以粵港澳大灣區(qū)58個(gè)縣區(qū)單元的住房平均租金為基本數(shù)據(jù),通過(guò)"住房租金等級(jí)金字塔"構(gòu)建、租金空間格局展示、空間自相關(guān)分析、跨境租金差距對(duì)比、售租比研究等方法總結(jié)粵港澳大灣區(qū)住房租金的空間差異格局與特征。從"租賃需求+城市基本面"的理論視角構(gòu)建由新增人口、人均住房面積、收入水平、經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)組成的租金差異影響因素模型。通過(guò)模型對(duì)比,采用空間滯后模型測(cè)度粵港澳大灣區(qū)住房租金的主要影響因素,并基于地理探測(cè)器分析其因素的影響強(qiáng)度差異。結(jié)果表明,粵港澳大灣區(qū)住房租金總體呈現(xiàn)以港澳與珠三角九市之間的境內(nèi)外差異為主、以廣深核心區(qū)與其他區(qū)域差異為輔的雙層次差異格局�？缇匙饨鸩町惓潭茸罡�,廣州、深圳、珠海的"售租比"較高;收入水平、經(jīng)濟(jì)水平、人均住房面積和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)粵港澳大灣區(qū)的住房租金差異有顯著影響,其中,收入水平的影響強(qiáng)度最高。
【部分圖文】：

“售租比”是體現(xiàn)租金合理程度的重要指標(biāo)，也是體現(xiàn)區(qū)域住宅投資潛力的指標(biāo)，一般指每平方米住房單價(jià)與每平方米月租金的比值。國(guó)際上認(rèn)為合理區(qū)間是400～600。售租比越小，說(shuō)明在該區(qū)域購(gòu)房后的租金回報(bào)率越高，住房的投資潛力越大，房?jī)r(jià)泡沫越小�；浉郯拇鬄硡^(qū)各縣區(qū)單元的售租比空間格局（圖4）表明，有24個(gè)行政單元的售租比大于600，最高的深圳南山區(qū)達(dá)930.27。這說(shuō)明盡管南山區(qū)的絕對(duì)租金數(shù)已經(jīng)很高（已達(dá)98.26元/（m2·月）），但相比于房?jī)r(jià)看，租金就顯得“不高”了。售租比低于400的行政單元有14個(gè)，其中包括了香港九龍（379.32）和香港港島（383.98），這恰恰也是絕對(duì)租金最高的兩個(gè)單元，這在絕對(duì)數(shù)和相對(duì)數(shù)上都體現(xiàn)了香港的高租金水平�？傮w上，廣州、深圳、珠海的售租比普遍較高，粵港澳大灣區(qū)外圍區(qū)域和香港的售租比相對(duì)較低。圖4 粵港澳大灣區(qū)售租比的空間差異格局

粵港澳大灣區(qū)售租比的空間差異格局

(2）構(gòu)建了“租房需求+城市基本面”的粵港澳大灣區(qū)住房租金影響因素研究的理論視角，分析表明，人均住房面積、經(jīng)濟(jì)水平、收入水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)4個(gè)因素對(duì)粵港澳大灣區(qū)的住房租金差異有顯著影響，影響方向符合理論預(yù)期。基于地理探測(cè)器的分析表明，不同因素對(duì)住房租金差異的作用強(qiáng)度各異。在4個(gè)對(duì)房租有顯著影響的因素中，收入水平對(duì)房租差異的作用強(qiáng)度最高，其次為經(jīng)濟(jì)水平和人均住房面積，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用程度相對(duì)較低。由此可見(jiàn)，收入和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)區(qū)域租金水平的影響較大，這也與已有相關(guān)研究和理論認(rèn)知相符。因而，粵港澳大灣區(qū)住房租金差異因素研究的首選視角應(yīng)從收入和經(jīng)濟(jì)水平切入。這兩個(gè)因素恰恰是跨境區(qū)域間（港澳與珠三角九市）差距最為明顯的方面。2018年，香港和澳門(mén)的人均GDP分別達(dá)到了33.41萬(wàn)元和57.08萬(wàn)元（人民幣，下同），這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于珠三角九市。同樣，香港和澳門(mén)的月收入中位數(shù)分別為14447元和13691元，也高于珠三角九市的月平均工資。這種跨境間較大的經(jīng)濟(jì)和收入差異對(duì)跨境區(qū)域租金差異的影響在已有研究中關(guān)注較少。本研究從住房租金視角回應(yīng)了國(guó)家內(nèi)部的跨境區(qū)域差異問(wèn)題。跨境差異不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)、收入、制度層面，也表現(xiàn)為住房租金方面�；浉郯拇鬄硡^(qū)住房市場(chǎng)的區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展和宜居優(yōu)質(zhì)生活圈建設(shè)的關(guān)鍵問(wèn)題是跨境間的協(xié)調(diào)發(fā)展。本研究也為該領(lǐng)域的相關(guān)研究和政策制定提供了實(shí)證研究支撐，具有一定的價(jià)值。鑒于此，可從租房政策切入，在以下幾個(gè)方面研究制定相應(yīng)政策。第一，探索嘗試跨境公租房建設(shè)。結(jié)合港澳和珠三角九市的公租房政策，在珠三角九市中選擇鄰近港澳的區(qū)域（或自貿(mào)區(qū)）建設(shè)專門(mén)供應(yīng)港澳居民的集中式公共租賃住房片區(qū)，實(shí)行特殊政策管理，在一定程度上緩解香港和澳門(mén)租賃房源緊張的局面；第二，進(jìn)一步提高通關(guān)便利性和通關(guān)效率，降低跨境通勤的心理成本和時(shí)間成本，推動(dòng)形成租住在深圳（珠海），工作在香港（澳門(mén)）的日�？缇惩ㄇ谏钊Α５谌�，在珠三角內(nèi)部租金較高的區(qū)域（例如深圳和廣州的核心區(qū)），積極應(yīng)對(duì)“租房時(shí)代”的到來(lái)，多措并舉加大租賃住房（尤其是優(yōu)勢(shì)區(qū)位住房）供應(yīng)，促進(jìn)租戶的職住平衡，降低通勤成本，提高城市吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。
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