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新加坡組屋政策面面觀

 
新加坡的組屋政策及其成效
　　小戶型 低房價
　　新加坡建國初期，普通居民的居住條件惡劣，平均每一戶居民不足一間居室。據(jù)官方統(tǒng)計，當(dāng)時200萬人口中有40%的家庭住在貧民窟或棚戶區(qū)，能夠住上像樣住宅的人口只占居民總數(shù)的9%，政府面臨嚴(yán)峻的住宅問題。20世紀(jì)60年代初，新加坡成立了建屋發(fā)展局，專門負(fù)責(zé)建造公共組屋(相當(dāng)于中國的經(jīng)濟適用住房)。為解決廣大中低收入居民的住宅問題，建屋發(fā)展局開始大規(guī)模興建低標(biāo)準(zhǔn)、小戶型住房。后來，政府又宣布實行“居者有其屋”計劃，推行住房自有化政策，鼓勵中低收入階層以分期付款方式購買組屋。
　　現(xiàn)在的新加坡，組屋已成為當(dāng)?shù)刈》渴袌龅闹黧w，87%的人住在其中。這種住宅比私人房地產(chǎn)市場上的商品住房便宜許多，得到普通民眾的青睞。 






　　新加坡建屋發(fā)展局對組屋的定價不以成本為考量，多年來建屋發(fā)展局幾乎一直都在做虧本生意。在2006～2007財年，政府建屋發(fā)展局虧損了7.4億新元(約合37億元人民幣)，建屋發(fā)展局的赤字由政府資金填補，而從政府開始撥款計算至今，累計的政府補助金總額已達160多億新元(約合800億元人民幣)。
　　新加坡政府公共住房計劃優(yōu)惠政策很詳細，比如申請購買組屋的家庭，成員最少只需兩個人即可；申請者家庭月收入不超過8000新元。為了能夠讓每一位居民都能買得起住房，新加坡政府推出一系列優(yōu)惠措施：
　　首先，制定公積金制度，進行強制性儲蓄，即規(guī)定雇主和雇員各按雇員工資收入的一定比例逐月繳納公積金，分別用于未來的養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、保險、教育等用途，使得居民的購房能力得到大幅提高。建屋發(fā)展局將根據(jù)購房者收入情況發(fā)放貸款，確保購房者每月還款額比例不會超過其收入的四成，房屋的分期付款最長期限可為30年。此外，購房者同時還可以申請商業(yè)貸款。
　　其次，在組屋的建設(shè)過程中，政府始終堅持小戶型、低房價原則，保證絕大多數(shù)居民能夠負(fù)擔(dān)得起(當(dāng)?shù)胤績r按套計算，，因而控制戶型就能基本控制房價)。
　　第三，政府對居民購買組屋實行免稅優(yōu)惠措施，如購買三房以下組屋，出售價格常低于半價；對購買四房組屋的價格約降15%；對購買五房的，則稍有優(yōu)惠。如果購買二手組屋，政府將視買房家庭的收入狀況，提供1萬至7萬新元不等的津貼，存入買房者的公積金戶頭。為了強化東方家庭的價值觀，如果購房者選擇在靠近父母居住的地點購買二手組屋，還能額外獲得1萬新元的津貼。
　　新加坡組屋是政府為每一個國民家庭所建造的保障性住房。也就是說，只要是新加坡公民，并已經(jīng)通過合法婚姻組成了家庭，那你就有權(quán)利以政府保證價格購買一套由政府補貼的組屋。新加坡組屋都是經(jīng)過精裝修，附帶基本家具，入住者只要拎著行李即可入住。
　　嚴(yán)格管理組屋租售環(huán)節(jié)
　　一般來說，新加坡中低收入家庭4年至5年的收入之和，或者20年至30年可用于住房消費的公積金之和，就能夠購買一套組屋。目前組屋的出售價格比市場價格低50%左右，98%的中低收入家庭都買得起公共組屋。由于低廉的價格，新加坡對組屋的政策定位是以自住為主，對居民購買組屋的次數(shù)有嚴(yán)格的限制。首先，購買了組屋，就必須住，否則將面臨高額罰款及牢獄之災(zāi)。其次，新加坡政府對組屋的購買人資格、再上市及出租管理等問題都有明確的規(guī)定，不給投機者留下可乘之機。一個家庭同時只能擁有一套組屋，如果要購買新房子，舊組屋必須退出來，以防止投機多占；如果是未婚，還有年齡的限制；屋主在一定年限內(nèi)不得整房出租；5年內(nèi)組屋不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營。另外，業(yè)主出售購買時間不足1年的組屋，要繳納高額的房產(chǎn)稅。新加坡政府表示，任何人在買賣組屋時，必須提供翔實的資料，一旦發(fā)現(xiàn)虛報，將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監(jiān)禁，嚴(yán)重者兩者兼施。
