【摘要】 公允價(jià)值計(jì)量可以為信息使用者提供更加相關(guān)的信息，但也存在弊端，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場不完善、會計(jì)準(zhǔn)則不健全的時(shí)代，公允價(jià)值的規(guī)定不夠詳細(xì)、具體。公允價(jià)值為上市公司所利用，將其作為一種新的手段進(jìn)行盈余管理，操縱利潤，為信息使用者提供不真實(shí)的信息。在房地產(chǎn)市場火熱的今天，公允價(jià)值計(jì)量屬性下，將房地產(chǎn)上市公司是否存在盈余管理行為及主要利用何種形式進(jìn)行盈余管理作為研究的主要目的，此項(xiàng)課題對我國未來的發(fā)展具有重大的意義。一方面，研究結(jié)果可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供寶貴的實(shí)證數(shù)據(jù)，同時(shí)為將來公允價(jià)值的發(fā)展、會計(jì)準(zhǔn)則的完善提供一些理論指導(dǎo)；另一方面，本課題的研究結(jié)果可以為投資者和監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供一些實(shí)務(wù)指導(dǎo)。文章以房地產(chǎn)上市公司作為研究主體，以盈余管理作為研究對象，在公允價(jià)值應(yīng)用的基礎(chǔ)上分析各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)對房地產(chǎn)上市公司盈余管理產(chǎn)生的影響，建立相關(guān)模型應(yīng)用數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，并提出抑制房地產(chǎn)上市公司盈余管理的建議。文章首先介紹房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)、盈余管理的相關(guān)理論、公允價(jià)值的相關(guān)理論及兩者的關(guān)系。其次，在理論上分析公允價(jià)值的應(yīng)用對房地產(chǎn)上市公司盈余管理的影響，歸納出代表公允價(jià)值的指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上提出假設(shè)，然后結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)對計(jì)量盈余管理的模型進(jìn)行了改造，將盈余管理作為因變量、公允價(jià)值相關(guān)的指標(biāo)作為自變量構(gòu)建模型，并在模型中加入了控制變量。利用房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)分年度對綜合行業(yè)特征的擴(kuò)展瓊斯模型進(jìn)行測度分析，并對房地產(chǎn)上市公司盈余管理的程度、變動及相關(guān)性進(jìn)行了分析，在相關(guān)性判定的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了回歸分析。最后根據(jù)實(shí)證結(jié)果，提出完善公允價(jià)值抑制房地產(chǎn)上市公司盈余管理的建議。 

第1章 緒  論 

1.1 研究背景及意義 

1.1.1 研究背景 

新會計(jì)準(zhǔn)則中處理原則與計(jì)量屬性都發(fā)生了很大的變化，其中以財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性與國際化作為導(dǎo)向，以公允價(jià)值計(jì)量屬性作為新的計(jì)量屬性引入會計(jì)準(zhǔn)則，更符合市場化經(jīng)濟(jì)的需要，能給信息使用者提供更相關(guān)的財(cái)務(wù)信息，以使信息使用者做出正確的抉擇。公允價(jià)值也會對上市公司的諸多業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響，例如，在金融工具、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量、債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換、非同一控制下企業(yè)合并及資產(chǎn)減值損失的計(jì)提等具體業(yè)務(wù)方面均使用了公允價(jià)值計(jì)量屬性。多方面的使用對公允價(jià)值提出了更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮鳝h(huán)境，因此，公允價(jià)值得到會計(jì)界專家及實(shí)務(wù)人員的熱切關(guān)注。

