【摘要】：與西方國(guó)家相比,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史較短,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn),給我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)提供了較好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境。2016年,中國(guó)在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積位居世界首位,全球商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建量最大的城市十個(gè)就有九個(gè)在中國(guó)。全國(guó)新開(kāi)大中型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總體量已超過(guò)4600萬(wàn)平方,預(yù)計(jì)2017年還將持續(xù)增長(zhǎng)。這些年,由于中國(guó)住宅地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快過(guò)熱,政府加強(qiáng)了對(duì)住宅地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控。在此背景下,許多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。飛速增長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)體量,讓開(kāi)發(fā)企業(yè)信心倍增,但聚集的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目給城市商圈帶來(lái)了緊張的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),加之電商的迅猛發(fā)展對(duì)實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的巨大沖擊。同時(shí),大部分開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中,沒(méi)有轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念,只重前期開(kāi)發(fā),不懂后期的經(jīng)營(yíng)管理,導(dǎo)致許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)榻?jīng)營(yíng)模式不適出現(xiàn)去化難、空置率高、經(jīng)營(yíng)慘淡的情況。近年來(lái),南昌商業(yè)地產(chǎn)雖然發(fā)展迅速,同時(shí)也存在體量過(guò)剩、同質(zhì)化嚴(yán)重的困局。南昌商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念落后,對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式認(rèn)知度不夠。因此,我們需要及時(shí)地對(duì)南昌商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)模式存在的問(wèn)題進(jìn)行探究,探索出適合本土商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式,對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展有著重要的意義�；诖�,本文以南昌商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式為切入點(diǎn)并展開(kāi)探究分析。首先,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概念和基礎(chǔ)理論進(jìn)行了介紹,分析了國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)幾種主要的經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)模式的特征,從而得出了三點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)啟示。其次,本文對(duì)南昌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、宏觀環(huán)境進(jìn)行了介紹。在此基礎(chǔ)上分析了南昌商業(yè)地產(chǎn)的主要經(jīng)營(yíng)模式和存在的問(wèn)題。主要有以下四個(gè)方面:第一,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念落后;第二,商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目類型與經(jīng)營(yíng)模式不匹配;第三,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道單一;第四,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專業(yè)人才匱乏。另外,本文以南昌紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式成功的案例進(jìn)行了分析,得出以下幾點(diǎn)啟示:第一,成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式在戰(zhàn)略定位、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位前期,就充分考慮了與后期經(jīng)營(yíng)模式的高度匹配性。對(duì)于萬(wàn)達(dá)這種大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目來(lái)講,較高物業(yè)自持率的租售結(jié)合或者只租不售的經(jīng)營(yíng)模式有助于統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理,也更加容易取得商業(yè)項(xiàng)目良好的、持續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理最終成功。第二,商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的成功,離不開(kāi)前期精準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)定位,中期開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施有效的計(jì)劃管理和成本控制,全方位的宣傳推廣貫穿始終,但更重要的是萬(wàn)達(dá)擁有長(zhǎng)期商業(yè)合作伙伴資源,形成了獨(dú)有的訂單式商業(yè)模式,為后期成功進(jìn)入持久盈利的經(jīng)營(yíng)管理模式提供了保障。這充分說(shuō)明了成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式必須是前期開(kāi)發(fā)建設(shè)與后期運(yùn)營(yíng)管理的高度結(jié)合,開(kāi)發(fā)流程中各個(gè)環(huán)節(jié)如規(guī)劃設(shè)計(jì),施工建設(shè)、融資渠道、招商選商,宣傳推廣、物業(yè)管理必須環(huán)環(huán)相扣,全程實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理。第三,成功的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式需要專業(yè)能力強(qiáng)、敬業(yè)程度高、執(zhí)行力到位的人才團(tuán)隊(duì),萬(wàn)達(dá)已擁有中國(guó)最大最強(qiáng)的千人商管公司。每個(gè)人在強(qiáng)大的計(jì)劃管理系統(tǒng)指導(dǎo)下和監(jiān)管中,步步為營(yíng)、層層突破,按期完成每一項(xiàng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,這也是確保萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最終經(jīng)營(yíng)模式成功的保障。最后,本文結(jié)合南昌商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式,并在上文研究結(jié)論的基礎(chǔ)上,為不斷提高南昌商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平,為南昌商業(yè)地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展,為南昌商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成功的經(jīng)營(yíng)模式提出了一些建議。
【圖文】：

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值承載體系

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈傳遞
【學(xué)位授予單位】：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2017
【分類號(hào)】：F299.23

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4 林U，

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