二手房經紀市場是二手房交易雙方通過房地產經紀人間接交易而形成的經紀活動領域以及產生的交易關系總和。隨著我國房地產業(yè)的迅速發(fā)展以及二手房交易的日趨活躍,我國二手房經紀市場蘊藏著廣闊的發(fā)展空間與極大的發(fā)展?jié)摿�。然�?從總體上看,我國社會對二手房經紀市場提供的服務并不是十分認可,相當多的二手房交易者在從事二手房交易時不愿意選擇二手房經紀市場提供的服務。效率是經濟學的一個核心的問題,二手房經紀市場效率高低是二手房經紀市場發(fā)展水平的重要標志,也是衡量其是否成熟的主要標準。目前,我國社會對二手房經紀市場的認可度較低,是否意味著我國二手房經紀市場運行的低效率?如果答案是肯定的話,那么導致我國二手房經紀市場效率低下的根源是什么?我們應該采取什么樣的有效措施提高我國二手房經紀市場的效率?對以上這些問題的研究無疑對解決或解釋我國二手房經紀市場發(fā)展面臨的“瓶頸”問題及確定今后的發(fā)展方向具有重要的指導作用。 論文正是圍繞上述幾個問題對我國二手房經紀市場進行系統的理論與實證研究,共分為七章。第一章闡述選題背景與研究意義、國內外研究現狀、研究內容與研究方法、主要創(chuàng)新點;第二章建立了二手房經紀市場效率的研究框架;第...

