存和發(fā)展空間的同時(shí),也擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)輻射力。 (4)而其他因素和宗地因素對(duì)商業(yè)地產(chǎn)定位影響因素最小,這兩個(gè)因素權(quán)重分別是0.06和0.12,僅占整個(gè)權(quán)重的18%。 本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位首先應(yīng)當(dāng)明確市場(chǎng)定位的路線,充分考慮影響市場(chǎng)定位的各影響因素,對(duì)各影響因素進(jìn)行全面具體的調(diào)查研究,才能有側(cè)重點(diǎn)的進(jìn)行客觀準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。
【圖文】：

居民消費(fèi)類型正向享受型和發(fā)展型消費(fèi)邁進(jìn)，消費(fèi)支出主要集中在吃、行、玩方面。(如圖5.1所示)教育文化娛樂服雜項(xiàng)商品和服務(wù)醫(yī)療保健家庭設(shè)備用品及瞥圖5.1開封市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu) Fig5.1ComsumPtionstrUctUreofKaifeng同時(shí)由于開封商業(yè)整體處于結(jié)構(gòu)調(diào)整期，零售市場(chǎng)、餐飲市場(chǎng)、娛樂市場(chǎng)和旅游市場(chǎng)也都處于一個(gè)發(fā)展初期階段，商業(yè)整體檔次較低，需要進(jìn)行升級(jí)以滿足消費(fèi)者需求。1)零售市場(chǎng)情況。開封零售商家基本以街鋪形式分布，，主要集中在鼓樓商圈;業(yè)態(tài)分布較廣，主要集中在11條路段上，總規(guī)模約42萬平方米，根據(jù)所處區(qū)域及地段的差異，租金價(jià)格0.9一10元/平方米·天不等

經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)、風(fēng)情居住和生態(tài)休閑于一體的復(fù)合的獨(dú)具特色的國(guó)際化的生態(tài)漫城，未來將承載大量高端休閑娛樂業(yè)態(tài)，周邊配套包括高爾夫公園、濕地公園等。(如圖5.2)圖5.2區(qū)域功能初步規(guī)劃方案 Figs.2ThePrelin五n農(nóng) ryPlannlngofRegionalFunCtion(8)交通通達(dá)性目前地塊僅有北側(cè)的鄭開大道通車運(yùn)行，有5條以上的公交線路經(jīng)過;南臨規(guī)劃的晉安西路;東臨規(guī)劃的十四大道;西臨規(guī)劃的十七大道。宋城大道(鄭開物流通道)，與北側(cè)鄭開鄭開大道平行。根據(jù)《中原城市群城際軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》，20巧年之前建成鄭州至開封段輕軌，其中杏花營(yíng)站位于地塊南面附近。
【學(xué)位授予單位】：四川農(nóng)業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號(hào)】：F293.3;F224

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前2條

1 黃國(guó)慶;Z城市綜合體項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書[D];華南理工大學(xué);2013年

2 程安順;城市綜合體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究[D];浙江理工大學(xué);2013年

本文編號(hào)：2601881