本文關(guān)鍵詞：深圳市住宅地價影響因素空間量化分析

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【摘要】：土地是人類生存的根本資源,土地價格反映的是土地的使用價值、區(qū)域的城市化發(fā)展以及區(qū)域建設(shè)發(fā)展情況。深圳市是國家重點開發(fā)的城市,近幾年來經(jīng)濟快速發(fā)展,城市化程度較快,吸引了大量的外來人口,土地資源短缺,供不應(yīng)求導(dǎo)致價格不斷膨脹。因此,公正合理地確定深圳市土地價格就成為了一個亟待解決的問題。影響因素是地價評估的核心,其直接影響估價結(jié)果的合理性。就深圳市而言,目前還沒有一套科學(xué)合理的影響因素體系標準可參考。用地類型不同,其影響因素評價體系也不同。因此,針對不用用地類型建立相應(yīng)的影響因素評價體系就顯得十分必要和迫切,建立影響因素體系必須要對影響因素進行定量分析,才能確定哪些因素對土地價格的影響最大,是如何影響土地價格的,具有什么樣的影響規(guī)律。因此,本文通過引入GIS空間分析技術(shù),對深圳市住宅用地價格因素進行量化分析,為深圳市住宅用地建立一套科學(xué)合理的影響因素評價體系提供科學(xué)依據(jù)。本研究具體包括以下內(nèi)容:(1)豐富并完善深圳市住宅用地價格影響因素體系。在文獻綜述法的基礎(chǔ)上,對住宅用地價格影響因素進行總結(jié),然后再結(jié)合深圳市特點,采用特爾菲法和主成分分析方法來對種類繁多的影響因素進行分析篩選,最終確定深圳市住宅用地價格影響因素體系。(2)采用網(wǎng)絡(luò)分析模型來量化深圳市住宅用地影響因素�；谏钲谑新肪W(wǎng),采用網(wǎng)絡(luò)分析對軌道站點、公交站點、醫(yī)院、規(guī)劃軌道站點、規(guī)劃學(xué)校等8個影響因素進行空間距離的量化,詳細的闡述了各影響因素的量化結(jié)果。(3)建立了深圳市住宅用地價格地理加權(quán)回歸模型。通過對最優(yōu)帶寬的計算,比較分析了不同空間核、不同帶寬下地理加權(quán)回歸模型的差異,最終得出空間核為Fixed Gaussian(distance),帶寬方法為AIC時模型性能最佳,以此回歸模型作為深圳市住宅用地價格影響因素解釋的模型,并對模型顯著性進行了檢驗,得出該回歸方程顯著。然后對回歸系數(shù)進行分析,結(jié)果表明市級商服中心可達性、重點規(guī)劃片區(qū)、小學(xué)、中學(xué)、軌道站點、公交站點、規(guī)劃軌道站點、規(guī)劃學(xué)校、規(guī)劃利空、醫(yī)院對住宅用地價格的影響顯著;市級商服中心、中學(xué)、規(guī)劃利空的區(qū)位影響差異最大。不同影響因素在不同的區(qū)域的影響差異較大,因此在土地評估過程中選擇樣本時應(yīng)該選擇特征因素進行對比,而不是所有的因素。(4)建立了深圳市住宅用地價格影響因素權(quán)重計算的層次分析模型。根據(jù)前面各影響因素對住宅用地價格的影響分析結(jié)果,再通過邀請估價專家根據(jù)結(jié)果進行打分確認,最終建立了深圳市住宅用地價格影響因素權(quán)重計算的層次分析模型。層次分析結(jié)果表明軌道便捷度、市級商服中心可達性、中學(xué)、醫(yī)院對住宅用地價格影響較大,權(quán)重較高。(5)建立了深圳市住宅用地價格各影響因素作用分的量化標準。按照各影響因素空間作用形式,采用不同的模型計算因素作用分,從而建立了一套規(guī)范、合理、科學(xué)的影響因素作用分量化標準。
【學(xué)位授予單位】：武漢大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2017
【分類號】：F299.23;P208

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本文編號：1296422