【摘要】：本文的研究目的,是試圖通過揭示中國城市住房供給彈性的規(guī)律和特征,從住房供給側(cè)角度尋求可靠性更強(qiáng)的中國住房市場調(diào)控依據(jù)。這一研究目的具體分解為以下四個相互遞進(jìn)的分目標(biāo):一是建立住房供給彈性的理論分析框架;二是通過測算中國住房的供給彈性,找出中國住房供給彈性的城市差異;三是明晰中國住房供給彈性對住房市場的影響;四是揭示哪些因素對中國住房供給彈性構(gòu)成影響。我國房地產(chǎn)市場自1998年停止住房實(shí)物分配以來,雖然發(fā)展速度較快,但出現(xiàn)了不少問題和矛盾,包括總量失衡、結(jié)構(gòu)失調(diào)、價格快速上漲和庫存過剩等問題,由此引發(fā)了一系列的調(diào)控政策。宏觀調(diào)控雖然起到了一些作用,但房地產(chǎn)特別是住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡不充分的諸多問題依然突出。過往的調(diào)控政策,從需求端出發(fā)的居多一些,與需求側(cè)的調(diào)整相比,供給側(cè)的調(diào)整相對緩慢,但其影響更為長遠(yuǎn)和穩(wěn)固。住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革能夠?qū)ξ覈⒋龠M(jìn)住房市場健康發(fā)展的長效機(jī)制產(chǎn)生重要推動作用,而住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與調(diào)控必然涉及住房供給彈性問題,顯然,系統(tǒng)研究我國的住房供給彈性具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文的選題正是基于我國住房市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與調(diào)控的實(shí)際需要而確立的。住房供給彈性作為住房供給量對住房價格變動作出的反應(yīng)程度,能夠比較客觀地體現(xiàn)出住房市場自身的運(yùn)行規(guī)律和波動特性。因此,研究住房供給彈性,既有利于科學(xué)揭示城市住房價格上漲的原因和城市間房價漲跌幅的差異性,又有利于解釋各城市庫存過�，F(xiàn)象的緣由,無疑,對這些問題的解答有助于為政府調(diào)控住房市場提供進(jìn)一步的科學(xué)依據(jù)。本文的研究目標(biāo)主要通過以下內(nèi)容的研究來實(shí)現(xiàn):(1)供給彈性和住房供給彈性的理論分析。首先對供給彈性相關(guān)理論進(jìn)行回顧和歸納,然后對住房供給彈性相關(guān)理論作進(jìn)一步分析,為實(shí)證分析提供理論支撐。(2)住房供給彈性水平的測度。以我國35個大中城市為樣本,分住房存量供給彈性(區(qū)分廣義和狹義存量供給彈性)和住房增量供給彈性對全國的住房供給彈性水平和各城市住房供給彈性水平分別進(jìn)行測度,并從時間趨勢、土地、房產(chǎn)稅、需求等角度對測度結(jié)果做出分析。(3)住房供給彈性影響住房市場的實(shí)證分析。分別實(shí)證分析住房供給彈性對住房價格波動的城市差異、住房庫存過剩和城市住房消費(fèi)主體等影響的存在性和程度。(4)住房供給彈性的影響因素實(shí)證分析。主要驗證土地供給、利率、人均GDP、人口密度、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人均可支配收入等對不同城市住房供給彈性的影響。在實(shí)證分析中,主要使用了簡單線性回歸模型、混合最小二乘法、面板固定效應(yīng)回歸、面板隨機(jī)效應(yīng)回歸、GMM估計、面板向量自回歸模型(PVAR)等方法。