本文關(guān)鍵詞：私營建筑經(jīng)濟(jì)的思考，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

1、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場評(píng)估
　　（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資持續(xù)快速增長。2002 年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資總額為 14.71 億元，占全市 14.75%，比 2001 年增長 20.87%，高于全市增幅近 9 個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效果顯著。其中，住宅項(xiàng)目完成投資 9.77 億元，增長 25.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 66.41%；辦公樓、寫字樓項(xiàng)目完成投資 0.68 億元，占 4.59%；商業(yè)營業(yè)用房項(xiàng)目完成投資 3.59 億元，占 24.42%；其他項(xiàng)目完成投資 0.67億元，占 4.58%，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)。

　　（2）商品房銷售供給兩旺。房地產(chǎn)市場隨著開發(fā)投資的快速增長，商品房銷售市場一直保持旺盛態(tài)勢。2002 年全區(qū)房屋開發(fā)面積 210.81 萬 m2，占全市總開發(fā)量的 l 5.02%，比 2001 年增長 15.01%，高于全市增幅 11 個(gè)百分點(diǎn)。新開發(fā)面積 96.3l 萬 m2，占全市的 16.54%，與 2001 年基本持平。年竣工商品房面積 70.46 萬 m2，占全市的 12.4%，比 2001 年下降 27.55%.其中，住宅竣工面積 44.37 萬 m2，占全市的 9.97%，比 2001 年下降 34.41%.因土地政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)面積有一定下降，2003 年1~6 月份房地產(chǎn)開發(fā)面積為 50.6 萬 m2，比 2002 年同期下降 6.3%.但隨著建設(shè)用地的調(diào)整到位、土地報(bào)批周期的縮短，特別是區(qū)域城市化進(jìn)程的加快，青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁依然強(qiáng)勁。

　　（3）個(gè)人購房比例逐年上升。2002 年房屋銷售面積為 55.86 萬 m2，占全市的 11.78%，比 2001 年增長 23.09%，其中，住宅銷售面積為 46.51 萬 m2，增長 12.61%.

　�。�4）空置房大量減少，空置率下降，保持在合理區(qū)間。從商品房空置面積看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，空置房得到了進(jìn)一步消化，全區(qū) 2002 年空置商品房面積為 24.09 萬 m2，占全市的 22.97%，比 2001 年下降了16.33%.從以上數(shù)據(jù)可以看出，近幾年青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資快速增長，供求兩旺，發(fā)展基本上是健康的。

　　2、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場能保持購銷兩旺的成因

　　為什么青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場能保持購銷兩旺的好勢頭呢？可以從經(jīng)濟(jì)、城市化、改革、政策、企業(yè)和環(huán)境六個(gè)方面來分析其成因。

　�。�1）經(jīng)濟(jì)因素。社會(huì)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，居民收入快速提高。2003 年 1~10 月份，青島開發(fā)區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值為 172.3 億元，增長 31.8%.其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為 2.8 億元，增長 3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為111 億元，增長 26.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為 58.5 億元，增長 46.3%.全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和人民收入快速提高，為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展提供了可靠的發(fā)展基礎(chǔ)。

　　（2）城市化因素。城市化進(jìn)程加快是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。青島的城市建設(shè)日新月異，近年來，抓住國家實(shí)施積極財(cái)政政策、擴(kuò)大內(nèi)需的機(jī)遇，結(jié)合九五計(jì)劃所確定的發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)，重點(diǎn)進(jìn)行主城和輔城的新區(qū)開發(fā)建設(shè)和重要基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，舊區(qū)重點(diǎn)進(jìn)行棚戶區(qū)改造和用地調(diào)整置換，初步形成環(huán)膠灣發(fā)展組團(tuán)的雛形，為實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)期規(guī)劃奠定良好基礎(chǔ)。青島市委、市政府已確定了“以發(fā)展港口、海洋和旅游經(jīng)濟(jì)為主的特色經(jīng)濟(jì)，將青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心向青島開發(fā)區(qū)全面轉(zhuǎn)移”的戰(zhàn)略決策，提出“挺進(jìn)西海岸，構(gòu)建青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心”的戰(zhàn)略目標(biāo)，這無疑說明青島開發(fā)區(qū)將是城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展重中之重。