公允價(jià)值引起眾多的關(guān)注，其是否會對上市公司的盈余管理產(chǎn)生影響，是否會成為上市公司進(jìn)行盈余管理的手段，各界人士爭論不斷。其中一部分學(xué)者認(rèn)為，公允價(jià)值計(jì)量屬性更能代表市場的反應(yīng)，較歷史成本而言，為信息使用者的決策提供更相關(guān)的參考標(biāo)準(zhǔn)。因此，在一定程度上，可以減小盈余管理的空間（不會成為盈余管理的手段）。其他學(xué)者認(rèn)為，公允價(jià)值的應(yīng)用環(huán)境是比較完善、自由開放、公平競爭的市場，而以我國目前的情況，無法提供公允價(jià)值應(yīng)用的成熟環(huán)境，雖然準(zhǔn)則對公允價(jià)值做出了嚴(yán)格的規(guī)定，由于市場是千變?nèi)f化的，在這種情況下，公允價(jià)值的估計(jì)會摻雜一些人為的因素，會干擾公允價(jià)值的公允性與可靠性。公允價(jià)值存在的弊端及計(jì)量的難度會使其會成為上市公司盈余管理的新寵，加大盈余管理的可能性。 

近年來，關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量屬性下盈余管理的研究較多，主要是通過實(shí)證研究進(jìn)行的，采用的方法不一，針對具體行業(yè)的研究也在逐漸變熱。房地產(chǎn)行業(yè)成為我國一個(gè)很重要的行業(yè)，它同各行各業(yè)有或多或少的聯(lián)系，而且房地產(chǎn)行業(yè)受到大多數(shù)人的關(guān)注，國家也通過各種各樣的手段對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理。公允價(jià)值的出臺是否成為房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段，這需要數(shù)據(jù)證明。因此，本文以房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，以公允價(jià)值的具體應(yīng)用為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)上市公司的盈余管理行為進(jìn)行實(shí)證研究。 

1.1.2 研究意義 

對于公允價(jià)值的研究已有一段時(shí)間，但對公允價(jià)值下盈余管理的研究時(shí)間尚短，無統(tǒng)一的結(jié)論,因此，是一個(gè)新鮮的話題。且在我國經(jīng)濟(jì)市場不完善的情況下，關(guān)于公允價(jià)值的規(guī)定尚不確切。因此，公允價(jià)值下盈余管理會是一個(gè)很熱的話題。 

在我國少數(shù)的研究中，大部分研究集中于公允價(jià)值下上市公司的盈余管理實(shí)證研究，具體到特定行業(yè)的研究甚少，且相關(guān)的研究中一般采用比較籠統(tǒng)的方法選擇對盈余管理進(jìn)行衡量，不夠完善。文章通過搜集房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)對盈余管理進(jìn)行計(jì)算，并對房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行了描述和結(jié)果分析，文章不僅采用了被解釋變量、解釋變量而且用到了控制變量，有很強(qiáng)的針對性，可以得到比較準(zhǔn)確的結(jié)論。其可以產(chǎn)生以下意義： 

第一，在理論上，研究結(jié)果可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供寶貴的實(shí)證數(shù)據(jù)，同時(shí)為將來公允價(jià)值的發(fā)展、完善會計(jì)準(zhǔn)則提供一些理論指導(dǎo)。并為將來其他特定行業(yè)的盈余管理實(shí)證研究提供一定的理論依據(jù)。 

第二，在現(xiàn)實(shí)中，本課題的研究結(jié)果可以為投資者和監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供一些實(shí)務(wù)指導(dǎo)：投資者可參考本課題的研究結(jié)論來評估房地產(chǎn)公司的盈余管理程度，調(diào)整高效策略與融資策略；管制機(jī)關(guān)可參考實(shí)證結(jié)論找出房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理程度較高的時(shí)期，抓住監(jiān)管重點(diǎn)，維持經(jīng)濟(jì)市場。 

1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀述評 

1.2.1 國外研究現(xiàn)狀 

1.2.1.1  公允價(jià)值的研究現(xiàn)狀 

公允價(jià)值是由Maurice Moonitz（1961）最早提出的，他指出：市場價(jià)格是其他計(jì)量屬性的基礎(chǔ)，其中包含公允價(jià)值。他還提出了“公平交易”、“交易雙方的理性行為”、“市場交易足夠活躍”等有關(guān)公允價(jià)值的理念。此研究為將來公允價(jià)值及其他問題的研究指明了方向，奠定了基礎(chǔ)。 