本文的研究結(jié)論主要是:(1)我國城市住房的增量供給彈性和存量供給彈性測度值分別為1.28和0.28(屬缺乏彈性序列),且35個大中城市住房供給彈性水平存在較大差異性。對住房增量供給彈性和存量供給彈性的對比研究顯示,我國不同城市十幾年來住房供給及未來發(fā)展的空間差異明顯。(2)住房增量供給彈性能夠很好地解釋35個大中城市房價漲幅的差異性。實(shí)證結(jié)果表明,住房供給彈性對住房價格增長有顯著的負(fù)向影響。(3)住房供給彈性具有調(diào)節(jié)住房市場中庫存過剩的作用。住房存量供給彈性值越小,越不容易產(chǎn)生庫存過�，F(xiàn)象,住房存量供給彈性值越大,越容易產(chǎn)生庫存過剩現(xiàn)象。(4)住房供給彈性明顯受到土地供給、利率、人均GDP、人口密度、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人均可支配收入等因素的影響。具體影響因素又因城市住房供給彈性水平的不同而有所區(qū)別。(5)土地供應(yīng)的收緊政策是住房供給彈性下降的重要原因。(6)住房供給彈性對房產(chǎn)稅的征收政策有一定的指導(dǎo)意義。以上研究結(jié)論表明,住房供給彈性對住房市場有較強(qiáng)的解釋和調(diào)節(jié)作用,中國政府將住房改革和調(diào)控重點(diǎn)向供給側(cè)轉(zhuǎn)移,不僅符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論邏輯,而且符合中國的實(shí)際需要。應(yīng)該適度促進(jìn)我國城市的住房供給彈性的提高,進(jìn)一步優(yōu)化住房市場的分城調(diào)控政策,充分發(fā)揮中央政府和城市政府不同的干預(yù)作用。應(yīng)根據(jù)各個城市的住房供給彈性和住房需求彈性的特征謹(jǐn)慎出臺房產(chǎn)稅征收政策,同時,要進(jìn)一步深化各項經(jīng)濟(jì)體制改革,從而逐步化解住房市場發(fā)展中的各項矛盾,引導(dǎo)住房市場步入健康有序的運(yùn)行軌道。本文的創(chuàng)新點(diǎn)主要是:第一,緊密結(jié)合住房特點(diǎn)進(jìn)行住房供給彈性的分類;第二,從住房供給彈性的角度嘗試分析我國住房價格、庫存過剩、房產(chǎn)稅、消費(fèi)主體等現(xiàn)實(shí)問題;第三,擴(kuò)展了住房供給彈性影響因素的分析范圍;第四,使用住房供給彈性指標(biāo)對我國的土地政策效應(yīng)進(jìn)行評價等。
【圖文】：

、住房增量供給變化軌跡逡逑（一）基于開發(fā)投資額的住房供給分析逡逑如圖３－１所示，自１９９９年開始，我國住宅的開發(fā)投資額呈現(xiàn)出逐年穩(wěn)步上逡逑升的趨勢，由１９９９年的２６３８．４８億元上升至２０１６年的６８７０３．８７億元，其年均逡逑增速為２４．２７％。這說明整體上來看，我國住房供給投入是呈現(xiàn)出持續(xù)增長的狀逡逑態(tài)。逡逑８００００「邐「３５逡逑：：邋ｖ逡逑二ｉ搤廣：逡逑？房地產(chǎn)住宅投資（億元）一住宅投資X椝伲ǎィ╁義獻(xiàn)ⅲ菏堇醋雜詮彝臣憑止僂�。辶x賢跡常卞澹保梗梗梗玻埃保賭晡夜康夭≌⑼蹲識鑠義洗癰鞲齔鞘惺堇純�，见表３－１所是G常蹈齟籩諧鞘兇≌蹲識鉅渤氏殖鮒皰義夏晡炔繳仙那魘疲備鞒鞘兇≌蹲識釧街黨氏殖黿洗蟮牟鉅煨�。总体来辶x纖的甓韌蹲識鈄疃嗟某鞘形本�，最低的城市为西宁，且同一年度北京的住宅投辶x獻(xiàn)識釕踔廖髂氖兌隕希ㄈ紓玻埃保的輳�。从住宅投鬃R钅昃鏊僨榭隼純�，辶x嫌肫淥鞘邢啾齲�，经济发疹櫘茲层暘繗ぐ抵\本⑸蝦�、摄`諍凸闃菟拇蟪鞘腥村義險季萘隋澹保的昴昃鏊偎降南嘍宰畹偷乃母鑫恢

本文編號：2653167