本文關鍵詞：學區(qū)質量對房價影響分析中的邊界固定法和空間計量法的對比研究

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【摘要】：國內外一直存在著學區(qū)房的相關問題,特別是在我國大型城市,學區(qū)房的問題更為凸顯。因為我國義務教育階段,采取“就近入學”制度,導致了學區(qū)房的產生。學區(qū)房問題主要表現(xiàn)為所在優(yōu)質學區(qū)的房價格過高,體現(xiàn)出學校對房價的正向影響。國內外學者對學區(qū)房進行了大量的研究,采用的研究方法大多數(shù)是特征價格法。后續(xù)研究為提高研究結果的精度,采用剝除鄰里效應的方法,即主流的邊界固定法和空間計量法,但尚未確定兩種研究方法,何者更為有效。此外,國內外學者對學區(qū)房的研究仍有一定的不足:學校指標的量化不夠客觀,并未全面考慮學區(qū)因素,導致研究精度有待提高。鑒于此,為精準研究學校對房價的影響程度,本文通過客觀度量學校指標,并全面考慮學區(qū)房所對應的初中和小學,研究初中和小學對房價的組合影響;在剝除鄰里效應上,采用了邊界固定法和空間計量法,對此分別進行了理論分析和實證研究,并通過已有數(shù)據,驗證二者實證結果的精確程度,以確定剝除鄰里效應上更為適用的方法。本文綜述了國內外學者對學區(qū)房研究的進展、特征價格法在房地產領域的應用和剝除鄰里效應方法的相關研究;然后構建特征價格模型,在此基礎上,消除鄰里效應,以邊界固定法和空間計量法為基礎分別構建配對回歸模型和空間計量模型;運用2015年10月深圳市原關內學區(qū)房數(shù)據,進行實證研究,比對回歸結果,得出如下結論:(1)在剝除鄰里效應上,空間計量法優(yōu)于邊界固定法。(2)初中和小學的質量對房價有顯著影響,初中升學率每增加1%,樓盤均價每平方米增加529.133元;小學等級評分每增加1分,樓盤均價每平方米增加4163.084元。(3)深圳市房地產市場存在空間依賴性,空間誤差模型能有效的消除其相關性。(4)除學校因素外,投資者購房趨于權衡多種影響因素。(5)針對學區(qū)房不同需求主體,購房者的投資置業(yè)策略不盡相同。(6)為促進義務教育公平,政府應盡快采取縮小區(qū)域間學校質量差異的相關措施。
【關鍵詞】：學區(qū)房 住房價格 特征價格模型 邊界固定法 空間計量法
【學位授予單位】：深圳大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2016
【分類號】：F299.23
【目錄】：

• 摘要3-4
• Abstract4-9
• 第1章 緒論9-18
• 1.1 研究背景及意義9-11
• 1.1.1 研究背景9-10
• 1.1.2 研究意義10-11
• 1.2 研究目的11
• 1.3 研究方法11
• 1.4 研究內容11-12
• 1.5 技術路線12-14
• 1.6 創(chuàng)新點14
• 1.7 難點14
• 1.8 擬得出結論14-15
• 1.9 研究框架及章節(jié)排布15-16
• 1.10 資料與數(shù)據收集16-18
• 第2章 文獻綜述18-32
• 2.1 學區(qū)房研究進展18-23
• 2.1.1 國外研究進展18-20
• 2.1.2 國內研究進展20-23
• 2.2 特征價格在房地產領域的應用23-26
• 2.2.1 國外特征價格理論在房地產領域的應用23-25
• 2.2.2 國內關于特征價格在房地產領域的應用25-26
• 2.3 剝除鄰里效應的方法26-30
• 2.3.1 國外剝離鄰里效應現(xiàn)狀26-30
• 2.3.2 國內剝除鄰里效應現(xiàn)狀30
• 2.4 本章小結30-32
• 第3章 特征價格、配對回歸和空間計量模型的闡述32-41
• 3.1 特征價格模型32-35
• 3.1.1 特征價格理論基礎32-33
• 3.1.2 特征價格理論假設33-34
• 3.1.3 模型基本方程34
• 3.1.4 函數(shù)選擇34-35
• 3.2 配對回歸模型35-36
• 3.2.1 邊界固定法35-36
• 3.2.2 配對回歸方程36
• 3.3 空間計量模型36-39
• 3.3.1 建模程序36-37
• 3.3.2 空間權重矩陣37
• 3.3.3 空間相關性檢驗37-38
• 3.3.4 空間自相關模型38-39
• 3.4 本章小結39-41
• 第4章 模型變量的選取與數(shù)據量化41-54
• 4.1 研究區(qū)域41-42
• 4.1.1 深圳市及其教育概述41-42
• 4.1.2 研究區(qū)域界定42
• 4.2 變量選取42-48
• 4.2.1 模型變量的文獻歸納42-44
• 4.2.2 因變量的確定44-45
• 4.2.3 自變量的確定45-48
• 4.3 數(shù)據的獲取與整合48-51
• 4.3.1 數(shù)據獲得說明48-50
• 4.3.2 數(shù)據來源50
• 4.3.3 變量的量化50-51
• 4.4 數(shù)據分析51-52
• 4.4.1 樣本說明51-52
• 4.4.2 學校分布52
• 4.5 本章小結52-54
• 第5章 實證研究54-77
• 5.1 特征價格模型實證54-62
• 5.1.1 模型設定54
• 5.1.2 描述性分析54-55
• 5.1.3 參數(shù)估計55-56
• 5.1.4 模型檢驗56-60
• 5.1.5 結果分析60-62
• 5.2 配對回歸模型實證62-67
• 5.2.1 模型設定62
• 5.2.2 描述性分計62-63
• 5.2.3 參數(shù)估計63-64
• 5.2.4 模型檢驗64-67
• 5.2.5 結果分析67
• 5.3 空間計量模型實證67-73
• 5.3.1 構建空間計量模型67-70
• 5.3.2 模型估計與檢驗70-72
• 5.3.3 結果分析72-73
• 5.4 配對回歸與空間計量的對比73-75
• 5.4.1 配對回歸模型與空間計量模型的適用條件對比73-74
• 5.4.2 配對回歸模型與空間計量模型的回歸結果對比74
• 5.4.3 配對回歸模型與空間計量模型的數(shù)據驗證結果對比74-75
• 5.5 本章小結75-77
• 第6章 結論與展望77-81
• 6.1 研究結論77-79
• 6.2 不足與展望79-81
• 6.2.1 論文存在的不足79
• 6.2.2 論文的展望79-81
• 參考文獻81-85
• 附錄85-93
• 致謝93-94
• 攻讀碩士學位期間的研究成果94

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本文編號：751986