發(fā)布時間：2020-03-26 19:43

【摘要】：為了遏制一度高漲幾近失控的住房價格,中國政府一連串抑制房價的大舉措使得住宅型投資紛紛轉(zhuǎn)向新政影響較小領域——商業(yè)地產(chǎn),引起了該產(chǎn)業(yè)投資的急劇升溫和學術(shù)界的高度關(guān)注。事實上,商業(yè)投資的熱潮使得盲目、非專業(yè)化開發(fā)等問題日益增多,如何科學而專業(yè)的研究市場定位影響因素顯得迫切而急需,因為只有把握主要影響因素進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),提高商業(yè)地產(chǎn)市場定位的有效性,降低開發(fā)風險。 本文在梳理國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)研究成果的基礎上,基于消費者理論、商圈理論等基礎理論,從商業(yè)地產(chǎn)市場定位路線的角度出發(fā),尋找影響商業(yè)地產(chǎn)市場定位的因素,對其進行歸納分析,整理得出包括商圈因素、消費者因素、宗地因素和其他因素四大類影響因素。并運用層次分析法、專家打分法和模糊綜合評價法對各影響因素進行了評價分析,試圖將影響商業(yè)地產(chǎn)的影響因素分主次,在為商業(yè)地產(chǎn)市場定位提供依據(jù)的同時,明確各因素對定位影響程度的差異,更準確的指導商業(yè)地產(chǎn)的市場定位,從而降低或回避開發(fā)風險。研究結(jié)果顯示： (1)商業(yè)地產(chǎn)市場定位需要綜合考慮商圈因素、消費者因素、宗地因素和其他因素等四大類影響因素。其中影響最大的是消費者因素,依次是商圈因素、其他因素、宗地因素。將四大類因素進行指標細化,評價分析得出對商業(yè)地產(chǎn)市場定位影響最大的指標因素是人流量,其次是消費者偏好、所在商圈情況、競爭商圈情況,這4個指標因素權(quán)重均大于平均權(quán)重。 (2)消費者是商業(yè)地產(chǎn)市場定位的核心因素,影響權(quán)值為0.58,占到整個權(quán)重的58%。因此,需要重視對消費者的研究,特別是消費人流及消費偏好的研究,從消費者的角度來進行商業(yè)地產(chǎn)市場定位,以滿足消費者需求為主導。 (3)商圈因素也是商業(yè)地產(chǎn)市場定位的主要影響因素。評價結(jié)果中商圈因素對商業(yè)地產(chǎn)市場定位影響權(quán)重為0.24,占到整個權(quán)重的24%,成為僅次于消費者因素的核心的因素。市場定位時需要根據(jù)競爭商圈情況進行有差異化的定位,為項目提供生存和發(fā)展空間的同時,也擴大項目的商業(yè)輻射力。 (4)而其他因素和宗地因素對商業(yè)地產(chǎn)定位影響因素最小,這兩個因素權(quán)重分別是0.06和0.12,僅占整個權(quán)重的18%。 本文認為,商業(yè)地產(chǎn)市場定位首先應當明確市場定位的路線,充分考慮影響市場定位的各影響因素,對各影響因素進行全面具體的調(diào)查研究,才能有側(cè)重點的進行客觀準確的市場定位。
【圖文】：

居民消費類型正向享受型和發(fā)展型消費邁進，消費支出主要集中在吃、行、玩方面。(如圖5.1所示)教育文化娛樂服雜項商品和服務醫(yī)療保健家庭設備用品及瞥圖5.1開封市居民消費結(jié)構(gòu) Fig5.1ComsumPtionstrUctUreofKaifeng同時由于開封商業(yè)整體處于結(jié)構(gòu)調(diào)整期，零售市場、餐飲市場、娛樂市場和旅游市場也都處于一個發(fā)展初期階段，商業(yè)整體檔次較低，需要進行升級以滿足消費者需求。1)零售市場情況。開封零售商家基本以街鋪形式分布，，主要集中在鼓樓商圈;業(yè)態(tài)分布較廣，主要集中在11條路段上，總規(guī)模約42萬平方米，根據(jù)所處區(qū)域及地段的差異，租金價格0.9一10元/平方米·天不等

經(jīng)濟、城市經(jīng)濟、風情居住和生態(tài)休閑于一體的復合的獨具特色的國際化的生態(tài)漫城，未來將承載大量高端休閑娛樂業(yè)態(tài)，周邊配套包括高爾夫公園、濕地公園等。(如圖5.2)圖5.2區(qū)域功能初步規(guī)劃方案 Figs.2ThePrelin五n農(nóng) ryPlannlngofRegionalFunCtion(8)交通通達性目前地塊僅有北側(cè)的鄭開大道通車運行，有5條以上的公交線路經(jīng)過;南臨規(guī)劃的晉安西路;東臨規(guī)劃的十四大道;西臨規(guī)劃的十七大道。宋城大道(鄭開物流通道)，與北側(cè)鄭開鄭開大道平行。根據(jù)《中原城市群城際軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》，20巧年之前建成鄭州至開封段輕軌，其中杏花營站位于地塊南面附近。
【學位授予單位】：四川農(nóng)業(yè)大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2011
【分類號】：F293.3;F224

【引證文獻】

相關(guān)碩士學位論文 前2條

1 黃國慶;Z城市綜合體項目商業(yè)計劃書[D];華南理工大學;2013年

2 程安順;城市綜合體項目風險評估研究[D];浙江理工大學;2013年

本文編號：2601881