【摘要】：城市土地是國家經濟發(fā)展和社會安居穩(wěn)定的基礎，近幾年隨著經濟的快速發(fā)展、城市規(guī)模的不斷擴張以及農村人口大量涌入城市，導致城市用地緊缺。目前，我國除教育、醫(yī)療、科研等基礎設施及特殊用地采用劃撥出讓的方式外，其余均采用招標、拍賣和掛牌的方式進行出讓，這一制度雖然發(fā)揮了市場競爭機制中出價者高得地的原則，但另一方面競爭機制也導致了地價越來越高以致建成后的住宅、商業(yè)建筑遠遠超出人們正常的購買水平。雖然國家采取了相應的措施緩解這一矛盾，但長此以往無法從根本上解決人地矛盾的沖突，從而導致社會矛盾加劇。 為了緩解城市用地矛盾，我國先后于九十年代初期及近幾年開展了針對城市地價及城市土地集約利用程度的評價工作。通過對城市的土地價格的測算，可以及時掌握城市土地價格的變化，并周期性更新各個地區(qū)土地價格。近幾年城市地價變化顯著，因此，如何更高速、有效的實時掌握地價變化情況成為城市土地合理利用研究的一個重點；對土地價格進行監(jiān)測只能單一的從價格上（即數(shù)量）上控制土地利用的合理性，而如何從土地的利用效益、利用潛力、利用的集約性（即質量）上提高土地的利用合理性成為土地合理利用研究的另一個方面。近幾年國家全面開展了開發(fā)區(qū)土地集約利用評價工作，并取得了較好的成效。但針對城市土地集約利用的評價工作只在部分試點及經濟發(fā)展較好的城市展開，且土地集約利用評價體系也大多參考開發(fā)區(qū)集約利用評價的指標體系，未能根據每個城市的土地利用特點制定符合其特色的評價指標，得出的評價結果未必切合實際。 通過查閱大量研究成果及有關文獻，筆者發(fā)現(xiàn)，前人對城市地價與土地集約利用之間的相關研究，大多局限在城市地價研究或土地集約利用性研究，而對城市地價與土地集約利用之間相互關系的定量研究涉及很少。大量的實踐表明，城市地價與土地集約利用性之間存在密切的相互關系：地價越高土地集約利用程度越高，而集約利用程度的提高又降低了單位面積土地的使用價格。因此，根據城市地價與土地集約利用之間的這種定量關系研究，可以起到有效緩解用地矛盾，控制地價盲目增長，提高土地利用效益等益處。 針對以上存在的問題，本文引入現(xiàn)代數(shù)字科學技術地理信息技術與遙感技術對城市地價的評估與監(jiān)測中，建立地價評估地理信息系統(tǒng)；分商業(yè)、住宅和工業(yè)用途分別制定了針對研究區(qū)域的集約利用評價的體系，開展了研究區(qū)域的土地集約利用程度評價，對研究區(qū)域的土地利用情況從利用的合理性和效益上給予一定的評價；進一步研究城市地價和城市土地集約利用程度之間的關系，借助相關數(shù)理統(tǒng)計與分析方法，挖掘兩者之間的內部聯(lián)系，研究發(fā)現(xiàn)，地價的高低與土地的集約利用程度之間呈現(xiàn)出正比例變化，但土地集約利用程度的提高，又會降低單位面積土地價格，反之抑制了單位面積土地的價格，因此，根據兩者之間相互牽制的關系，控制土地價格的盲目增長，，提高單位面積土地利用的集約性。在圍繞以上三方面內容所展開的工作中，就如何構建城市地價評價系統(tǒng)、如何建立土地集約利用評價體系及如何定量分析城市地價與土地集約利用之間的關系進行了大量細致工作，并結合具體研究區(qū)進行了分析和描述。 論文取得的的主要研究成果及創(chuàng)新包括以下方面： （1）提出了基于柵格數(shù)據空間分析土地定級方法； 本文將基于GIS的柵格空間分析技術引入到對城市土地級別的確定中，將定級單元抽象為柵格數(shù)據的像元，像元的大小可依據不同研究地域市場土地區(qū)間變化程度確定，利用ArcGIS的柵格空間分析技術實現(xiàn)對不同定級單元因子分值的計算，最終采用多因子聚類法計算得出總分值，劃分出土地的等級。該方法對傳統(tǒng)的城市土地定級方法進行了根本性的改變，使評定結果更具客觀性，等級邊界的劃分更具科學性，工作的效率和速度都得到了較大程度的提高，是對土地定級方法的一種創(chuàng)新。 （2）在土地價格測算中提出了“數(shù)字地價模型”方法，實現(xiàn)了對城市土地價格的實時監(jiān)測和更新； 選取不同用途下土地交易樣點資料，在柵格化數(shù)字地圖上標注出合格交易樣點資料的位置，并對建立每個交易樣點屬性信息表，采用不同的地價測算方法對交易樣點進行還原測算得出土地的價格。通過數(shù)字地價模型將交易樣點資料錄入到數(shù)據庫中，可以分月、季度和年等不同的時間段對交易樣點資料進行檢測，對變化數(shù)據重新測算得出新的市場情況下的土地價格。這種方法實現(xiàn)了對城市土地價格的實時監(jiān)測和更新。 （3）提出了分用途建立評價指標體系對城市土地集約利用進行評價的新思路及方法； 很多地區(qū)開展的土地集約利用評價并未對土地的利用類型進行分類評價，而是在不區(qū)分用途的情況下采用統(tǒng)一的評價模型和指標體系對全區(qū)域的土地集約度進行評價，這種評價方法并未考慮到不同用途下影響集約利用度,也就是說不同用途下集約利用度的評價所考慮的因素因子是不同的，因此，在對城市土地的集約利用程度進行評價時應區(qū)分用途分別建立評價指標體系展開評價。 （4）對城市地價與土地集約利用之間的相互關系進行了定量分析。 首次對城市地價與土地集約利用之間的相互關系進行了定量分析。以往大部分針對城市地價與土地集約利用之間的研究只對兩者之間的關系進行了簡單的定性描述，而兩者之間存在何種定量關系，如何通過具體的數(shù)據牽制兩者的發(fā)展，對于這些定量關系的研究幾乎空白。筆者通過數(shù)理統(tǒng)計分析方法及其有關模型的建立對這兩者之間的關系進行定量分析和詳細描述。
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【學位授予單位】：成都理工大學
【學位級別】：博士
【學位授予年份】：2013
【分類號】：F323.211;P208

【參考文獻】

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本文編號：2448626