FASB 的定義則認(rèn)為公允價(jià)值計(jì)量的目標(biāo)是確定脫手價(jià)格，F(xiàn)ASB（2007）擴(kuò)大了公允價(jià)值的使用范圍，允許主體選擇按公允價(jià)值計(jì)量多種金融工具和特定項(xiàng)目。 

美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會在其財(cái)務(wù)會計(jì)概念公告第7輯《在會計(jì)計(jì)量中運(yùn)用現(xiàn)金流量信息和現(xiàn)值》中明確指出，在初始確認(rèn)時(shí)如果沒有相反的證據(jù)，則支付或收到的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物（歷史成本或收入）通常被假定為接近公允價(jià)值，現(xiàn)行成本和現(xiàn)行市價(jià)都在公允價(jià)值定義的范圍內(nèi)。由此可見，公允價(jià)值并不是與歷史成本相對立的概念。只要同時(shí)符合（公允價(jià)值）定義、可計(jì)量性、相關(guān)性和可靠性這四條標(biāo)準(zhǔn)的已有計(jì)量屬性都可以是公允價(jià)值。 

1.2.1.2  盈余管理的研究現(xiàn)狀 

Katherine Schipper 將盈余管理解釋為“企業(yè)管理當(dāng)局通過有目的地控制對外報(bào)告過程，以獲取某些私人利益的披露管理。”在該解釋中，盈余管理采取不同的方法操縱利潤表中的指標(biāo)數(shù)值，且還操縱其他相關(guān)會計(jì)報(bào)告中的指標(biāo)數(shù)值，對信息披露產(chǎn)生影響。 

Warfield,J.Wild 和 K.Wild（1995）的研究表明管理層持股比例與公司可操控性應(yīng)計(jì)利潤的絕對值顯著負(fù)相關(guān)；管理層持股比例低于 5%的公司與管理層持股比例高于 35%的公司相比，前者的可操控性應(yīng)計(jì)利潤絕對值是后者的兩倍多。 

Teoh、Welch、Wlong（1998）對 SEO（Seasoned Equity Offerings，股權(quán)再融資）公司的研究發(fā)現(xiàn)，這類公司的可操控性流動應(yīng)計(jì)利潤在股票發(fā)行前增大，在股票發(fā)行當(dāng)年達(dá)到最大，并在股票發(fā)行后開始減小。他們在另一篇文章中對美國上市公司IPO（Initial Public Offering，首次公開發(fā)行）的研究也發(fā)現(xiàn)了類似的結(jié)論，即上市公司在首次發(fā)行之前，會對其盈余進(jìn)行調(diào)整進(jìn)而夸大利潤。 

第2章 基礎(chǔ)理論概述 

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)概述 

2.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)定義 

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及各行各業(yè)，從房地產(chǎn)的生產(chǎn)到銷售是一體的，在我國是獨(dú)立存在的，無法與其他相關(guān)行業(yè)合并（如建筑業(yè)）。在我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)既是支柱性行業(yè)也是新興的行業(yè)，它于20世紀(jì)末興起，在此20多年間，發(fā)展迅速，2011年房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤 5798.58 億元，比 2008 年的營業(yè)利潤上升了 68.95%，是一個(gè)潛力很大的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及各行各業(yè)，從水泥、鋼鐵、建筑到金融業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會帶動一批產(chǎn)業(yè)的鏈條發(fā)展。近幾年，兩會不斷提出對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)管理，包括房價(jià)和房貸等，防止發(fā)生房地產(chǎn)市場泡沫。基于此背景，文章將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、管理和中介服務(wù)活動的上市公司作為研究對象。 

2.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn) 

房地產(chǎn)行業(yè)以開發(fā)房地產(chǎn)為主，具有開發(fā)的項(xiàng)目周期長、商品較為特殊的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)還包括其他項(xiàng)目：如房租的出租以及房屋經(jīng)紀(jì)等。其業(yè)務(wù)的多樣化加大了房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)活動核算的難度。其中主要包括以下幾個(gè)特點(diǎn)： 

