本文選題：長春市　切入點：商品住宅價格　出處：《吉林大學》2017年碩士論文

【摘要】：改革開放三十多年來,中國經濟發(fā)生了翻天覆地的變化,人民生活水平不斷提高,隨之而來的是人們住房觀念的更新與改變。1998年起,我國正式取消福利分房制度,住房逐漸從一種福利待遇轉變成為一種商品而被人熟知,與此同時商品住宅市場應運而生。經過多年的發(fā)展,房地產行業(yè)已經逐漸成為我國支柱型產業(yè),年銷售額可以達到萬億水平。但是在房地產市場高速發(fā)展的背后,卻有越來越多的問題隨之暴露出來,這其中最為大家所關注的就是商品住宅價格過高的問題。國家相關部門針對商品住宅價格過高的問題多次出臺宏觀調控政策進行調控,試圖將商品住宅價格穩(wěn)定在合理范圍之內,但是整體上收效甚微。因此,如何緩解商品住宅價格上漲過快,將商品住宅價格穩(wěn)定在合理范圍內成為各方學者和政府相關部門關注的焦點。本文在充分梳理國內外關于商品住宅價格影響因素文獻基礎上,將研究區(qū)域設定為長春市主城區(qū),利用2003-2014年相關數(shù)據(jù)對長春市商品住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀及商品住宅價格進行研究,確定其影響因素。本文首先定性分析長春市商品住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀,結合城區(qū)特點確定影響因素范圍。利用統(tǒng)計分析中常用的Granger因果分析模型對可能存在影響的各類因素進行定量分析,從中找出真正影響長春市商品住宅價格的原因。在此基礎上,利用灰色關聯(lián)分析模型對確定與商品住宅價格相關的影響因素做進一步分析,探究各類影響因素對于商品住宅價格的影響程度。本文得出以下結論:(1)長春市商品住宅市場近年來保持著良好的上升態(tài)勢,價格穩(wěn)中有升,供給量持續(xù)旺盛。(2)根據(jù)商品住宅價格形成機制結合長春市實際情況,確定影響長春市商品住宅價格的因素主要有七個,分別是商品住宅用地出讓價格、城市GDP總量、人均可支配收入、市區(qū)人口數(shù)量、房地產投資額、商品房施工面積以及五年以上銀行商業(yè)貸款利率。(3)通過ADF檢驗以及Granger因果關系分析對確定的七個影響因素進行研究,研究結果顯示真正與長春市商品住宅價格有相關性的因素是城市GDP總量、商品房施工面積以及五年以上銀行商業(yè)貸款利率。(4)利用灰色關聯(lián)分析模型進一步研究,結果表明對長春市商品住宅價格影響最大的是城市GDP總量,關聯(lián)程度達到0.9321;其次是五年以上銀行商業(yè)貸款利率,關聯(lián)程度達到0.8699;影響最小的是商品房施工面積,關聯(lián)程度為0.6293。針對上述研究結果,結合長春市房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀,本文認為完善土地出讓制度、加強居住用地價格宏觀調控;明確商品住宅居住屬性、完善投資產品類型;建立良好的房地產市場運行秩序;加大剛需類住房、廉租房、經濟適用房的建設規(guī)模是保證長春市商品住宅市場平穩(wěn)有序發(fā)展的必要措施。
[Abstract]:After more than 30 years of reform and opening up, the Chinese economy has undergone earth-shaking changes, and the living standards of the people have been continuously improved, which has been followed by the renewal and change of people's housing concepts. Since 1998, China has formally abolished the welfare housing division system.Housing has gradually changed from a welfare treatment to a commodity, at the same time, the commodity housing market came into being.After years of development, the real estate industry has gradually become a pillar industry in China, the annual sales can reach trillion level.But behind the rapid development of the real estate market, there are more and more problems exposed.According to the problem of excessive commodity housing prices, the relevant departments of the state have issued macroeconomic control policies for many times, trying to stabilize the commodity housing prices within a reasonable range, but the overall effect is very little.Therefore, how to alleviate the rapid rise of commodity housing prices and stabilize the commodity housing prices within a reasonable range has become the focus of attention of scholars and government departments.On the basis of combing the domestic and foreign literature on the influencing factors of commodity housing prices, this paper sets the research area as the main urban area of Changchun City, and studies the current situation of commodity housing market development and commodity housing prices in Changchun City by using the relevant data from 2003 to 2014.Determine the influencing factors.This paper first qualitatively analyzes the current situation of the commercial housing market in Changchun, and determines the range of influencing factors according to the characteristics of the urban area.By using the Granger causality analysis model which is commonly used in statistical analysis, this paper makes quantitative analysis of various factors which may have an impact on the real commodity housing prices in Changchun.On this basis, the grey relational analysis model is used to further analyze the influence factors related to the commodity housing price, and to explore the influence degree of various factors on the commodity housing price.This paper draws the following conclusions: (1) the commodity housing market in Changchun has maintained a good upward trend in recent years, with a steady rise in price and a continuous exuberant supply. 2) according to the commodity housing price formation mechanism combined with the actual situation of Changchun,There are mainly seven factors that affect the commodity housing prices in Changchun. They are the selling price of commercial residential land, the total amount of urban GDP, the per capita disposable income, the number of urban population, the investment of real estate.Commercial housing construction area and commercial loan interest rate of more than five years are studied by ADF test and Granger causality analysis.The results show that the real correlation with the commodity housing prices in Changchun is the total amount of urban GDP, the construction area of commercial housing and the interest rate of commercial loans of banks over five years.The results show that the largest impact on the commodity housing price in Changchun is the total amount of urban GDP, the correlation degree is 0.9321, the next is the interest rate of commercial loans of banks over five years, the correlation degree is 0.8699, and the least impact is the construction area of commercial housing, the correlation degree is 0.6293.In view of the above research results, combined with the development of real estate market in Changchun, this paper thinks that the system of land transfer should be improved, the price of residential land should be controlled macroscopically, the residential attributes of commercial housing should be defined, and the types of investment products should be improved.It is necessary to establish a good real estate market operation order, increase the rigid demand for housing, low-rent housing, comfortable housing construction scale to ensure the smooth and orderly development of Changchun commodity housing market.
【學位授予單位】：吉林大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2017
【分類號】：F299.23

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本文編號：1698255