[論文摘要]單位集資房由于其特殊性，在購房及交易過程中不適用商品房買賣糾紛的司法解釋，亦因權(quán)屬不明問題而引發(fā)大量法律糾紛。目前我國相關法律法規(guī)的內(nèi)容更多的是對商品房購買者權(quán)益的保障，然而單位集資房購房者的權(quán)益保障問題仍處于較為模糊的地帶。文章通過分析單位集資房的權(quán)屬問題，探討單位集資房購房者究竟擁有哪些權(quán)益，并在此基礎上進一步研究單位集資房購房者關于集資房的各項法權(quán)益應當如何保障，從而切實有效地維護公民的合法財產(chǎn)權(quán)益。

　　[論文關鍵詞]單位集資房 權(quán)屬 糾紛 權(quán)益保障

　　近年來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出迅速繁榮發(fā)展的趨勢，商品房的價格持續(xù)攀升，居高不下。介于此，單位集資建房的政策對改善部分行業(yè)職工住房緊張的狀況起到了一定的緩解作用，但是由于單位集資房權(quán)屬不明而產(chǎn)生的法律糾紛也日益增多。2007年我國頒布并實施了《中華人民共和國物權(quán)法》，進一步確保了公民的不動產(chǎn)合法權(quán)益。

　　一、單位集資房的權(quán)屬

　　（一）興建單位集資房的主要土地來源
　　國有土地使用權(quán)的設立包括出讓和劃撥兩種方式。單位集資房的興建，在建設用地的取得上，采取劃撥方式，建房用地主要為單位申請的劃撥土地中的自用存量用地。
　　通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，沒有明確的使用期限，無須支付土地使用權(quán)出讓金，同時，除符合法律規(guī)定外，也不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
　�。ǘ﹩挝患Y房的房屋所有權(quán)歸屬
　　單位集資房是在特定的歷史下產(chǎn)生的特定的產(chǎn)權(quán)形式，我國傳統(tǒng)的民法理論并沒有包含這種形式。由于單位集資房的特殊性，集資職工究竟對集資房享有什么樣的權(quán)利？筆者認為，參與集資建房的職工，對集資所建房屋，享有部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)。所謂部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)是與所有權(quán)相對而言的，它是指參與集資建房的職工對所建房屋享有占有、使用、有限的收益和處分權(quán)。有限的收益和處分權(quán)主要表現(xiàn)為對集資房屋除享有占有、使用權(quán)外，還可以繼承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，該職工所在單位享有有限承租或購買權(quán)，出租和出售所得的收益，由單位和集資職工按出資比例進行分配。
　　職工以市場價購買的單位集資房，產(chǎn)權(quán)完全歸個人所有。這與一般的商品房買賣類似，職工付足了價款取得住房的完全產(chǎn)權(quán)。對這類住房可以依法進入市場流通，在按規(guī)定交納有關稅費后，收入歸個人所有。
　　職工以成本價購買的住房，職工一方面支付了成本價格，另一方面又享受了一定的優(yōu)惠，因此產(chǎn)權(quán)歸個人所有，但受到一定的限制。這類住房一般在住用5年后可以依法進入市場。職工出售房屋所得，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后，收入歸個人所有。
　　職工以標準價購買的住房，只能享受部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。產(chǎn)權(quán)比例按照售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可進入市場，在同等條件下，原單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。

