本文關(guān)鍵詞：組屋政策，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

　　從新加坡組屋政策看中國住房問題的解決

　　近幾年來，中國大中城市的房地產(chǎn)市場價格不斷上漲，許多學(xué)者和主管官員都以土地稀缺、供不應(yīng)求、市場自由競爭等理由予以說明和解釋,似乎由于中國地少人多，房地產(chǎn)價格高漲就是合理現(xiàn)象，誰也無法控制，或者一控制就是干預(yù)市場行為，違背經(jīng)濟規(guī)律。

　　中國房地產(chǎn)市場真的只能一直漲下去嗎？如果僅從市場自由競爭理論來分析，好像只能如此，但從新加坡解決居民住房問題的成效來看，答案又是否定的。

　　新加坡

　　八成人居住在組屋

　　新加坡每平方公里人口高達(dá)6430人，是世界上人口密度最高的地區(qū)之一。為了解決居民住房問題，新加坡政府從一獨立就確立了“居者有其屋”的價值追求，明確住房問題必須由政府統(tǒng)籌解決，并制定了一系列主要由政府提供居民住房的土地和房產(chǎn)政策。

　　新加坡由國家免費提供居民住房土地，統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)居民住房(新加坡稱組屋)。對每一位有工作的居民收取工資收入的34.6%作為個人中央公積金，用于住房、醫(yī)療和養(yǎng)老。其中個人繳交20%，企業(yè)繳交14.6%；其中的20%用于租賃、購買住房。政府劃定購房收入限定標(biāo)準(zhǔn)。目前月均戶收入少于8000新元的，可購買4房或5房式組屋，月均戶收入少于3000元的，可購買3房式組屋，少于2000元的可購買2房式組屋。組屋房價以公積金中的住房部分能“買得起”為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定政府定價，目標(biāo)是一個人參加工作5年后，結(jié)婚時能首次使用中央公積金購買政府組屋。最終90%的人能買3房式，80%的人能買4房式。一人一生可以享受政府補貼購買兩次組屋(一次換購大房)。組屋可以進(jìn)入二手市場交易，年老時也可以大房換小房，增值部分可以補充個人公積金(用于養(yǎng)老、醫(yī)療)。

　　經(jīng)過40多年的持續(xù)努力，目前，新加坡已有80%的人口居住在組屋，其中95%擁有自己的組屋。新加坡政府成功解決居民住房問題的經(jīng)驗，向我們揭示了房地產(chǎn)商品的特有屬性在市場競爭中的失靈，以及政府在維護(hù)與平衡房地產(chǎn)市場效率與社會公平方面的重要作用。

　　借鑒新加坡的成功經(jīng)驗，我們可以粗略估算出如果由政府無償提供土地建設(shè)住房，我國居民購買政府房的情形。

　　按聯(lián)合國相關(guān)資料，2040年中國約有9.8億城鎮(zhèn)人口，若80%由政府提供住房，第一套房人均20平方米計算，共需156.8億平方米住房。若按1：4的住房容積率計算，需39.2億平方米土地。

　　據(jù)統(tǒng)計，2008年我國新開工房屋面積9.8億平方米、住宅8億平方米；新購置土地3.7億平方米、開發(fā)土地2.6億平方米。靜態(tài)來看，如果按2008年新開工房屋面積計算，只需要16年就可以全部建成第一套住房面積，若按新開工住宅面積計算，也只需要19.6年就可以全部建成。按2008年新購置土地量計算，只需要10.6年的土地供應(yīng)就能滿足需求，按開發(fā)土地量計算，也只需要15.1年的土地供應(yīng)就能滿足要求。

　　我們可以假設(shè)政府無償提供土地，房屋建設(shè)成本完全由購房者承擔(dān)。若每套房建筑成本按1500元／平方米計算，40平方米一套合6萬元；90平方米一套合13.5萬元。

　　如果按居民最低人均月收入標(biāo)準(zhǔn)為1000元計算，每月20%的收入用于供房，則每年供房款有2400元。假定收入不變，如果兩個年輕人工作五年后結(jié)婚購房，則有購房首付款24000元，購40平方米一套房的，余款可在7.5年(35歲左右)還清；購90平方米一套的，余款可在24.1年(50歲)還清。

　　政府主導(dǎo)

　　方能解決住房問題

　　上述測算雖然比較簡單，但已經(jīng)可以告訴我們，經(jīng)過30～40年的努力，完全可以采取由政府提供主要住房的方式解決中國城市居民的住房問題。

　　因此，城市居民住房問題，，既不是人多地少的供需矛盾問題，也不是市場競爭的效率問題，而是在房地產(chǎn)市場的特有屬性導(dǎo)致市場失靈的情況下，政府的干預(yù)措施和價值取向問題。所以，政府必須從均衡社會財富、確保社會穩(wěn)定的角度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)，這樣才可能最終解決居民住房問題。(作者任小鐵)

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