　　重視組屋改造和開發(fā)利用
　　新加坡政府還十分重視舊組屋的改造和開發(fā)利用。
　　政府建屋發(fā)展局每年都會拿出一定的資金來翻修、改造和重建一部分公共組屋。在1989年之后展開的大型翻新工程，為老舊組屋區(qū)注入了新鮮活力，使它們能夠同新建組屋區(qū)相媲美。20年前的公共組屋電梯隔一層才能停，現(xiàn)在都重新進行了翻修，使電梯可在每層樓停留，以方便上了年紀(jì)的居民出入。為適應(yīng)近年來人口不斷老齡化的需要，組屋區(qū)內(nèi)還逐漸增添了更多的人性化設(shè)施，以打造無障礙環(huán)境。
　　新加坡建屋發(fā)展局在建造房屋的同時，還扮演著促進社會和諧的角色。為了保留和發(fā)揚具有象征意義的新加坡“甘榜精神”(鄰里之間團結(jié)互助的精神)，在建造組屋的同時，在每一個組屋區(qū)還輔助建造了鄰里商店(超市)、菜市場和小商品市場以及各種飲食中心等，不僅方便了組屋區(qū)的民眾生活，而且促進了居民之間的交往。
　　新加坡也是個多民族的國家，為了促進族群之間的融合和生活和諧，新加坡政府規(guī)定，凡是遷居到組屋區(qū)的各族居民必須采取抽簽制，以確保每一座組屋都有比例均衡的各族居民，規(guī)定每個組屋鄰里和各座組屋的各族群居民必須達到一定的比例，以鼓勵各族居民之間互相交往。鄰里的每座組屋都有大小不同的面積，讓不同收入的各族家庭生活在一起，共同使用兒童游樂場和健身園地等公共設(shè)施。
　　廉租房提供給低收入家庭
　　據(jù)記者了解，在目前居住組屋的人口中，有95%在政府“居者有其屋”的計劃下購買了房子，其余一些收入過低、處在社會底層的低收入家庭，則選擇租賃組屋居住。新加坡政府建屋發(fā)展局特別針對收入過低的家庭制定了相應(yīng)的租賃組屋計劃，由政府提供大量津貼，幫助他們找到安居之所。例如，月收入少于1500新元的家庭，可以申請租賃一房式(使用面積約33平方米)或者二房式的組屋，政府最低以市場租價的10%來收取租金。如果家庭月收入不超過800新元，一套一房式組屋的每月租價僅有26至33新元左右。
　　新加坡目前有85%的人口住在政府提供的公共組屋里，只有15%的人口住在開發(fā)商建造的房子，這其中還包括一些外來投資者。目前新加坡的組屋達到了100萬套，基本上滿足了全島人口居住的需要。由于新加坡大多數(shù)家庭都擁有低價組屋，新加坡的商品房市場總體上并不活躍，商品房價格主要受經(jīng)濟景氣程度、銀行貸款利率等市場因素影響。建造組屋的建屋發(fā)展局可無償?shù)玫秸畡潛艿耐恋�，而私人房地產(chǎn)商必須通過土地批租，有償獲得土地使用權(quán)。正是運用這種方式，政府可以對私人房地產(chǎn)的開發(fā)、擴張行為進行有效監(jiān)控。
　　很多早年用低廉價格買下組屋自住，如今手里有點閑錢的新加坡人，也會考慮給自己的房屋“升級”，即賣掉小房換大房，甚至購買商品房以用作出租等投資用途。
　　新加坡總理李顯龍在出席新加坡建屋發(fā)展局成立50周年紀(jì)念晚會上承諾說，政府將確保組屋價格繼續(xù)保持在多數(shù)國人能夠負(fù)擔(dān)得起的水平，并按照人口增長速度適時增建組屋，以滿足人們不斷提高的住房需求。
 
　　李顯龍說，組屋作為維持社會穩(wěn)定的基石之一，其重要性不言而喻。公共住房不僅塑造了新加坡國民的國家身份認(rèn)同感和作為公民的共同記憶，同時也塑造了新加坡的公共社區(qū)，為國家的社會穩(wěn)定和經(jīng)濟繁榮奠定了基礎(chǔ)。

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