　　二、單位集資房在建設和交易過程中產(chǎn)生的糾紛類型

　　（一）單位與單位之間的糾紛
　　單位集資建房本是為困難單位的困難職工解決住房問題的。但是在實際操作過程中，如果仔細審視單位自建房的主體，就會發(fā)現(xiàn)能夠輕松自建房的“單位”，基本上是清一色的壟斷企業(yè)或國有企業(yè)，而“其他單位”雖然有優(yōu)惠政策，卻面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。有的單位也通過“定向開發(fā)”、“委托代建”、“團購”等形式，變相搞集資建房。這些不良行為導致了單位與單位之間公平競爭機會的淪喪，不僅引發(fā)單位與單位之間的糾紛，更甚至成了滋生腐敗的溫床。
　�。ǘ﹩挝慌c職工之間的糾紛
　　在實踐過程中，，常存在有的單位集資房行為不規(guī)范，大多未經(jīng)過政府房改辦批準，即將職工集資款自行購地建房的現(xiàn)象，然而實質(zhì)上卻是變相進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。其所購的土地因未取得使用權(quán)就用于建房，致使土地權(quán)屬有爭議，建房用地不能落實，從而引起糾紛；有的單位購買集資建房的土地遠離市區(qū)，不具備開發(fā)建設條件，集資款已用于購地，土地卻不能規(guī)劃分割給集資人進行開發(fā)建設，集資人由于交了款長期得不到土地及房屋，紛紛要求退地還款而發(fā)生糾紛；有的集資單位將集資款挪作他用導致中途停工，建房逾期太長，集資人起訴要求還款。這些都使得參與單位集資建房職工的權(quán)益無法得到切實有效的保障，從而糾紛不斷。
　�。ㄈ┞毠づc職工之間的糾紛
　　按照國家的政策原意，單位集資房屬于經(jīng)濟適用房范疇，應該是面向中低收入的職工，建筑標準較低，但是單位集資房的建筑標準往往很高，有的甚至可以和高檔商品房相媲美。而且單位集資房往往根據(jù)職務級別等來進行分配，職務高者可以享受建更大房子的特權(quán)，這樣一來，集資房也成為了領導者為個人謀利的工具。能爭取到集資建房政策的單位，房子還沒有開建，只要把房號一轉(zhuǎn)手，就可獲利幾萬元，然而真正需要住房的困難職工家庭的住房問題得不到解決。
　　（四）職工與單位外部第三方之間的糾紛
　　房屋價格不斷上漲的今天，多少人望著商品房價興嘆，然而單位集資房的價格較于商品房價格則優(yōu)惠甚多，于是這一因素成為了單位集資房指標買賣的市場需求，在利益的驅(qū)使下，擁有購買單位集資房資格的單位職工大多是將集資房指標在建集資房或是已竣工但未辦理房產(chǎn)證的集資房對外進行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，然而這《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力如何法律并未作出明確規(guī)定。協(xié)議書里多約定了附條的權(quán)利義務，一般約定由轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后向買受人履行交付房屋及協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等義務。但因集資建房政策本身的特殊性和地方規(guī)章條例的限制，職工從出賣房屋到取得產(chǎn)權(quán)一般要經(jīng)過一段過渡時期，有的長達數(shù)年，這就導致了職工購房權(quán)益保障的不穩(wěn)定性。再加上房價持續(xù)飛漲，出賣房屋時的價格與取得產(chǎn)權(quán)時的房屋價值往往產(chǎn)生較大的落差，出于利益驅(qū)使，參與購買單位集資房的職工反悔，以不具備相應房屋產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓、未辦理相應原產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、未經(jīng)單位同意（集資建房的單位往往與購房職工作出限制性約定，要求不得轉(zhuǎn)賣、轉(zhuǎn)讓、出租集資房）、未征求集資房的共有權(quán)人同意屬擅自轉(zhuǎn)讓等理由主張合同無效，要求實際購房人退房或是拒不履行合同約定的義務。由于實際購房人不能接受房屋轉(zhuǎn)讓方退房或是拒不履行合同約定的義務的主張，特別是當房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是在親友之間簽訂、投資機會稍縱即逝時便更是如此，實際購房人一般都會要求繼續(xù)履行合同，從而產(chǎn)生職工與第三方的買賣糾紛.