　　（3）改革因素。住房制度改革進(jìn)展順利。開發(fā)區(qū)人對(duì)住房是商品的觀念確立得比較早，商品房較早地為老百姓所接受。出售公房、建立住房公積金制度等房改措施，使城市居民進(jìn)一步形成了新的住房消費(fèi)觀念，也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了最初的物質(zhì)基礎(chǔ)——啟動(dòng)資金和消費(fèi)者。

　�。�4）政策因素。各級(jí)政府制訂出臺(tái)的相關(guān)政策，特別是國家住房金融政策的放寬，是促進(jìn)住房成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的強(qiáng)大支撐。除了已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)政策外，先后還出臺(tái)了購房入戶等一系列吸引外來居民投資和居住的優(yōu)惠政策。

　　（5）房地產(chǎn)企業(yè)因素。主要有：

　　①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)制靈活。這幾年青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中民營經(jīng)濟(jì)成份快速增長，激活了整個(gè)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)公司憑借靈活的機(jī)制、一絲不茍的作風(fēng)和優(yōu)良的銷售業(yè)績，在市場競爭中取勝，成為全市的品牌房地產(chǎn)公司。

　　②房地產(chǎn)企業(yè)各方面素質(zhì)比較強(qiáng)。全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理平均年齡為 44.5 歲，年齡結(jié)構(gòu)較好；高級(jí)職稱占 20.2%，中級(jí)職稱占 62.9%；研究生學(xué)歷占 2.6%，大學(xué)本科學(xué)歷占 37.5%，大專學(xué)歷占 49.5%.

　�、鄯康禺a(chǎn)企業(yè)實(shí)施“注重品質(zhì)、追求品牌”戰(zhàn)略。建設(shè)一批現(xiàn)代化、規(guī)�；@林化、智能化、高檔次示范住宅小區(qū)，如青島開發(fā)區(qū)的天泰陽光海岸、千禧龍花園、東方花園、海韻嘉園、石雀小區(qū)等，質(zhì)量已成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。

　　（6）環(huán)境因素。一是全國各大名牌企業(yè)紛紛落戶青島開發(fā)區(qū)，建立自己的工業(yè)園。二是保稅區(qū)的建設(shè)日趨完善，港口西移，前灣港工程不斷擴(kuò)大，進(jìn)出口業(yè)務(wù)量增加。如 2003 年 1~9 月份，青島市進(jìn)出口總值（不含中央、省公司）為 126.7 億美元，比 2002 年同期增長 26.4%.其中，出口總額 73.2 億美元，增長 22.8%；進(jìn)口總額 53.5 億美元，增長 31.7%，極大地推動(dòng)了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。

　　3、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢分析

　　目前，，青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的投資需求與消費(fèi)要求都比較旺盛，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的 6 個(gè)重要因素將依然起到重要作用。

　　3.1各項(xiàng)有利政策分析

　　一是國家將實(shí)行繼續(xù)擴(kuò)大國內(nèi)需求、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快增長的政策。二是青島市委、市政府已確定的戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)略目標(biāo)，各大名牌企業(yè)落戶青島開發(fā)區(qū)進(jìn)行現(xiàn)代化建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)將保持快速增長。三是住房貨幣分配將逐步推開。四是從 2003 年起全區(qū)將按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、多元整合、組團(tuán)開發(fā)”的方針，逐年將尚未實(shí)施舊村改造的近 100 個(gè)村莊整合為 20 個(gè)居住區(qū)。2003 年重點(diǎn)啟動(dòng)建設(shè) 5個(gè)示范居住區(qū)，規(guī)劃總建筑面積 800 萬 m2，其中，拍賣區(qū)商品房建筑面積 500 萬 m2，建設(shè)周期為 3~5年，每年的住宅開發(fā)面積至少 100 萬 m2.

　　3.2全區(qū)住宅需求總量預(yù)測

　　2002 年底青島開發(fā)區(qū)居民的人均住房建筑面積還不足 25m2，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然很大。特別是隨著全區(qū)招商引資工作的進(jìn)一步深入、示范居住區(qū)工程的全面啟動(dòng)、海灣大橋立項(xiàng)待建以及大煉油項(xiàng)目的全面引入和迎 2008 年奧運(yùn)因素的影響，都將極大地刺激住房消費(fèi)的持續(xù)增長。預(yù)計(jì)全區(qū)房地產(chǎn)在今后 1 0 年內(nèi)仍然呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢，并繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

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