（1）預(yù)售制度 

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)銷與預(yù)售方式中，預(yù)售制度與其他行業(yè)相比，較為特殊。預(yù)售實(shí)際上是一個(gè)從消費(fèi)者手中借款到實(shí)現(xiàn)銷售收入的過程。在此過程中，房地產(chǎn)行業(yè)需要提前支付一定的投資資金，取得土地的使用權(quán)，并將開發(fā)案列出，才可以簽訂房屋預(yù)售合同及到相關(guān)機(jī)構(gòu)辦理登記，等房屋建設(shè)完成后到房產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，才可以將預(yù)售款項(xiàng)轉(zhuǎn)入銷售收入。房地產(chǎn)預(yù)售制度在我國確立的時(shí)間較晚，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入是開發(fā)資金的重要來源，房地產(chǎn)行業(yè)一般采用以下方法進(jìn)行預(yù)售核算：首先將預(yù)售的收入按照實(shí)際收到的金額確認(rèn)為預(yù)收款項(xiàng)，在房屋建設(shè)完成驗(yàn)收合格并且辦理權(quán)屬登記后，在符合收入確認(rèn)的條件的情況下，將預(yù)收款項(xiàng)沖減至銷售收入，并結(jié)轉(zhuǎn)成本。隨著我國房地產(chǎn)市場上的發(fā)展，預(yù)售制度被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣泛使用。由于其起步晚，其本身存在的問題會使一些上市公司抓其漏洞，進(jìn)行盈余管理。收入確認(rèn)的條件中，每個(gè)條件比較抽象無具體規(guī)定，使得收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)無法明確規(guī)定，從而使得上市公司的財(cái)務(wù)人員利用預(yù)收款項(xiàng)進(jìn)行盈余管理。 

2.2 公允價(jià)值的理論基礎(chǔ) 

2.2.1 公允價(jià)值概念的界定 

長久以來，歷史成本計(jì)量屬性一直占有重要地位，是會計(jì)中最基本的計(jì)量屬性。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和多樣化市場，會計(jì)所存在的環(huán)境也發(fā)生著變化，歷史成本計(jì)量屬性無法提供給信息使用者于相關(guān)性程度較高的信息，很難將企業(yè)的真實(shí)情況反映出來，所以近一段時(shí)間受到會計(jì)專家與學(xué)者的抨擊。在此形勢下，趨同國際形勢，我國學(xué)者將公允價(jià)值計(jì)量屬性提上日程。 

公允價(jià)值被提出至今，尚無一個(gè)公認(rèn)的、完整的定義，不同的研究機(jī)構(gòu)和會計(jì)相關(guān)組織對其定義的規(guī)定各不相同。 

國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會（IASC）在 1995 年制定的國際會計(jì)準(zhǔn)則中《金融工具披露和列報(bào)》中規(guī)定，公允價(jià)值是“指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~。” 

我國財(cái)政部鑒于此定義在2006年2月15日發(fā)布的新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中，對公允價(jià)值下的定義是：“在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。”我國會計(jì)準(zhǔn)則中對公允價(jià)值的定義主要包括三方面內(nèi)容：第一，公允價(jià)值需要公平的環(huán)境；第二，交易雙方必須是自愿進(jìn)行該交易的；第三，公允價(jià)值計(jì)量屬性是獨(dú)立存在的，是與公平的環(huán)境相聯(lián)系的，而不是單方主體對其進(jìn)行的認(rèn)定。 

從 IASC 和會計(jì)準(zhǔn)則對公允價(jià)值的概念界定可以看出，二者雖然表述不同，但均強(qiáng)調(diào)了交易主體須以在公平環(huán)境下自愿交易，其所代表的價(jià)值是真實(shí)反映市場的、公允的。 

2.2.2 公允價(jià)值相對于其他計(jì)量屬性的優(yōu)勢和劣勢 

現(xiàn)行準(zhǔn)則中的會計(jì)計(jì)量屬性包括：歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值。我國會計(jì)準(zhǔn)則將公允價(jià)值計(jì)量屬性單獨(dú)列出，顯示出其與其他計(jì)量屬性是并行的，同樣重要。與其他計(jì)量屬性相比，具有以下幾種優(yōu)勢： 