　　三、單位集資房產(chǎn)生糾紛的原因分析

　　（一）單位集資房產(chǎn)權(quán)是有缺陷的物權(quán)
　　房屋產(chǎn)權(quán)從其法律性質(zhì)來看是物權(quán)，即民事主體依法對特定的物進行管領、支配并享受物之利益的排他性權(quán)利。因此，首先，房屋產(chǎn)權(quán)是一種絕對權(quán)或?qū)κ罊?quán)，即以不特定的任何人為義務主體的民事權(quán)利；其次，房屋產(chǎn)權(quán)以特定的、獨立的、有形的物為客體；再次，房屋產(chǎn)權(quán)以對物進行支配并享受其利益為內(nèi)容；最后，房屋產(chǎn)權(quán)具有排他性等物權(quán)的基本特征。但是單位集資房的產(chǎn)權(quán)在房改的過程中基于歷史和現(xiàn)實的因由，不是完全的物權(quán)，存在著顯在和潛在的缺陷。
　　（二）單位集資房的產(chǎn)權(quán)主體多元化
　　按民法經(jīng)典理論，一般來說，物權(quán)包含的所有權(quán)、債權(quán)講求一物一權(quán)，產(chǎn)權(quán)人的確定應該是十分明晰的。要么就是一人獨享的排他性的獨占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或數(shù)人因買賣、轉(zhuǎn)讓或贈與等方式通過登記交付明示取得產(chǎn)權(quán)，不會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人難以確定或有爭議的例外情形。然而單位自建房則是單位與個人各享有部分產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)帶有極大的不確定性，使得產(chǎn)權(quán)人缺乏統(tǒng)一的意志、利益和行為，物權(quán)的獨立性、完整性和支配性難以實現(xiàn)。
　�。ㄈ﹩挝患Y房在產(chǎn)權(quán)的處分和交易方面?zhèn)涫芟拗?br /> 　　這主要是指產(chǎn)權(quán)在交換過程中受到的不同于一般房屋產(chǎn)權(quán)交易的限制。房改房產(chǎn)權(quán)交易的限制主要是由政策加以規(guī)定的， 例如售房價格遠低于普通商品房，享受多種優(yōu)惠和折扣；交易對象也由各種地方政策、單位制度加以嚴格的限制等。并且，單位集資房產(chǎn)權(quán)在享有所有權(quán)的出售、轉(zhuǎn)讓、租賃、繼承、贈予權(quán)益時附加了許多限制條件， 在上市時間、交易對象和合理收益等方面嚴格限制產(chǎn)權(quán)人自由處分的權(quán)利。例如， 單位集資房出售單位具有優(yōu)先購買權(quán)等。  
　�。ㄋ模﹩挝患Y房購房對象的特殊性導致糾紛的產(chǎn)生
　　與現(xiàn)行有關貨幣分房的政策接軌，參與單位集資建房的對象應為：該單位中住房面積尚未達到職工購房補貼面積標準的中低收入職工家庭。在這些對象中的無房戶、危房戶、住房困難戶應予優(yōu)先照顧。就參與單位集資建房的項目而言，所有人是參與單位集資建房的全體職工，而實施單位集資建房項目的單位則應切實做好相關的組織工作，并代辦立項、規(guī)劃、土地劃撥審批和方案申報等項手續(xù)，以保證其順利實施。
　　但是在實踐中，由于房價持續(xù)飛漲，單位集資建房的價格相較于商品房的價格較低，大有優(yōu)惠的差價存在，所以部分單位的某些職工在利益的驅(qū)使下，將購買單位集資房的指標在建集資房或是已竣工但未辦理房產(chǎn)證時對外進行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，然而這《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力如何法律并未作出明確規(guī)定，此時在客觀事實上便產(chǎn)生了“潛在的單位集資房購房人”。也可以認為擁有購買單位集資房特定資格的該單位職工僅僅為“名義上的購房人”，而實際出資購買該集資房的購房者，即“實際的購房人”，并不具備參與集資建房資格。名義購房人在與實際購房人簽訂看所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》之后，約定待此單位集資住房5年后可依法進入市場交易之時，再進行過戶。然而，這種交易行為在我國現(xiàn)行法律法規(guī)中仍屬于灰色地帶，各項法律法規(guī)對此類行為是否合法并未作出明確規(guī)定。

