基于政策系統(tǒng)分析視角,從政策集合以及政策環(huán)境和政策相關(guān)利益主體三個(gè)維度,探究集體土地建設(shè)租賃住房政策的定位及實(shí)施過程中的影響作用,并進(jìn)行政策建議構(gòu)建。通過采用成本—收益法,博弈論分析,得到以下研究結(jié)果:(1)集體土地建設(shè)租賃住房的政策定位,是在增加住房用地供給、增加城市住房供給的同時(shí),顯化和提升集體土地價(jià)值,保障集體和農(nóng)民的權(quán)益;(2)集體土地建設(shè)租賃住房與既有的城鄉(xiāng)土地和住房市場(chǎng)和制度需要一個(gè)磨合和適應(yīng)的過程;(3)集體土地建設(shè)租賃住房政策的利益相關(guān)者中最應(yīng)該關(guān)注的是集體經(jīng)濟(jì)組織和開發(fā)企業(yè)的權(quán)益,是決定該項(xiàng)政策能否持續(xù)有效的關(guān)鍵。主要研究結(jié)論有,集體土地建設(shè)租賃住房是踐行建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的重要舉措;應(yīng)當(dāng)發(fā)揮促進(jìn)城鎮(zhèn)住房和農(nóng)村住房體系融合發(fā)展,實(shí)現(xiàn)以城帶鄉(xiāng)、以住房促發(fā)展的目的;同時(shí),要注意優(yōu)化不同利益主體之間的關(guān)系,保障不同權(quán)益訴求之間的均衡,因地制宜采取不同的建設(shè)方式,使政策能夠發(fā)揮作用。
【部分圖文】：

公共政策系統(tǒng)是由政策主體、客體以及公共政策的實(shí)施環(huán)境所構(gòu)成,通過政策運(yùn)行而相互作用的統(tǒng)一整體[20]。根據(jù)威廉·N·鄧恩的政策分析方法可知[21],政策系統(tǒng)的分析框架包括三個(gè)部分:政策、政策環(huán)境和政策利益主體,這三個(gè)部分將會(huì)直接影響政策的實(shí)施效果。如圖1所示。根據(jù)中央制定的試點(diǎn)方案,集體土地建設(shè)租賃住房這項(xiàng)政策立足于多主體供給、多渠道保障,一方面是要增加供給,緩解一、二線城市的住房壓力;另一方面也要減輕低收入農(nóng)民的生活壓力,進(jìn)一步促進(jìn)集體建設(shè)用地的集約節(jié)約利用,推動(dòng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

通過對(duì)比可以表明,集體土地不同的入市選擇,對(duì)相關(guān)利益主體的影響并不完全相同,且從比較結(jié)果來看,直接入市與征地后入市相比,不僅流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)減少,利于降低交易成本,也利于減少交易中產(chǎn)生的摩擦;對(duì)于集體土地所有者和農(nóng)民來講,則可以通過大幅降低交易成本,獲得更大的效益。其二,這一舉措不僅通過土地市場(chǎng)平臺(tái)的建設(shè),實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)人口流動(dòng)、推動(dòng)城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素雙向流動(dòng)的需要;也通過土地市場(chǎng)平臺(tái)和市場(chǎng)機(jī)制的建設(shè),實(shí)現(xiàn)和增加農(nóng)村土地權(quán)益價(jià)值、讓農(nóng)民分享改革成果,以及促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的需要。

結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求曲線和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)李嘉圖地租曲線,可以進(jìn)一步揭示這一變化過程。如圖3所示為集體土地入市前后土地市場(chǎng)供求曲線變化圖。S1曲線表示我國尚未放開集體土地可以建設(shè)租賃住房情況下的土地總供給,對(duì)應(yīng)橫坐標(biāo)的T1表示城市住宅用地供地邊界,Q1表示城市土地總供給數(shù)量;S2曲線表示放開集體土地建設(shè)租賃住房后的土地總供給情況,對(duì)應(yīng)橫坐標(biāo)的T2表示新的城市住宅用地供應(yīng)邊界,Q2表示土地總供給數(shù)量,Q2與 Q1的差為新增的集體土地供應(yīng)量。D曲線表示土地需求曲線。Dr1曲線表示原有的住宅用地需求,Dr2曲線表示由于城市人口增加帶來的新增的住宅用地需求。按照市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律,當(dāng)Dr1變化到 Dr2時(shí),如果城市住宅供應(yīng)邊界T1不變,即不允許利用集體土地建設(shè)租賃住房,則會(huì)造成土地價(jià)格由P1上漲至P1’;如果城市住宅供應(yīng)邊界變化到T2,即不允許利用集體土地建設(shè)租賃住房,則由于供地的增加,使得土地價(jià)格由P1’回落到P2。因此,利用集體土地建設(shè)租賃住房,隨著住宅供地?cái)?shù)量的增加,將有利于穩(wěn)定土地價(jià)格的變動(dòng)。
【相似文獻(xiàn)】

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