【摘要】：城市的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程,最基本、最原始的依賴是土地,沒有土地的支持,任何發(fā)展都是空談。土地儲(chǔ)備制度可以實(shí)現(xiàn)土地集約節(jié)約利用,是調(diào)控土地強(qiáng)有力的抓手,對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行起到至關(guān)重要的作用。作為土地儲(chǔ)備的起始端,土地一級(jí)開發(fā)由于其天然的屬性,比如資金占用量大、融資難度大、收益低、社會(huì)問題復(fù)雜等,被很多人看作是“賠錢的買賣”,很多社會(huì)資本對(duì)土地一級(jí)開發(fā)都望而卻步。本文就是在這樣的背景下,通過對(duì)TC公司LY5 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的研究,為土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的投資收益平衡和盈利提供可借鑒的方案。土地一級(jí)開發(fā)是指根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃,政府委托企業(yè)對(duì)某一區(qū)域的國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征收、拆遷、安置、補(bǔ)償,并進(jìn)行一定的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),使該區(qū)域的土地達(dá)到“幾通一平”的建設(shè)條件,再由政府或其委托機(jī)構(gòu)對(duì)土地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。本文從土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資收益基本理論出發(fā),以項(xiàng)目管理理論及思想貫穿全文,對(duì)土地一級(jí)開發(fā)、投資收益、項(xiàng)目管理等理論方法進(jìn)行了梳理,在此基礎(chǔ)上,對(duì)本文選用的TC公司LY5項(xiàng)目的概況、存在問題及分析、投資成本測(cè)算、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等進(jìn)行了全面評(píng)價(jià),并提出了切實(shí)有效的提高投資收益的對(duì)策和建議,使該土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目更具可行性和實(shí)操性,為其他類似項(xiàng)目提供可借鑒的方法和參照。本文核心的章節(jié)為投資項(xiàng)目成本的測(cè)算和經(jīng)濟(jì)效益的分析。成本的測(cè)算中根據(jù)項(xiàng)目管理理論,將項(xiàng)目分解成若干任務(wù),通過測(cè)算每項(xiàng)分解任務(wù)的成本,最后得出總成本;經(jīng)濟(jì)效益分析的基礎(chǔ)是現(xiàn)金流量表,根據(jù)現(xiàn)金流量表運(yùn)用凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法和折現(xiàn)回收期法對(duì)項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià);社會(huì)效益評(píng)價(jià)分析了項(xiàng)目的社會(huì)影響效果和與社會(huì)的相互適應(yīng)性。另外,針對(duì)LY5 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目存在的問題,提出了一些可以提高投資收益的措施,例如提高項(xiàng)目管理水平,通過對(duì)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量的控制,達(dá)到節(jié)約成本,提高收益的目的;吃透政策,避免拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的無度增加;把握銀行放款節(jié)點(diǎn),避免資金閑置或延后;經(jīng)營優(yōu)質(zhì)物業(yè),獲取營業(yè)外收益。
【圖文】：

圖２．１邋土地一級(jí)開發(fā)流程圖逡逑通過土地一級(jí)開發(fā)運(yùn)作模式不難發(fā)現(xiàn)，，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目是一類資金密集型逡逑的項(xiàng)目，從前期調(diào)研開始，征地拆遷、安置補(bǔ)償、市政建設(shè)均需要大量資金。但逡逑是，項(xiàng)目實(shí)施主體并沒有取得土地使用權(quán)，項(xiàng)目實(shí)施過程中，實(shí)施主體不能用土逡逑地作抵押來融資，這樣就造成了實(shí)施主體融資困難的情況，所以土地一級(jí)開發(fā)的逡逑資金基本全部來自實(shí)施主體的自有資金。不同于二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)或者其他投資項(xiàng)逡逑目，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施必須符合該地區(qū)的土地利用總體規(guī)劃和城市發(fā)展總逡逑體規(guī)劃，實(shí)在規(guī)劃引領(lǐng)下的城市建設(shè)工程，甚至有的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目是經(jīng)過市逡逑級(jí)規(guī)劃業(yè)務(wù)會(huì)、市級(jí)人大會(huì)議通過的項(xiàng)目，所以在收益方面相對(duì)有保障，發(fā)生系逡逑統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率較小，相對(duì)的，也不存在暴利的情況。幾年來，尤其是財(cái)綜［２０１６］４逡逑號(hào)文件發(fā)布以后，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目加快了市場(chǎng)化運(yùn)作的步伐，越來越多的企業(yè)逡逑參與到土地一級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目中來，將此類項(xiàng)目推向市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目完成效率、完成逡逑質(zhì)量、工程降造等方面有很大的促進(jìn)，對(duì)建設(shè)節(jié)約型社會(huì)起到了一定的積極作用。逡逑總結(jié)起來，當(dāng)前土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)為：資金密集、收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可逡逑

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【學(xué)位授予單位】：陜西師范大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號(hào)】：F301.2

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2630163