【摘要】：城市化是社會發(fā)展的一個(gè)必然趨勢,也是最普遍的社會現(xiàn)象,由于我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,城市化的步伐越走越快,城市存量建設(shè)用地已經(jīng)無法滿足城市化發(fā)展的用地需求,這就意味著在將來的很長一段時(shí)間內(nèi),仍有大量的集體土地將會不斷地被征收并轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。中國特殊的城鄉(xiāng)二元土地制度,加上國家在土地征收交易中,既是運(yùn)動員又是裁判員,使得國家可以通過低價(jià)征地高價(jià)出讓的方式攫取了巨額的土地收益。在這背后其實(shí)是土地的增值收益沒有得到合理分配,農(nóng)民的利益受到了損失,這極易引發(fā)嚴(yán)重的社會問題,如何分配被征收集體土地增值收益的問題成為社會各界關(guān)注的重點(diǎn)。本文首先介紹了研究的背景、意義,分析了國內(nèi)外相關(guān)研究進(jìn)展及成果,通過對被征收集體土地增值收益來源的分析,根據(jù)不同的來源將土地增值收益分為產(chǎn)權(quán)及用途性增值、投資性增值和供求性增值三種,然后對被征收集體土地增值收益進(jìn)行測算,并引入大東區(qū)的實(shí)例驗(yàn)證,最終完成被征收集體土地增值收益理論分配與實(shí)際分配的比較,并得出以下結(jié)論:(1)被征收集體土地增值收益產(chǎn)生于集體土地征收轉(zhuǎn)用—土地儲備開發(fā)—土地交易三個(gè)階段,由產(chǎn)權(quán)及用途性增值收益、投資性增值收益和供求性增值收益三部分構(gòu)成,可以采用土地成交價(jià)格與集體土地價(jià)格之差扣除土地征收、開發(fā)等成本的方法測算,具體公式為:V_總=P_(成交)-P_(區(qū)片)-C_(征收)-C_(開發(fā))。(2)被征集體土地增值收益分配的主體為農(nóng)民及集體和國家,將被征集體土地增值收益依據(jù)增值收益產(chǎn)生過程中產(chǎn)權(quán)變化和增值收益來源進(jìn)行分配:農(nóng)民及集體獲得產(chǎn)權(quán)及用途性增值收益,國家為投資性增值收益和供求性增值收益的獲得者。(3)按照本文提出的以土地產(chǎn)權(quán)及來源為依據(jù)的土地增值收益分配理論,理論上農(nóng)民及集體應(yīng)獲得征地補(bǔ)償費(fèi)和產(chǎn)權(quán)及用途性增值之和為308萬元/hm~2—932萬元/hm~2,國家獲得投資性增值收益與供求性增值收益之和為692萬元/hm~2—8311萬元/hm~2;實(shí)際上農(nóng)民及集體獲得的征地補(bǔ)償費(fèi)用為95萬元/hm~2—570萬元/hm~2,國家獲得土地收益為905萬元/hm~2—8551萬元/hm~2;理論分配與實(shí)際分配之間相差213萬元/hm~2—362萬元/hm~2。表明只是以集體土地被征收前的現(xiàn)值為依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償,農(nóng)民及集體未能參與被征收集體土地在土地征收—儲備開發(fā)—土地交易中的產(chǎn)生土地增值收益分配,使得農(nóng)民及集體獲得的實(shí)際征收補(bǔ)償費(fèi)用偏低,這也是當(dāng)前我國征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理的一個(gè)重要表現(xiàn)。(4)實(shí)證結(jié)果表明,按照當(dāng)前的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征地補(bǔ)償,農(nóng)民及集體只獲得了征地補(bǔ)償費(fèi),沒有享受到被征收集體土地增值帶來的合理利益,造成失地農(nóng)民及集體的合法利益受損。因此,將被征收集體土地增值收益按照以土地產(chǎn)權(quán)和土地增值收益來源為依據(jù)的分配方式進(jìn)行分配,農(nóng)民及集體除了可以獲得征地補(bǔ)償費(fèi),還獲得了產(chǎn)權(quán)與用途性增值收益,從而較大程度的提高被征地農(nóng)民的收入,保障其長遠(yuǎn)生計(jì)。本文通過對被征收集體土地增值收益分配的研究,能夠?yàn)橐院笳鞯刂贫雀母锖驼鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定提供一定的理論依據(jù)。
【學(xué)位授予單位】：沈陽農(nóng)業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號】：F321.1
【圖文】：

第四章 大東區(qū)被征收集體土地增值收益測算及分配的實(shí)證分析東區(qū)被征收集體土地增值收益測算及分配的實(shí)本情況于沈陽市東北部，是沈陽市的中心城區(qū)，東與棋盤山開發(fā)區(qū)為被沈河區(qū)環(huán)繞，西與皇姑區(qū)接壤，北與沈北新區(qū)相接。地處渾河，地勢北高南低，坡度平緩。境內(nèi)有南運(yùn)河和北運(yùn)河（新開河風(fēng)影響的溫帶半濕潤氣候，冬季寒冷時(shí)間長，夏季炎熱雨水集溫 7.9℃，年均降雨量約為 734.5mm。目前，大東區(qū)共發(fā)現(xiàn)各類的礦種 13 種，煤 2×109t，天然氣儲量 1.07×1010m3。

圖 4-2 大東區(qū)用地規(guī)劃圖Fig4-2 Dadong District land use planning map例選取源據(jù)收集涉及到的部門包括：沈陽市規(guī)劃和國土資源局、沈陽市土評估中心、沈陽市土地交易中心、沈陽市土地整理中心、大東、大東區(qū)地稅局等部門。主要涉及集體土地征收轉(zhuǎn)用的土地補(bǔ)地開發(fā)整理配套費(fèi)用、社保安置費(fèi)用、土地占用稅等數(shù)據(jù)。數(shù)計(jì)年鑒、政府工作報(bào)告、沈陽市土地級別基準(zhǔn)地價(jià)等現(xiàn)成成果選取原則究案例首選大東區(qū)境內(nèi)且全部完成集體土地征收—儲備開發(fā)—成土地征收時(shí)間為 2010 年—2015 年，出讓用途為住宅，且能，資料詳盡的宗地。取的研究案例能夠客觀的反應(yīng)從市區(qū)到城市近郊再到遠(yuǎn)郊地理

選定案例位置示意圖

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2779129