本文關(guān)鍵詞： 土地拍賣 博弈分析 特征價格模型 影響因素 實證分析 溢價分析　出處：《中南民族大學(xué)》2015年碩士論文　論文類型：學(xué)位論文

【摘要】：土地作為一種稀缺資源,是我國最大的國有資產(chǎn),而土地的開發(fā)和利用不僅涉及了資源配置效率問題,同時也涉及到社會公平問題。隨著我國土地市場化進(jìn)程,土地拍賣已成為土地交易的主要趨勢,土地的開發(fā)和利用在推動社會經(jīng)濟(jì)增長的同時,也暴露出了許多問題。本文以博弈理論作為指導(dǎo),以土地拍賣參與各方以及土地價格作為研究對象,重點研究了我國土地拍賣中投標(biāo)人之間以及投標(biāo)人與拍賣人(政府)之間的博弈行為,分析了參與各方的博弈策略和期望函數(shù)。以上海市為例,利用供需均衡理論從供給和需求兩個層面對上海市土地價格影響因素進(jìn)行實證分析,并利用特征價格模型分析土地拍賣價格溢價的影響因素。首先,本文通過對我國土地市場發(fā)展歷程及存在的問題進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)我國土地市場化發(fā)展與改革經(jīng)歷了艱辛的歷程。無論從制度建設(shè)還是管理上都推動了我國土地市場化的進(jìn)程,但是我國土地市場化程度仍然很低,制度不夠完善,城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)凸顯,規(guī)則缺失,土地拍賣中的尋租、合謀等違法行為既阻礙了我國土地市場化的進(jìn)展,同時也損害了社會利益和國家利益。其次,對土地拍賣策略進(jìn)行分析,其中通過對土地拍賣中參與各方的博弈分析發(fā)現(xiàn),作為理性的經(jīng)紀(jì)人,以自身利益最大化為原則制定各自的競價策略,使得效用值不小于其期望值。而在投標(biāo)人之間的博弈分析中發(fā)現(xiàn),投標(biāo)人的數(shù)量決定了土地的真實價值,在模型中通常假定投標(biāo)人之間相互獨立,但現(xiàn)實中卻相反,這就導(dǎo)致了投標(biāo)人之間的合謀行為。而對投標(biāo)人與拍賣人(政府)之間的串謀和尋租行為博弈分析發(fā)現(xiàn),拍賣人從中僅獲得了一小部分利益,而中標(biāo)人通過土地流轉(zhuǎn)來獲得更高的利益,損害了國家利益的同時,造成了土地資源的浪費(fèi),不利于土地拍賣市場的健康發(fā)展。另外,根據(jù)前面土地拍賣策略分析以上海市為例,對土地拍賣成交價格影響因素進(jìn)行實證分析,從供需兩方面對上海市土地成交價格影響因素進(jìn)行分析,從需求角度分析發(fā)現(xiàn),人口數(shù)量、GDP、人均個人可支配收入、就業(yè)情況與土地成交價格呈正相關(guān)關(guān)系,而銀行貸款年利率、房價與土地成交價格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系;從供給角度分析發(fā)現(xiàn),土地成交價格指數(shù)與商品房銷售價格指數(shù)存在協(xié)整關(guān)系,長期內(nèi)土地成交價格與房價存在長期動態(tài)均衡關(guān)系。最后,運(yùn)用特征價格模型,對上海市土地拍賣溢價的影響因素進(jìn)行實證分析,研究表明影響上海市土地溢價的因素主要包括:土地規(guī)劃面積、容積率、土地方位、土地用途、競得人性質(zhì)等,而在這些因素中,競得人性質(zhì)(國企)對土地溢價的影響比較顯著,而對國企與土地用途建立交叉虛擬變量分析發(fā)現(xiàn),國企慢慢退出了居住用地拍賣的競爭,而轉(zhuǎn)向商業(yè)用地的開發(fā)和經(jīng)營管理。但是仍然存在國企不計成本的競得土地,排擠非國有企業(yè)的現(xiàn)象,造成了土地市場的不公平;相對土地居住用途而言,商業(yè)用途土地對土地溢價存在負(fù)相關(guān)關(guān)系,說明投標(biāo)人認(rèn)為居住用地的預(yù)期收益遠(yuǎn)高于商業(yè)用地的收益,具有較大的增值空間,而商業(yè)用地的開發(fā)與經(jīng)營存在著較大的風(fēng)險;土地開發(fā)的容積率對土地溢價存在正向影響,說明在上海市土地開發(fā)高容積率決定了土地開發(fā)的潛力和未來的銷售規(guī)模;土地區(qū)位的不同,對土地溢價有著不同的影響,位于上海市市中心或繁華地段的地塊出讓對土地拍賣溢價呈現(xiàn)正向影響,而其他區(qū)位的地塊或者發(fā)展緩慢地段的地塊對土地溢價呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。
[Abstract]:......
【學(xué)位授予單位】：中南民族大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號】：F301.4;F724.59