（1）較歷史成本計(jì)量屬性而言，公允價(jià)值代表的價(jià)值是變動的，隨著時(shí)間的不同所反映的資產(chǎn)與負(fù)債的時(shí)間價(jià)值不同，其將體現(xiàn)在財(cái)務(wù)信息中，使會計(jì)信息更加與市場狀況相關(guān)，提供更相關(guān)、實(shí)用的財(cái)務(wù)信息，使信息使用者做出更加正確的決策。而歷史成本計(jì)量屬性是不會隨同時(shí)點(diǎn)的變化而變化的，在初始計(jì)量時(shí)，以市場價(jià)額計(jì)量，在后續(xù)計(jì)量中，只是按照原始確認(rèn)價(jià)格對其進(jìn)行折舊的計(jì)提或攤銷，并對其進(jìn)行減值備的計(jì)提。在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展、事物不斷變化的今天，歷史成本計(jì)量屬性遭到了質(zhì)疑，其不能給信息使用者提供相關(guān)的信息，不利于其作出正確的決策。所以，公允價(jià)值受到了大家的青睞，成為新的計(jì)量屬性，在會計(jì)活動中展示其優(yōu)勢。但并不代表兩種計(jì)量屬性是相矛盾的，存在好壞之分，兩種屬性是統(tǒng)一的，在使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行權(quán)衡，以使提供更可靠、更相關(guān)的信息。 

