論文摘要：房屋承租人優(yōu)先購買權制度在在維護社會安定秩序、促進交易效率、發(fā)揮房屋的最大使用價值等方面皆具有無可替代的重大作用。近幾年以來，隨著房屋租賃市場的驟熱，有關房屋租賃合同的糾紛也不斷涌現(xiàn)。但是由于法律對該制度的許多規(guī)定過于原則化、模糊化，造成了在司法實務當中的混亂不堪，難免有損于我國社會主義法律的權威和司法的公正與效率價值。因此有必要對該制度的理論基礎進行分析研究，以探求法律規(guī)定該制度的立法初衷。

　　論文關鍵詞：概念；法律特征；理論基礎

　　一、房屋承租人優(yōu)先購買權的概念

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　　欲研究房屋承租人優(yōu)先購買權，筆者先從該概念的上位概念即優(yōu)先購買權予以界定與探討，再做進一步的細化與深入的研究。當前，均未有相關的法律規(guī)范對優(yōu)先購買權作出明確清晰的界定與辨析，僅僅是在法學理論領域我們能得以概略地了解該制度的始末。一般而言，優(yōu)先購買權包括《合同法》第230條規(guī)定的房屋承租人優(yōu)先購買權、公司法第72條規(guī)定的有限責任公司股東優(yōu)先購買權以及《物權法》第101條規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購買權。
　　對于優(yōu)先購買權的概念，在理論界較有影響的觀點認識有，如王利明教授：所謂優(yōu)先購買權又稱“先買權”是指特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的先于他人購買某項特定財產(chǎn)的權利。還比如，王澤鑒先生認為：權利主體憑借法律之規(guī)定或協(xié)議之約定，在標的物所有人出售動產(chǎn)或不動產(chǎn)的場合，在同樣條件下能夠優(yōu)先買受之權利即為優(yōu)先購買權。除此之外，理論界尚有許多不同意見。但筆者通過查閱相關資料文獻發(fā)現(xiàn)，許多意見多流于偏頗，它們或過于簡略，未將優(yōu)先購買權的主體、特征、行使條件等諸多深刻而必需之內(nèi)涵予以表現(xiàn)出來，或僅僅局限于當前的立法規(guī)范和有限的適用領域，未能真正最大化地發(fā)揮優(yōu)先購買權的最大價值。例如《中華人民共和國公司法》第72條中規(guī)定的股東的優(yōu)先購買權雖然亦屬于優(yōu)先購買權的范疇，但是股東的優(yōu)先購買權的權利客體卻僅僅限于股權，股權乃為一種權利，若依王澤鑒先生對優(yōu)先購買權之辨析，則當然排除股東的優(yōu)先購買權，明顯有悖于法律之精神。
　　基于以上的論述與認識，筆者以為，在定義這一概念時必須考慮一下因素：首先，該概念應當區(qū)別于其他相關且同屬于優(yōu)先權下位概念的相關概念。其次，應當盡可能的體現(xiàn)出優(yōu)先購買權的特征。再次，在法律用語的選擇上務必做到嚴謹、簡潔、邏輯通順。綜上所述，筆者以為，優(yōu)先購買權是指購買人，依照法律規(guī)定，在特定的房屋買賣法律關系中，當出賣人出售房屋時，有權在同等條件下，優(yōu)先于他人獲得房屋所有權的權利。
　　房屋承租人優(yōu)先購買權屬于優(yōu)先購買權的權利之一，是指一個特定的民事主體，依照約定或者法律規(guī)定，當賣方出賣標的物時，在同等條件下，優(yōu)先于第三人購買的權利。在我國《合同法》第230條規(guī)定的房屋承租人優(yōu)先購買權，《公司法》第72條規(guī)定的有限責任公司股東優(yōu)先購買權以及《物權法》第101條規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購買權。在理論界，較有代表性的觀點如我國臺灣地區(qū)的王澤鑒先生認為：優(yōu)先購買權，是指特定人依約定或法律規(guī)定，于所有人出賣動產(chǎn)或不動產(chǎn)時，有依同樣條件優(yōu)先購買之權利。筆者以為，在定義該概念時需要表現(xiàn)該權利的主體、客體、特征、基礎法律關系、行使前提與條件、行使效果等等。目前，通說認為：房屋承租人優(yōu)先購買權的行使，必須以出租人出賣為條件，并且排除了出租人與第三人互易、贈與、繼承或者公權力征收等其他情形。
　�。ǘ╆P于房屋承租人優(yōu)先購買權概念的考量
　　由上述對于房屋承租人優(yōu)先購買權概念的闡述可知，該優(yōu)先購買權是指當房屋所有人出賣房屋時，，權利人在同等條件下優(yōu)先于任意不特定第三人去房屋出賣人（所有人）訂立房屋買賣合同并取得房屋所有權。
　　至于如何行使該優(yōu)先權，根據(jù)相關法律規(guī)定及學術界的相對通說，一般而言是指當房屋所有人出賣房屋時，應當在“一定期限”內(nèi)以“合理方式”通知房屋承租人，房屋承租人在“同等條件”下優(yōu)先于第三人與出賣人訂立房屋買賣合同。至于該通知的具體內(nèi)容，一般而言是指告知房屋承租人將要出賣房屋的客觀事實以及與第三人初步達成的關于出賣條件的初步意向等。至于具體的行使條件如“一定期限”、“合理方式”以及行使方式等，下文尚有論述。
　　關于目前我國大陸地區(qū)對于房屋承租人優(yōu)先購買權制度的立法現(xiàn)狀以及未來的立法趨勢，可以很清晰的知曉，不管是在我國古代法律中該制度的悠遠歷史沿革，還是從當今世界各國如德國、日本對于該制度的重視程度，我國大陸地區(qū)當今的法律規(guī)定中都不得不對該制度加以充分、足夠的重視。因為，該制度不管是對于維護社會的相對弱勢群體的居住權益還是發(fā)揮法律維護國家的統(tǒng)治秩序功能而言又是必不可少的。盡管在學術界有學者提出應該廢除該制度，總括而言這些學者的觀點主要是他們認為房屋承租人優(yōu)先購買權有悖于房屋出租人的意思自治原則。但是，從我國大陸地區(qū)當今立法的意向及趨勢不難看出，雖然我國古代就有該優(yōu)先權制度的法律淵源，但真正把該制度明確為民法中的重要制度的并且具有里程碑意義的毫無疑問的當屬《中華人民共和國合同法》的第230條之規(guī)定。總體而言，我國這方面的立法尚有許多不甚完善之處，缺乏行之有效的具體細則，也沒有建立統(tǒng)一適用的行使條件與標準，致使在司法實務當中是該制度的立法初衷難以得到切實的保障，這也正是下一步我國立法工作將要著重面對的問題之一。
　　承接上文而言，也正是由于我國這方面的立法尚待完善，造成在法律實務當中的問題重重，缺乏可操作性，以至于有人說我國的房屋承租人優(yōu)先購買權制度已經(jīng)形同虛設！究其原因主要有以下：首先，不論是《合同法》還是2009年的《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》其相關規(guī)定都未免過于籠統(tǒng)話、原則化、僵硬化，缺乏具體的事實細則方面的規(guī)定。其次，關于該優(yōu)先權的行使條件、行使方式的規(guī)定缺乏統(tǒng)一的使用規(guī)則與標準。再次，從理論上而言，對于房屋承租人優(yōu)先購買權的性質(zhì)界定也沒有統(tǒng)一而有說服力的理論，致使法院在適用該制度時往往只能僵硬的依據(jù)法律條文，而不能針對具體的案件進行合理的權衡，導致立法初衷的落空。
　�。ㄈ┓课莩凶馊藘�(yōu)先購買權的法律特征
　　根據(jù)上文對房屋承租人優(yōu)先購買權的概念的簡要分析可知，該權利主要具有以下特征：
　　首先，房屋承租人優(yōu)先購買權專屬于承租人。建立在租賃合同關系基礎上的房屋承租人優(yōu)先購買權，其立法初衷及法律考量主要是為了保障處于社會相對弱勢群體地位的承租人的居住權利，維持現(xiàn)存的法律關系、維護社會秩序的穩(wěn)定，因此，該權利是專屬于房屋承租人的。
　　其次，房屋承租人優(yōu)先購買權的客體。在我國，相關立法對房屋承租人優(yōu)先購買權的規(guī)定較為特殊，即該權利客體只能是作為房屋租賃合同關系客體的房屋。
　　最后，房屋承租人優(yōu)先購買權不具有物權對抗效力。由于2009年《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第21條之規(guī)定，該司法解釋改變了1988年《民通意見》第118條，從而確定了房屋承租人優(yōu)先購買權的債權性質(zhì)，不再具有對抗第三人之效力。

