本文關(guān)鍵詞：組屋政策，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

新加坡公共組屋政策的主要特點 發(fā)布時間：2014-07-22

新加坡結(jié)合自身國情，采取建設(shè)組屋組屋規(guī)劃新鎮(zhèn)的政策很好的解決了歷史發(fā)展中的住房問題，總結(jié)起來，其成功經(jīng)驗包括如下方面：一是政府恪守居者有其屋的政治承諾，并支持組屋政策的落實；二是政府將組屋的建設(shè)與社區(qū)重建結(jié)合起來，營造公共空間和提高社區(qū)凝聚力；三是金融貸款和政府津貼的有效保障；四是土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)相分離，保障居民的房屋所有權(quán)；五是嚴(yán)格的限制條件和有效的懲罰措施并重。

（一）強有力的政府保障土地供給，建屋局負(fù)責(zé)組屋的開發(fā)建設(shè)和分配

政府支持是組屋政策得以順利實施的重要保障，如土地征用法案（Land Acquisition Act）和安置法案（Resettlement Act）對政府順利征用土地和為居民提供宜居的組屋環(huán)境起到了關(guān)鍵作用。新加坡的實踐證明，住房供給并非是為實現(xiàn)公民居住權(quán)完全應(yīng)由政府承擔(dān)的責(zé)任，也不是完全靠市場來實現(xiàn)。由具有政府支持背景的建屋局保障公共住房的供給，由市場化的金融體系保障公共住房建設(shè)資金的良性循環(huán)，這種體系既避免了市場控制住房價格導(dǎo)致大多數(shù)居民買不起房子，又避免了資金收益率的有限阻礙公共住房的建設(shè)。

除公共住房的銷售定價和租賃定價由國家發(fā)展部負(fù)責(zé)外，建屋局負(fù)責(zé)公共住房項目的所有方面，包括土地征用、居民安置、新城規(guī)劃、建筑設(shè)計、施工和材料采購、建造組屋、外包或承包工程、出租或出售房屋以及房屋貸款等。建屋局不單單提供公共住房，還負(fù)責(zé)社區(qū)中不動產(chǎn)的管理，包括工商業(yè)設(shè)施、休閑娛樂場所、公共設(shè)施的建設(shè)和管理，因為一個典型的新型社區(qū)需要滿足居民的所有需求，包括購物、娛樂、交通、教育、宗教信仰等。工商業(yè)不動產(chǎn)的租售為建屋局提供了資金來源，使其有一定的經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行更多公共住房的開發(fā)建設(shè)。

（二）組屋建設(shè)與社區(qū)重建并重

新加坡是一個土地資源極為有限的國家，建屋局興建組屋的目的并非單純解決居民住房問題，而是將組屋作為市鎮(zhèn)建設(shè)的單元統(tǒng)籌規(guī)劃，為居民提供舒適、便捷、安全的居住和生活環(huán)境。一個典型新市鎮(zhèn)（new town）擁有5至7個鄰區(qū)（neighborhood），每個鄰區(qū)由6個以上鄰里組屋（precinct）組成，每一個鄰里組屋由相近的4至8幢組屋（block）組成。目前，新加坡已經(jīng)建成了23個大小不一的新市鎮(zhèn)，每個新市鎮(zhèn)可以提供3至9.5萬套組屋。這些新市鎮(zhèn)的占地面積最小的僅有3.8平方公里，最大的12.8平房公里。新市鎮(zhèn)的住宅面積不超過50%，商業(yè)設(shè)施、公共設(shè)施和社區(qū)工廠占據(jù)了新市鎮(zhèn)中超過半數(shù)的土地面積。新市鎮(zhèn)的選址通常在遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)，這主要基于如下考慮：一是以建設(shè)衛(wèi)星城的思路帶動區(qū)域發(fā)展；二是推進(jìn)舊城改造；三是降低開發(fā)成本，為申請者提供低價格的組屋，降低購房者的經(jīng)濟(jì)壓力；四是緩解中心城市的人口、交通和資源壓力。