【相似文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前10條

1 燕陽山;美國歷史上的土地拍賣與分期付款出售制度[J];經(jīng)濟(jì)論壇;2002年23期

2 劉云;;淺析土地拍賣中的串謀現(xiàn)象[J];科技信息(學(xué)術(shù)研究);2007年27期

3 王若雄;;土地拍賣是“雙刃劍”[J];企業(yè)家天地;2008年02期

4 ;土地拍賣 事半功倍出新篇[J];國土資源;2002年12期

5 文一刀;哪來的“危險信號”?——就土地拍賣問題與包宗華先生商榷[J];中國土地;2004年07期

6 包宗華;土地拍賣顯現(xiàn)出的問題和危險信號[J];城市開發(fā);2004年11期

7 包宗華;;土地拍賣浮出危險信號[J];房地產(chǎn)導(dǎo)刊;2004年13期

8 劉云,劉曉君;國有土地拍賣中串謀對策研究[J];武漢科技大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版);2005年01期

9 ;安徽 合肥土地拍賣推出“小包裝”[J];資源與人居環(huán)境;2008年10期

10 毛文婷;;我國土地拍賣制度的經(jīng)濟(jì)分析[J];經(jīng)營管理者;2011年06期

相關(guān)重要報紙文章 前10條

1 周建華;德安縣土地拍賣陽光操作[N];九江日報;2007年

2 王蘋;“地王”不斷涌現(xiàn)凸顯土地拍賣弊端[N];上海證券報;2007年

3 左亞軍 吳榮泉;我市國有土地拍賣創(chuàng)記錄[N];永州日報;2007年

4 新西蘭Massey University大學(xué)MBA 王蘋;地王頻涌凸顯土地拍賣弊端[N];經(jīng)濟(jì)視點報;2007年

5 陳尚年;珠海首次舉行土地拍賣推介會[N];中國房地產(chǎn)報;2003年

6 記者 李軒甫　通訊員 王巍 劉洪記;操縱土地拍賣“收”了50萬[N];檢察日報;2010年

7 本報記者 伊佳;土地拍賣遇冷成主因[N];國際商報;2014年

8 本報記者 曹霞;土地拍賣激活地產(chǎn)能量 2005土地會宴熱鬧收盤[N];眉山日報;2005年

9 記者 秦媛媛 通訊員 章戎;三宗土地拍賣價格再創(chuàng)新高[N];秦皇島日報;2006年

10 段明琳;合肥國有土地拍賣火爆[N];中國商報;2006年

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前3條

1 高燃;中國土地拍賣策略及成交價格影響因素研究[D];中南民族大學(xué);2015年

2 張大偉;密封價格土地拍賣工作流的研究與仿真[D];江南大學(xué);2010年

3 彭建雄;基于城鎮(zhèn)土地拍賣下的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控研究[D];南昌大學(xué);2007年

，

本文編號：1495281