　　四、如何有效地保障購房者權(quán)益

　　（一）明晰單位集資房購房者所購房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬
　　為了切實保障單位在集資房購房者的利益，應清理“部分產(chǎn)權(quán)”的遺留問題，清理辦法有二：第一，對已登記為“有限產(chǎn)權(quán)”或“部分產(chǎn)權(quán)”的住房，本著自愿的原則，按成本價補足房價款及利息后轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)，購房者愿意將“部分產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的，應按當時的成本價應補價款，同時還須加上補足的利息部分，一并交給原補貼單位，由該單位出具證明并經(jīng)有關房改部門批準，統(tǒng)一到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。如果購房者在購房時，已按成本價交足房款，仍按“部分產(chǎn)權(quán)”或“有限產(chǎn)權(quán)”登記的，亦應經(jīng)原售房單位出具有關證明，經(jīng)有關房改部門批準，統(tǒng)一到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。第二，對已登記為“有限產(chǎn)權(quán)”或“部分產(chǎn)權(quán)”的，購房者不愿補足價款及利息轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的，應對已登記的內(nèi)容進行清理，由售房單位出具相關證明，按當時成本價確定購房者交納價款在房價中所占的比例和售房單位應占的比例部分，并經(jīng)有關房改部門批準，統(tǒng)一到房管部門辦理確定部分產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
　�。ǘ﹩挝患Y房的購房“指標”不能隨意買賣
　　買賣雙方在取得房屋產(chǎn)權(quán)前所簽的雖是《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但買賣的卻是集資房“指標”，當然這并不是買賣雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時的初衷，買受人希望購買的是將來竣工驗收的集資房，但因為在訂立協(xié)議時集資房仍在建甚至有可能還停留于圖紙上，轉(zhuǎn)讓方尚未實際取得房屋所有權(quán)，所以該協(xié)議轉(zhuǎn)讓的標的實質(zhì)上是單位集資建房的資格權(quán)利或為單位集資房的請求權(quán)，是一種債權(quán)。同時因為單位建造集資房的目的在于解決本單位職工的住房問題，致使這種帶有身份關系依附性的資格是無法通過合同來隨意轉(zhuǎn)讓的。因此，若雙方發(fā)生糾紛訴至法院，該糾紛就不是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，而是集資建房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛。協(xié)議有可能會被以違反《合同法》第九十七條第一款第（一）項“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，而判定無效。這對單位集資房的實際購房人是非常不利的，所以，應當嚴格限制單位集資房購房“指標”的買賣。與此同時，作為購房者有必要隨時關注關于單位集資房政策的變化。
　　（三）盡快制定相關法律、法規(guī)對單位集資建房予以規(guī)制
　　由于我國目前關于單位集資建房無相應的法律、法規(guī)予以規(guī)制，經(jīng)常出現(xiàn)尷尬的局面。一方面符合條件的困難企業(yè)，即使按照現(xiàn)在的優(yōu)惠政策集資建房，從運作到完工都面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。另一方面，“權(quán)力通吃”在當今社會生活中表現(xiàn)得尤為突出，如一部分黨政機關和事業(yè)單位，利用自己的影響或“實力”，違反規(guī)定，爭取到“集資合作建房”的政策，結(jié)果導致困難職工雖享有集資建房方面的優(yōu)惠政策，卻仍然建不起房，而那些已經(jīng)享受過房改購房，甚至有幾套房的人員卻把到手的“集資房”轉(zhuǎn)賣牟利，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因而， 立法機關應盡快制定相關法律、法規(guī)，對單位集資建房予以規(guī)范和調(diào)整，對于不符合條件集資建房的單位給與法律上的制裁，讓困難企業(yè)的無房職工或房屋面積不達標的職工安居樂業(yè)，使房地產(chǎn)市場公平有序健康地向前發(fā)展。

　　五、結(jié)語

　　綜上所述，筆者認為，單位集資房是一定歷史時期和階段的產(chǎn)物，在特殊的歷史條件下發(fā)揮了它巨大的作用，但是因其權(quán)屬界定及其他相關問題導致單位集資房購房者在占有、使用、收益、處分房屋的過程中產(chǎn)生了大量糾紛，致使購房者權(quán)益無法得到保障。因此，必須首先明晰單位集資房的權(quán)屬，其次制定相關法律、法規(guī)對單位集資建房予以規(guī)制，同時加強有關部門對于單位集資建房的管理，才能解決單位集資房的相關糾紛，使單位集資房購房的權(quán)益得到有效的保障，進而實現(xiàn)“居者有其屋”的社會理想。