新加坡也是一個多民族國家，主要有馬來族、印度組、華人及其他少數(shù)族裔。為加強社區(qū)精神，促進(jìn)不同族群之間的融合，鼓勵鄰里之間交流和建立歸屬感，政府規(guī)定凡是遷居到組屋區(qū)的各族居民必須采取抽簽制，以確保每一棟組屋都有比例均衡的各族居民。從1989年開始，新加坡政府在組屋區(qū)更是實行了種族限額制，規(guī)定每個組屋鄰里和各座組屋的各族群居民必須達(dá)到一定的比例，以鼓勵各族居民之間互相交往，避免出現(xiàn)單一族群聚居的現(xiàn)象。每座組屋都有大小不同的面積，讓不同收入的各族家庭生活在一起，共同使用兒童游樂場和健身園地等公共設(shè)施。組屋區(qū)自1978年開始設(shè)立居民委員會，作為自治組織同建屋局和各區(qū)的市鎮(zhèn)理事會緊密合作，不斷改善社區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施及環(huán)境，滿足居民的需求。在組屋建設(shè)和公共空間構(gòu)建的過程中，公共組屋不僅塑造了新加坡的公共社區(qū)，而且形成了國民獨特的國家身份認(rèn)同感，為國家的社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)繁榮奠定了基礎(chǔ)。

（三）以中央公積金制度為基礎(chǔ)，完善的財政體系支持居民購買組屋

完善的金融財政體系是為減少保障房提供資金保障的依據(jù)。組屋建設(shè)資金來源于四個渠道：政府財政支持、在資本市場發(fā)行中期債券、商業(yè)銀行貸款和組屋預(yù)售款。

1、中央公積金的作用

中央公積金是政府制定法規(guī)強制人民進(jìn)行儲蓄。法律規(guī)定，雇員和雇主每月分別繳納月薪的5%作為公積金，政府每六個月根據(jù)利率波動對公積金的利率進(jìn)行調(diào)整。中央公積金不可任意動用，繳納公積金的職工即公積金會員達(dá)到法定退休年齡或意外喪失勞動力才可領(lǐng)取。新加坡中央公積金的保障項目包括退休保障、醫(yī)療保障、住房保障和家庭保障。中央公積金制度的功能實際上已經(jīng)超出社會保障，為居民購買公共組屋提供了穩(wěn)定的資金支持。

從1968年開始，立法規(guī)定公民可以從中央公積金中提取一定金額用于購買組屋。此后，國家進(jìn)一步立法允許中央公積金用于其他用途。購房貸款可以直接從中央公積金中扣除，避免了購房者由于購房降低日常生活水平的現(xiàn)象。1981年通過的“強制家庭保險計劃”是在戶主死亡或失去勞動能力的情況下依然可以保障其有償還貸款的能力。此外，公民可以使用公積金從國家房地產(chǎn)開發(fā)公司購買住房。國家房地產(chǎn)開發(fā)公司是一家國有企業(yè)，于1974年開始開發(fā)適于中產(chǎn)階級居住的住房，公民也可以使用中央公積金購買私人地產(chǎn)。公民購買公共組屋后，需償還的貸款可以直接從其中央公積金賬戶中扣除，其經(jīng)濟(jì)生活水平不會因置業(yè)而有所下降，強制征繳的中央公積金制度是組屋的第一道金融屏障。

2、政府為購房者提供財力支持

政府財政支持包括三個方面：一是財政為建屋發(fā)展局提供資本金；二是財政每年為建屋發(fā)展局提供低息建屋開發(fā)貸款，由建屋發(fā)展局向購買組屋者發(fā)放低息購房抵押貸款；三是制度性虧損補貼。由于組屋售價明顯低于市場價格，由此產(chǎn)生的部分虧損由財政列入預(yù)算予以補貼。從1960年到1989年，建屋局每年獲得的政府津貼從100萬新元到2000萬新元不等。從1975年開始，平均每年有2%的政府預(yù)算用于建屋局的組屋建設(shè)。政府公積金也為建屋局提供中長期貸款，從1986年開始，抵押貸款的利息隨中央公積金的利率浮動，避免通貨膨脹對房屋建設(shè)的影響。

在新加坡，月收入不超過一萬新元、兩人及兩人以上的家庭即可向政府建屋局申購組屋，首次購屋可以低價購得。如果購買二手組屋，政府將視買房家庭的收入狀況，獲得政府提供的1萬至7萬新元的津貼，存入購房者公積金賬戶；在父母家附近購買組屋，還可獲得額外一萬新元的津貼。購房者獲得的購屋津貼據(jù)其所購房屋的類型有所區(qū)別，原則來說，房屋越大，津貼越少。因此，低收入者可以獲得更多的津貼，這種政策也鼓勵了低收入者購買組屋。

