中央提出完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策,探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)"三權(quán)分置",深化宅基地制度改革。以中央政策之宅基地"三權(quán)分置"內(nèi)容為背景,重點(diǎn)剖析"三權(quán)分置"政策下宅基地"轉(zhuǎn)讓""互換""出租""贈(zèng)與""入股""抵押"等流轉(zhuǎn)方式運(yùn)行遇到的問(wèn)題,對(duì)宅基地使用權(quán)雙重性認(rèn)知存在的誤區(qū),宅基地使用權(quán)無(wú)法被分解為宅基地資格權(quán)和"宅基地使用權(quán)",宅基地使用權(quán)上設(shè)立另一用益物權(quán)其理論依據(jù)不足或創(chuàng)新法理未成就,"三權(quán)分置"格局下宅基地房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)和房屋使用權(quán)新兩權(quán)界定之困惑,依據(jù)法理和良法界定宅基地使用權(quán)物權(quán)變動(dòng),以及依據(jù)債權(quán)產(chǎn)生法則為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件等宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的若干理論與現(xiàn)實(shí)問(wèn)題展開(kāi)分析。期望引起學(xué)界多視角和深層次關(guān)注,為未來(lái)創(chuàng)建宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)良法制度獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

【文章頁(yè)數(shù)】：12 頁(yè)

【文章目錄】：
一、引言
二、“三權(quán)分置”政策中宅基地權(quán)利形成的學(xué)界主要觀點(diǎn)
三、中央宅基地“三權(quán)分置”政策其改革的目標(biāo)一般認(rèn)知
四、“三權(quán)分置”政策下宅基地流轉(zhuǎn)方式運(yùn)行的尷尬
    （一）“轉(zhuǎn)讓”存在的主要問(wèn)題
        1.“轉(zhuǎn)讓”之“權(quán)利”轉(zhuǎn)移不符合物權(quán)變動(dòng)現(xiàn)行法則
        2.“轉(zhuǎn)讓”流轉(zhuǎn)使宅基地占有不符合法律規(guī)則
        3.“轉(zhuǎn)讓”使宅基地法律關(guān)系混亂且無(wú)序
        4. 一次性收取轉(zhuǎn)讓收益的“轉(zhuǎn)讓”結(jié)果勢(shì)必造成宅基地資格權(quán)無(wú)實(shí)際價(jià)值
        5. 轉(zhuǎn)讓方收取轉(zhuǎn)讓年收益或分期分批收取轉(zhuǎn)讓收益的結(jié)果使農(nóng)戶(hù)宅基地資格權(quán)的收益功能很難或無(wú)法保障
        6. 宅基地資格權(quán)在“宅基地使用權(quán)”是獨(dú)立權(quán)利情形下更無(wú)經(jīng)濟(jì)價(jià)值
    （二）“互換”存在的主要問(wèn)題
        1.“互換”使內(nèi)涵不符合法理
        2.“互換”使兩塊宅基地是否對(duì)換存在質(zhì)疑
        3.“互換”使宅基地法律關(guān)系增加且復(fù)雜化
        4. 等量的宅基地“互換”后宅基地資格權(quán)已無(wú)收益功能且無(wú)法成為財(cái)產(chǎn)權(quán)利
        5. 不等量的宅基地“互換”后可能雙方均無(wú)宅基地資格權(quán)收益或只存在僅有一方的互換差價(jià)收益
        6.“互換”后宅基地被征收的征地款補(bǔ)償分配沖突凸顯
        7.“互換”使宅基地資格權(quán)成為無(wú)經(jīng)濟(jì)價(jià)值之權(quán)利
    （三）“出租”存在的主要問(wèn)題
        1. 出租使承租人取得宅基地租賃權(quán)，而不應(yīng)是“宅基地使用權(quán)”
        2.“出租”使宅基地使用權(quán)（雙重性）消失，造成村農(nóng)民集體與農(nóng)戶(hù)（出租方）之間宅基地關(guān)系維系出現(xiàn)真空
        3. 出租關(guān)系應(yīng)屬單一債之法律關(guān)系，而“出租”導(dǎo)致兩種法律關(guān)系之怪象
        4.“出租”若使農(nóng)戶(hù)享有債權(quán)性質(zhì)的宅基地資格權(quán)勢(shì)必引起權(quán)利弱化
        5.“出租”期限屆滿(mǎn)后原農(nóng)戶(hù)原權(quán)利如何恢復(fù)和能否再次流轉(zhuǎn)成為問(wèn)題
        6. 承租人用取得其債權(quán)性質(zhì)“宅基地使用權(quán)”實(shí)施抵押于理于法無(wú)據(jù)
    （四）“贈(zèng)與”存在的主要問(wèn)題
        1.“贈(zèng)與”之客體的“宅基地使用權(quán)”面臨的問(wèn)題
        2.“贈(zèng)與”之權(quán)利轉(zhuǎn)移是否符合常理和法理問(wèn)題
        3.“贈(zèng)與”后宅基地資格權(quán)成為無(wú)經(jīng)濟(jì)價(jià)值之宅基地權(quán)利怪象
        4. 撫養(yǎng)贈(zèng)與中“贈(zèng)與”發(fā)生時(shí)“贈(zèng)與人”擁有宅基地資格權(quán)出現(xiàn)尷尬
        5. 撫養(yǎng)贈(zèng)與中“贈(zèng)與”因撫養(yǎng)贈(zèng)與合同被依法解除后權(quán)利回歸出現(xiàn)難題
    （五）“抵押”存在的主要問(wèn)題
        1. 農(nóng)戶(hù)“宅基地使用權(quán)”生成呈現(xiàn)困境
        2. 農(nóng)戶(hù)“宅基地使用權(quán)”成為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)也出現(xiàn)困惑
        3. 農(nóng)戶(hù)“宅基地使用權(quán)”成為用益物權(quán)之迷糊
        4. 抵押期間農(nóng)戶(hù)擁有新兩權(quán)出現(xiàn)無(wú)法理遵循問(wèn)題
        5. 無(wú)需實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)新兩權(quán)回歸為原一權(quán)遇到法理尷尬
        6. 實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后農(nóng)戶(hù)擁有宅基地資格權(quán)之權(quán)利經(jīng)濟(jì)價(jià)值怪象
    （六）“入股”存在的主要問(wèn)題
五、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的若干理論與現(xiàn)實(shí)問(wèn)題思考
    （一）宅基地使用權(quán)雙重性認(rèn)知存在理論誤區(qū)問(wèn)題
    （二）宅基地使用權(quán)無(wú)法被分解為宅基地資格權(quán)和“宅基地使用權(quán)”
    （三）宅基地使用權(quán)上設(shè)立另一用益物權(quán)其理論依據(jù)不足或創(chuàng)新法理未成就
    （四）在宅基地“三權(quán)分置”格局下房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)和房屋使用權(quán)新兩權(quán)界定之理論困惑
    （五）依據(jù)法理和良法界定宅基地使用權(quán)物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)產(chǎn)生法則為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件
六、結(jié)語(yǔ)



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