【摘要】：隨著國有企業(yè)改革發(fā)展進(jìn)程,以閑置廠房辦公化后對外租賃為代表的新型國有企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)租賃市場應(yīng)運(yùn)而生,盤活閑置國有資產(chǎn),保證了國有資產(chǎn)的保值、增值。國有企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)租金定價問題也將成為新的研究熱點(diǎn),圍繞這一熱點(diǎn)話題,本文探索建立適應(yīng)租賃市場發(fā)展形勢、體現(xiàn)市場化租賃特征的定價分析模式,以期實(shí)現(xiàn)國有企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)在租賃市場化軌道中更加健康、穩(wěn)健的發(fā)展,也為國有企業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理者科學(xué)決策提供理論參考。本文探討北京市國有企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)租金定價問題,依據(jù)北京市某國企——Y公司X項(xiàng)目案例,借鑒學(xué)術(shù)界關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)租金定價的理論方法以及相關(guān)成果,對X項(xiàng)目租金定價案例進(jìn)行分析,建立租金定價數(shù)據(jù)模型,并嘗試提出符合北京市國有企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)租金定價實(shí)際情況的決策建議、定價工具參考。本文首先運(yùn)用SWOT分析法對X項(xiàng)目在參與市場競爭中的整體優(yōu)勢與劣勢、面臨的機(jī)會與挑戰(zhàn),為科學(xué)識別影響租金定價的影響因素提供依據(jù)。隨后,應(yīng)用實(shí)地調(diào)研法、德爾菲問卷調(diào)查法、Hedonic特征定價模型、經(jīng)驗(yàn)法等理論方法工具,分別對影響租金定價的七大特征進(jìn)行識別、賦予權(quán)重與賦值,最終為X項(xiàng)目制定出符合市場機(jī)制的租金價格。最后,圍繞Y公司現(xiàn)有租金定價模式中的問題,探索完善租金定價機(jī)制的幾點(diǎn)可行的建議,集中發(fā)揮企業(yè)自身優(yōu)勢的租金定價理論參考模式。在理論基礎(chǔ)上,本文總結(jié)出北京國有企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)租金定價方法——基于企業(yè)實(shí)際,采用特征價格法構(gòu)建租金定價模型,根據(jù)市場變動情況最終確定租金價格。同時,面對愈加嚴(yán)峻的競爭形勢,推動市場化、減弱行政化,提升基礎(chǔ)服務(wù)水平,積極探索商業(yè)新模式是優(yōu)化國有企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)租金定價的必然。
【圖文】：

單獨(dú)收取物業(yè)管理費(fèi)，因此，Ｙ公司整體營業(yè)收入主要來源于租賃收入，利潤總逡逑額在核算過程中也己經(jīng)剔除每年維穩(wěn)費(fèi)用（約８０００萬）。Ｙ公司營業(yè)收入及利潤逡逑總額情況見圖３－１所示。從營業(yè)收入及利潤總額來看，２０１５年至２０１６年實(shí)現(xiàn)負(fù)增逡逑長，，造成這一現(xiàn)象的原因可以從Ｘ項(xiàng)目近期市場表現(xiàn)進(jìn)行分析。逡逑單位：萬元逡逑３００００邋１邐邐逡逑：邋邐邐逡逑２００００邋：逡逑１００００邋；逡逑－１００００邋：邐邐逡逑２０１１邐２０１２邐２０１３邐２０１４邐２０１５邐２０１６逡逑年年年邋年年年逡逑營業(yè)收；＾邐１７８５３邐２０４９３邐２２０８１邐２４８８４邐２６４０３邐２６００４逡逑丨灥＾邋莉潤：運(yùn)福－３１２７邐－２７０５邐－１８６５邐６００邐３２４７邐３２０５逡逑圖３－１：邋Ｙ公司盈利情況逡逑Ｆｉｇｕｒｅ３－１：邋Ｔｈｅ邋ｂｕｓｉｎｅｓｓ邋ｉｎｃｏｍｅ邋ｏｆ邋Ｙ邋Ｃｏｍｐａｎｙ逡逑１５逡逑

率標(biāo)準(zhǔn)能夠確保項(xiàng)目收益保持相對穩(wěn)定。由此可以看出，隨著租戶的遷入遷出，逡逑出租率隨時發(fā)生變化。逡逑根據(jù)季度租賃情況分析報告顯示，詳見圖３－２，截至２０１６年底，Ｘ項(xiàng)目整體逡逑出租率波動明顯。相對于北京市寫字樓６％左右的空置率，Ｘ項(xiàng)目空置率水平較高，逡逑與之相反，總體出租率水平則偏低。分析造成該現(xiàn)象的原因，一是客戶流動率較逡逑大，短租造成招租成本及時間周期長；二是從租戶結(jié)構(gòu)來看，優(yōu)質(zhì)客戶少，客戶逡逑本身市場競爭壓力劇烈，存活周期短；三是租賃形式上，轉(zhuǎn)租現(xiàn)象占據(jù)一定比例，逡逑帶來市場風(fēng)險及腐敗風(fēng)險的同時，對出租率整體水平產(chǎn)生影響。逡逑１７逡逑
【學(xué)位授予單位】：北京交通大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2017
【分類號】：F299.23

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2522759