第3章 公允價(jià)值對房地產(chǎn)上市公司盈余管理的影響..............15 

3.1  債務(wù)重組對盈余管理的影響............15 

3.1.1  利用債權(quán)人做出的讓步和處理資產(chǎn)的損益........15 

3.1.2  將資產(chǎn)以次充好進(jìn)行償債.............15 

3.1.3  利用公允價(jià)值的估計(jì)值..........16 

3.2  非貨幣性資產(chǎn)交換對盈余管理的影響................16 

3.2.1  利用計(jì)量屬性的可選擇性............16 

3.2.2  利用商業(yè)實(shí)質(zhì)的判斷.............17 

3.2.3  利用公允價(jià)值的估計(jì)值..........17 

3.3  非同一控制下的企業(yè)合并對盈余管理的影響........17 3.4.1  利用后續(xù)計(jì)量屬性的可選擇性...........18 

3.4.2  利用投資性房地產(chǎn)用途的改變............18 

3.4.3  利用關(guān)聯(lián)方協(xié)議...........19 

3.4.4  利用公允價(jià)值估計(jì)值的彈性..........19 

3.5  金融工具的確認(rèn)對盈余管理的影響.............19 

3.5.1  金融資產(chǎn)的初始分類..............19 

3.5.2  利用公允價(jià)值的估計(jì)值...........20 

3.5.3  終止確認(rèn)時(shí)間的選擇.......20 

3.6  資產(chǎn)減值的確認(rèn)對盈余管理的影響...........20 

3.6.1  通過相關(guān)資產(chǎn)減值的轉(zhuǎn)回和計(jì)提...........20 

3.6.2  減值跡象的主觀判斷..............21 

3.6.3  利用公允價(jià)值的估計(jì)值..........21 

3.7  影響指標(biāo)總結(jié)...........21 

3.8  本章小結(jié).............22 

第4章 公允價(jià)值下房地產(chǎn)上市公司盈余管理實(shí)證分析..........23 

4.1  實(shí)證研究的變量.............23 

4.1.1  計(jì)量盈余管理的變量..........23 

4.1.2  計(jì)量公允價(jià)值的變量............24 

4.1.3  影響房地產(chǎn)上市公司盈余管理的控制變量......24 

4.2  樣本的選取及數(shù)據(jù)來源............25 

4.3  研究假設(shè)的提出及模型構(gòu)造..........25 

4.3.1  研究假設(shè)的提出...........25 

4.3.2  回歸模型的構(gòu)造.............27 

4.4  實(shí)證結(jié)果分析...... 28 

4.4.1  盈余管理模型的測度結(jié)果分析...............28 

4.4.2  盈余管理的變動............31 

4.4.3  原始變量的描述性統(tǒng)計(jì)分析............33 

4.4.4  相關(guān)性及共線性分析............36 

4.4.5  樣本的回歸分析.............. 40 

4.5  本章小結(jié)....... 44 

第5章 抑制房地產(chǎn)上市公司盈余管理的建議............45 

5.1  加強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司自身建設(shè)........... 45 

5.1.1  完善房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)及治理結(jié)構(gòu).......45 

5.1.2  加強(qiáng)法制觀念和誠信經(jīng)營的理念...........45 

5.1.3  加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)建設(shè).............45 

5.2  加強(qiáng)外部環(huán)境建設(shè)............ 46 

5.2.1  加強(qiáng)公允價(jià)值應(yīng)用的市場環(huán)境建設(shè)..........46 

5.2.2  完善公允價(jià)值的會計(jì)準(zhǔn)則.........46 

5.2.3  加強(qiáng)外部監(jiān)管力度.......46 

5.2.4  規(guī)范資產(chǎn)評估流程和加強(qiáng)資產(chǎn)評估隊(duì)伍的建設(shè)....... 47 

5.2.5  加大公允價(jià)值信息披露的力度........ 47 

5.3  本章小結(jié).......47 

第5章 抑制房地產(chǎn)上市公司盈余管理的建議 

公允價(jià)值是在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下提出的，它的引入使房地產(chǎn)上市公司能夠提供相關(guān)性程度更高的會計(jì)信息，但也為房地產(chǎn)上市公司提供了更大的盈余管理空間，對信息使用者產(chǎn)生反方面的影響。本章針對前章實(shí)證研究的結(jié)果，提出抑制房地產(chǎn)上市公司盈余管理的建議。 

5.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司自身建設(shè) 

5.1.1 完善房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)及治理結(jié)構(gòu) 

針對房地產(chǎn)上市公司在內(nèi)部控制力度小會選擇利于自己公司的公允價(jià)值估計(jì)值的基礎(chǔ)上，認(rèn)為房地產(chǎn)上市公司的股東及高層管理者會將自己的利益動機(jī)轉(zhuǎn)化為企業(yè)的盈余管理行為，一般會利用上市公司的內(nèi)部控制缺陷。例如在大多數(shù)股份掌握少數(shù)股東的企業(yè)中，控股股東會為了自己的利益損害小股東的利益，在無監(jiān)督機(jī)制的結(jié)構(gòu)下，管理層會實(shí)施有利于自己的行為。所以，建議公司應(yīng)從相關(guān)的內(nèi)部控制治理入手，完善企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)，以使監(jiān)管機(jī)制加大，盡量的減少盈余管理行為。 

完善股權(quán)結(jié)構(gòu)與治理結(jié)構(gòu)主要從以下兩方面入手：第一，建立強(qiáng)有效的董事會與監(jiān)事會的分離機(jī)制，同時(shí)嚴(yán)格按照法律規(guī)定引入獨(dú)立董事，并且保證獨(dú)立性的實(shí)施，起到有效的監(jiān)管作用；第二，給予高層管理者一定的激勵(lì)機(jī)制，使其不會因自身的利益而損害公司的利益從而進(jìn)行盈余管理。 

3.3.1  利用公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額............17 

3.3.2  利用合并業(yè)務(wù)的復(fù)雜性..............18 

3.4  投資性房地產(chǎn)的計(jì)量對盈余管理的影響.........18

5.1.2 加強(qiáng)法制觀念和誠信經(jīng)營的理念 

企業(yè)是以盈利為目的的，上市公司為了當(dāng)前的利益會利用一些非法或合法的手段進(jìn)行盈余管理，而損失長期利益及損害信息使用者的利益，并違背了持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)。 