　　二、房屋承租人優(yōu)先購買權的理論基礎

　　（一）房屋承租人優(yōu)先購買權的法理基礎
　　1.并未違背民法上的意思自治原則
　　筆者并不同意有些學者提出的房屋承租人優(yōu)先購買權有悖于民法上意思自治原則的觀點，因為，不論是出租人、承租人還是任意第三人，在訂立合同或者僅僅表達初步的出賣或者購買意愿時都已經(jīng)能夠知道法律上對于該房屋的優(yōu)先購買權的規(guī)定，具體而言，第三人知道出租人和承租人之間存在的租賃關系會影響到自己與出租人將要定力的房屋買賣合同；出租人在與承租人訂立房屋租賃合同時也已經(jīng)并且應該預料到如果自己將來出賣房屋時，會受到房屋承租人優(yōu)先購買權制度的約束。所以說，該制度并沒有違反民法上的意思自治原則，相反，恰恰是符合意思自治原則的體現(xiàn)。
　　2.該制度并未違反公平與正義原則
　　有學者認為，因為房屋承租人優(yōu)先于任意第三人與出租人訂立房屋買賣合同，這是對第三人的不公平、非正義，可是，法律之所以作出這樣的規(guī)定是因為在出租人出賣房屋之前，出租人已經(jīng)于承租人存在一層基本的法律關系即房屋租賃關系。承租人憑借對房屋的有權合理占有，可以說已經(jīng)形成了以該房屋為中心的一系列的法律關系，并不可避免的對該房屋形成一定程度的依賴，而房屋承租人優(yōu)先購買權制度的初衷也恰恰是為了維持這種現(xiàn)有的對房屋的占有法律關系，以保護承租人這一當今社會相對弱勢群體的社會利益，才更能保護承租人的最基本的居住權利，由此可以說，這種看似不公平的規(guī)定才是真正的公平公正，更符合法律作為維護社會公平正義的武器的本質(zhì)。

本文編號：35252