（四）房屋所有權(quán)與地權(quán)相分離

“居者有其屋”計劃的目標(biāo)是真正賦予居民房屋所有權(quán)，這已成為新加坡政府長期以來的施政目標(biāo)。因此，新加坡政府鼓勵組屋居住者成為房屋所有者。二十世紀(jì)六十年代之前，組屋的所有權(quán)歸政府，全部用于租住，，類似于國內(nèi)的廉租房。1964年，新加坡政府頒布了“自置居所計劃”（home ownership for the people），旨在幫助占國民大多數(shù)的無力購買住房的居民獲得較低價格的住房。該計劃使新加坡租住組屋的人數(shù)迅速下降，租客比例由1960年的100%下降到1989年的16%（該比例在1970年和1981年分別為76%和38%）�，F(xiàn)在，建屋局已經(jīng)不再建設(shè)用于租住的組屋，而是通過騰出舊有的組屋來滿足日益減少的租住需求。

從1968年開始，為鼓勵居民購買組屋，建屋局采取了多項措施，包括減免20%的分期付款定金、拆除1960年代建造用于租住的組屋并興建大量組屋等。新加坡的組屋擁有99年產(chǎn)權(quán)，這不同于私人地產(chǎn)的永久產(chǎn)權(quán)。新加坡政府將房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)相分離，居民擁有房屋所有權(quán)，政府永久擁有土地所有權(quán)，這種產(chǎn)權(quán)安排使政府在土地利用、城市開發(fā)、房屋建設(shè)和居民安置等方面擁有更多的主動權(quán)。

建屋局在住房供給方面的壟斷作用，使得市場定價機制難以發(fā)揮作用。由國家發(fā)展部規(guī)定的組屋價格受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民支付能力的影響。

（五）嚴(yán)格的限制條件和有效的懲罰措施并重

組屋申購者應(yīng)滿足建屋局規(guī)定的如下條件：新加坡公民、無房產(chǎn)、家庭成員不少于2人、滿足建屋局規(guī)定的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)。這些資格規(guī)定在二十世紀(jì)六七十年代十分嚴(yán)苛，不過在政府能夠為大多數(shù)人提供住房的后期，這些資格條件變得日漸寬松。組屋的價格低于市場價格的50%左右，新加坡中低收入家庭4-5年的收入之和，或者20-30年可用于住房消費的公積金之和，就可以購買一套組屋。低廉的價格使組屋對當(dāng)?shù)鼐用耦H具吸引力，但是新加坡對公共組屋的申購、使用和轉(zhuǎn)售規(guī)定了嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，違法行為會受到嚴(yán)格的懲罰。

新加坡現(xiàn)行組屋申購條件

組屋

類型

房型

公民身份

家庭月收入（新元）

私人房產(chǎn)結(jié)構(gòu)

家庭結(jié)構(gòu)

廉租屋

（租賃）

一房式

新加坡公民

＜1500

無私人房產(chǎn)，且未購買組屋

曾組建家庭

兩房式

＜1500

廉價屋

（購買）

兩房式

新加坡公民，核心家庭中有一人是常住居民

＜5000

無私人房產(chǎn)，且未購買組屋，未享受公積金住房資助或其他政府住房補貼；有房產(chǎn)但達(dá)到五年等候資格

核心家庭成員不少于三人

三房式

＜5000

四房式或更大房型

＜10000

申購組屋的家庭，月收入要低于一萬新元，高收入者只能購買公寓或私人房產(chǎn)。政府每2到3年會對組屋購買者的家庭收入重新審核，購買者必須如實報告收入情況，如果購房者的家庭收入不再符合要求，政府將對組屋進(jìn)行回購，購房者必須搬出組屋。一個核心家庭只能擁有一套組屋。組屋申購者及其配偶、申購表中所列的其他居住者及其配偶，在申購組屋后的30個月內(nèi)，不得再次申購組屋。一個人一生只有兩次購買組屋的機會，購買第二套組屋的半年內(nèi)，必須將第一套組屋出售。否則將面臨嚴(yán)厲的懲罰。

政府對居民購買組屋的用途亦有嚴(yán)格規(guī)定。居民購買組屋后必須入住，一段時間內(nèi)不得整套出租或出售，5年內(nèi)組屋不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營，否則會被處以高額罰款或者牢獄懲罰。組屋購買者必須向建屋局真實詳細(xì)的資料，一旦發(fā)現(xiàn)虛報，將面臨高達(dá)5000新元的罰款或者6個月的監(jiān)禁，嚴(yán)重者兼施。嚴(yán)格的限制條件和有效的懲罰措施避免了組屋管理混亂和弱勢群體權(quán)益得不到保障等問題，對懷有牟利目的的騙購者起到了警告和威懾的作用。

正是靈活多樣的政府資助辦法和嚴(yán)格的制度規(guī)則約束，才保證了新加坡“居者有其屋”目標(biāo)的實現(xiàn)。

責(zé)任編輯：研究中心

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