基于政策系統(tǒng)分析視角,從政策集合以及政策環(huán)境和政策相關利益主體三個維度,探究集體土地建設租賃住房政策的定位及實施過程中的影響作用,并進行政策建議構建。通過采用成本—收益法,博弈論分析,得到以下研究結果:(1)集體土地建設租賃住房的政策定位,是在增加住房用地供給、增加城市住房供給的同時,顯化和提升集體土地價值,保障集體和農(nóng)民的權益;(2)集體土地建設租賃住房與既有的城鄉(xiāng)土地和住房市場和制度需要一個磨合和適應的過程;(3)集體土地建設租賃住房政策的利益相關者中最應該關注的是集體經(jīng)濟組織和開發(fā)企業(yè)的權益,是決定該項政策能否持續(xù)有效的關鍵。主要研究結論有,集體土地建設租賃住房是踐行建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場、促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展的重要舉措;應當發(fā)揮促進城鎮(zhèn)住房和農(nóng)村住房體系融合發(fā)展,實現(xiàn)以城帶鄉(xiāng)、以住房促發(fā)展的目的;同時,要注意優(yōu)化不同利益主體之間的關系,保障不同權益訴求之間的均衡,因地制宜采取不同的建設方式,使政策能夠發(fā)揮作用。
【部分圖文】：

公共政策系統(tǒng)是由政策主體、客體以及公共政策的實施環(huán)境所構成,通過政策運行而相互作用的統(tǒng)一整體[20]。根據(jù)威廉·N·鄧恩的政策分析方法可知[21],政策系統(tǒng)的分析框架包括三個部分:政策、政策環(huán)境和政策利益主體,這三個部分將會直接影響政策的實施效果。如圖1所示。根據(jù)中央制定的試點方案,集體土地建設租賃住房這項政策立足于多主體供給、多渠道保障,一方面是要增加供給,緩解一、二線城市的住房壓力;另一方面也要減輕低收入農(nóng)民的生活壓力,進一步促進集體建設用地的集約節(jié)約利用,推動城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

通過對比可以表明,集體土地不同的入市選擇,對相關利益主體的影響并不完全相同,且從比較結果來看,直接入市與征地后入市相比,不僅流轉環(huán)節(jié)減少,利于降低交易成本,也利于減少交易中產(chǎn)生的摩擦;對于集體土地所有者和農(nóng)民來講,則可以通過大幅降低交易成本,獲得更大的效益。其二,這一舉措不僅通過土地市場平臺的建設,實現(xiàn)城鄉(xiāng)人口流動、推動城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素雙向流動的需要;也通過土地市場平臺和市場機制的建設,實現(xiàn)和增加農(nóng)村土地權益價值、讓農(nóng)民分享改革成果,以及促進鄉(xiāng)村振興的需要。

結合經(jīng)濟學的供求曲線和城市經(jīng)濟學李嘉圖地租曲線,可以進一步揭示這一變化過程。如圖3所示為集體土地入市前后土地市場供求曲線變化圖。S1曲線表示我國尚未放開集體土地可以建設租賃住房情況下的土地總供給,對應橫坐標的T1表示城市住宅用地供地邊界,Q1表示城市土地總供給數(shù)量;S2曲線表示放開集體土地建設租賃住房后的土地總供給情況,對應橫坐標的T2表示新的城市住宅用地供應邊界,Q2表示土地總供給數(shù)量,Q2與 Q1的差為新增的集體土地供應量。D曲線表示土地需求曲線。Dr1曲線表示原有的住宅用地需求,Dr2曲線表示由于城市人口增加帶來的新增的住宅用地需求。按照市場運行規(guī)律,當Dr1變化到 Dr2時,如果城市住宅供應邊界T1不變,即不允許利用集體土地建設租賃住房,則會造成土地價格由P1上漲至P1’;如果城市住宅供應邊界變化到T2,即不允許利用集體土地建設租賃住房,則由于供地的增加,使得土地價格由P1’回落到P2。因此,利用集體土地建設租賃住房,隨著住宅供地數(shù)量的增加,將有利于穩(wěn)定土地價格的變動。
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