針對房地產(chǎn)上市公司可能會為了獲得短期經(jīng)濟(jì)利益而損失長期經(jīng)濟(jì)利益這種情況，建議企業(yè)應(yīng)當(dāng)做到：第一，加強(qiáng)企業(yè)自身觀上的改變。企業(yè)要從自身加強(qiáng)觀念上的改變，將企業(yè)理念融入企業(yè)文化中，使企業(yè)盡量抑制盈余管理行為，朝長遠(yuǎn)的目標(biāo)發(fā)展；第二，企業(yè)經(jīng)營的過程中要加強(qiáng)對人員法制觀念和誠信經(jīng)營理念的培養(yǎng)。不斷加強(qiáng)人員觀念的培養(yǎng)，可以使企業(yè)的理念深入人心，并且可以保證企業(yè)的理念得到有效的實(shí)施。 

結(jié)  論 

論文在分析公允價(jià)值對房地產(chǎn)上市公司盈余管理產(chǎn)生的影響的基礎(chǔ)上，利用綜合行業(yè)特征的擴(kuò)展瓊斯模型對房地產(chǎn)上市公司的盈余管理進(jìn)行實(shí)證分析，并提出抑制建議。在此研究的基礎(chǔ)上，得出以下結(jié)論： 

（1）我國房地產(chǎn)上市公司 2009-2011 年度存在盈余管理行為。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，在衡量盈余管理的擴(kuò)展模型中加入預(yù)收款項(xiàng)和存貨兩個(gè)變量，通過計(jì)算 86 家房地產(chǎn)上市公司2009—2011年度的數(shù)據(jù)，得出房地產(chǎn)上市公司2009—2011 年存在不同情況的盈余管理行為。 

（2）我國房地產(chǎn)上市公司 2009 年至 2010 年操縱性應(yīng)計(jì)利潤處于上升狀態(tài)，2010年至 2011 年處于下降狀態(tài)。文章認(rèn)為，在 2009-2010 年，公允價(jià)值實(shí)施的時(shí)間尚短，弊病較多，而且監(jiān)管不嚴(yán)，房地產(chǎn)上市公司利用其進(jìn)行較大程度上的盈余管理。在 2010年后隨著公允價(jià)值下盈余管理的研究的增多及房地產(chǎn)市場的過熱，專家提出了一系列的防范措施，使房地產(chǎn)上市公司在公允價(jià)值下的盈余管理程度有所降低。 

（3）在公允價(jià)值計(jì)量屬性下，我國房地產(chǎn)上市公司的投資收益、營業(yè)外收入與盈余管理同向變動。說明房地產(chǎn)上市公司可能利用金融資產(chǎn)終止確認(rèn)的時(shí)間進(jìn)行盈余管理，也可能利用債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換及非同一控制下的企業(yè)合并進(jìn)行盈余管理，提醒外部監(jiān)督機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)該方面的監(jiān)督，抑制房地產(chǎn)上市公司的盈余管理行為。 

（4）建議從房地產(chǎn)上市公司自身及外部環(huán)境兩個(gè)方面，完善公允價(jià)值抑制房地產(chǎn)上市公司的盈余管理行為。基于房地產(chǎn)上市公司自身的建議包括：應(yīng)當(dāng)使房地產(chǎn)上市公司完善其股權(quán)結(jié)構(gòu)以及治理結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)法制觀念和誠信經(jīng)營的理念的建設(shè)、加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)建設(shè)；基于外部環(huán)境的建議包括：應(yīng)該加強(qiáng)公允價(jià)值應(yīng)用的市場環(huán)境建設(shè)、完善公允價(jià)值的會計(jì)準(zhǔn)則、加強(qiáng)外部監(jiān)管力度、規(guī)范資產(chǎn)評估流程和加強(qiáng)資產(chǎn)評估隊(duì)伍的建設(shè)以及加大公允價(jià)值信息披露的力度。使公允價(jià)值的規(guī)定更加完善，從而有效的抑制房地產(chǎn)上市公司利用公允價(jià)值進(jìn)行盈余管理的行為。 
 

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