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【學位級別】：博士

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摘要
Abstract
1 緒論
    1.1 論文的研究背景與研究意義
        1.1.1 論文的研究背景
        1.1.2 論文的研究意義
    1.2 國內外研究現狀
        1.2.1 國外研究現狀
        1.2.2 國內研究現狀
        1.2.3 現有研究的局限性
    1.3 論文主要研究內容與研究方法
        1.3.1 論文主要研究內容
        1.3.2 研究方法與技術路線
    1.4 論文主要的創(chuàng)新點
2 二手房經紀市場效率研究的理論基礎
    2.1 相關概念的理解與界定
        2.1.1 二手房與存量房
        2.1.2 經紀與經紀人
        2.1.3 房地產經紀與房地產經紀人
        2.1.4 二手房市場與二手房經紀市場
        2.1.5 效率
    2.2 金融市場及其子市場效率研究:一個文獻回顧
        2.2.1 信息效率
        2.2.2 內在效率(運行效率)與外在效率(信息效率)
        2.2.3 信息效率、運行效率與分配效率
        2.2.4 信息套利效率、基本估價效率、完全保險效率與功能效率
    2.3 二手房經紀市場的本質功能
        2.3.1 經濟中介市場的本質功能
        2.3.2 二手房經紀市場的本質功能
    2.4 二手房經紀市場中的逆向選擇與道德風險問題
        2.4.1 二手房經紀市場中的逆向選擇問題
        2.4.2 二手房經紀市場中的道德風險問題
    2.5 二手房經紀市場效率內涵及層次結構
        2.5.1 二手房經紀市場效率內涵
        2.5.2 二手房經紀市場效率的層次結構
    2.6 本章小結
3 基于顧客價值的我國二手房經紀市場效率衡量
    3.1 顧客價值的內涵及其驅動因素
        3.1.1 顧客價值的內涵
        3.1.2 顧客價值的驅動因素
    3.2 基于SERVQUAL的顧客價值量表開發(fā)與評價方法
    3.3 基于SERVQUAL的我國二手房經紀市場顧客價值量表開發(fā)
        3.3.1 二手房經紀市場顧客價值量表開發(fā)流程
        3.3.2 我國二手房經紀市場顧客價值量表開發(fā)
        3.3.3 我國二手房經紀市場顧客價值量表各因子之間的關系分析
    3.4 基于SERVQUAL的我國二手房經紀市場顧客價值評價
        3.4.1 評價模型的選擇
        3.4.2 基于SERVQUAL的我國二手房經紀市場顧客價值評價
    3.5 本章小結
4 我國二手房經紀市場代理效率研究
    4.1 我國二手房經紀市場代理效率衡量
        4.1.1 二手房經紀市場代理制度對顧客價值的影響因素分析
        4.1.2 我國二手房經紀市場代理效率衡量
    4.2 我國二手房經紀市場代理效率損失的制度根源探討
        4.2.1 中美二手房經紀市場代理制度比較
        4.2.2 買方單方收費——一種相對有效的代理制度安排
        4.2.3 多家上市代理制度導致的代理效率損失
        4.2.4 居間代理制度導致的代理效率損失
        4.2.5 信息分割制度導致的代理效率損失
        4.2.6 百分比傭金結構制度導致的代理效率損失
    4.3 提高我國二手房經紀市場代理效率的對策
        4.3.1 建立房地產經紀人業(yè)內的信息共享制度
        4.3.2 建立分離的買方與賣方單方代理制度
        4.3.3 建立允許房地產經紀人賺取合理差價的傭金結構制度
    4.4 本章小結
5 我國二手房經紀市場經營效率研究——以大連市為例
    5.1 企業(yè)經營效率的內涵及衡量方法
        5.1.1 企業(yè)經營效率的內涵
        5.1.2 企業(yè)經營效率的衡量方法
    5.2 我國二手房經紀市場經營效率衡量——以大連市為例
        5.2.1 輸入、輸出指標確定與數據來源
        5.2.2 基于DEA的房地產經紀公司經營效率衡量
        5.2.3 基于SFA的房地產經紀公司經營效率衡量
    5.3 非價格競爭及自由進入對我國二手房經紀市場經營效率的影響
        5.3.1 我國二手房經紀市場中的非價格競爭及自由進入現象
        5.3.2 非價格競爭及自由進入對我國二手房經紀市場經營效率的影響
    5.4 提高我國二手房經紀市場經營效率的對策
        5.4.1 取消政府對房地產經紀服務的價格管制
        5.4.2 提高進入壁壘
        5.4.3 實施房地產服務領域的多角化經營
    5.5 本章小結
6 我國二手房經紀市場監(jiān)管效率研究
    6.1 我國二手房經紀市場監(jiān)管效率衡量
        6.1.1 監(jiān)管體制與監(jiān)管制度對顧客價值的影響因素分析
        6.1.2 我國二手房經紀市場監(jiān)管效率衡量
    6.2 我國二手房經紀市場房地產經紀人誠信缺失根源探討
        6.2.1 我國二手房經紀市場房地產經紀人誠信缺失問題
        6.2.2 我國二手房經紀市場博弈分析
        6.2.3 房地產經紀人誠信缺失對二手房經紀市場效率的影響
        6.2.4 監(jiān)管體制與監(jiān)管制度不完善是房地產經紀人誠信缺失的根源
    6.3 我國二手房經紀市場監(jiān)管體制與監(jiān)管制度缺陷導致的監(jiān)管效率損失
        6.3.1 我國二手房經紀市場監(jiān)管體制缺陷導致的監(jiān)管效率損失
        6.3.2 我國二手房經紀市場監(jiān)管制度缺陷導致的監(jiān)管效率損失
    6.4 提高我國二手房經紀市場監(jiān)管效率的對策
        6.4.1 完善我國二手房經紀市場的監(jiān)管體制
        6.4.2 建立健全我國二手房經紀市場的監(jiān)管制度
    6.5 本章小結
7 結論與展望
    7.1 研究結論
    7.2 研究局限與展望
參考文獻
附錄A 二手房經紀市場顧客價值預試調查問卷
附錄B 大連市房地產經紀公司投入產出調查問卷
攻讀博士學位期間發(fā)表學術論文情況
致謝
作者簡介



本文編號：3813978