土地整備工作是TOD綜合開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重要基礎(chǔ),然而,國內(nèi)大部分城市都缺乏相關(guān)具體工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。本文結(jié)合上海、深圳和東莞的探索實(shí)踐,將軌道交通沿線土地開發(fā)分為增量開發(fā)和存量開發(fā)兩種類型:在增量開發(fā)類型中,關(guān)注未批讓土地一級使用權(quán)的取得以及車輛段(停車場)的復(fù)合利用;在存量開發(fā)類型中,對已批未建用地的協(xié)議調(diào)整和軌道沿線的更新改造進(jìn)行研究和總結(jié)。文章為其他需要開展綜合開發(fā)的城市進(jìn)行土地整備工作提供了可參考的實(shí)施路徑選擇。

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【部分圖文】：

圖1深圳市某地塊地價轉(zhuǎn)資本金的操作方式

鑒于定向招拍掛存在的一系列問題，深圳市在軌道三期時針對用地取得方式進(jìn)行了新一輪改革。土地作價出資最早由深圳提出，是對國土資源部提出的土地資源、資產(chǎn)、資本管理新模式的積極探索和實(shí)踐。依據(jù)《公司法》第二十七條的規(guī)定，深圳采取了將土地使用權(quán)作價入股的創(chuàng)新方式，即在經(jīng)土地評估機(jī)構(gòu)市場估價....

圖2深圳市土地作價出資流程

內(nèi)地城市中以協(xié)議方式出讓綜合開發(fā)用地的典型代表是上海，也是國內(nèi)與港鐵最為接近的一個做法。根據(jù)上海最新的綜合開發(fā)實(shí)施意見，新建軌道交通場站綜合建設(shè)用地，在完成土地儲備形成“凈地”后，以協(xié)議方式出讓給綜合開發(fā)主體。其中用于車站、軌道部分的土地，仍然按照劃撥方式管理，而涉及經(jīng)營開發(fā)的部....

圖3深圳前海灣車輛段分層設(shè)權(quán)的開發(fā)模式

在此過程中，政府通過與企業(yè)協(xié)商大大增加總體開發(fā)量，實(shí)現(xiàn)了土地集約利用。當(dāng)然，在地塊規(guī)模較小或協(xié)商困難的情況下，也可借鑒日本的做法——積極吸引土地使用權(quán)人共同參與綜合開發(fā)，以利潤分成的方式實(shí)現(xiàn)軌道的溢價返還。日本軌道開發(fā)沿線的土地使用權(quán)通常散布在各個土地所有者手中，依據(jù)《宅鐵法》的....

圖4深圳灣生態(tài)城容積率調(diào)整案例

受土地資源、社會經(jīng)濟(jì)等因素的驅(qū)動，各城市的軌道交通建設(shè)開啟了站點(diǎn)周邊大規(guī)模的城市更新和舊城改造，這類土地主要依據(jù)城市更新相關(guān)的土地整備工作獲取，通常面臨多重問題。首先，更新開發(fā)涉及對原有建筑物的拆遷和當(dāng)?shù)鼐用竦难a(bǔ)償安置，對密集老城區(qū)進(jìn)行的更新往往意味著高昂的拆遷成本。其次，城市更....

本文編號：3917134