本文關(guān)鍵詞： 土地市場分化 市場分化 地價 供求關(guān)系 商品住宅庫存 分類調(diào)控　出處：《中國農(nóng)業(yè)大學(xué)》2017年博士論文　論文類型：學(xué)位論文

【摘要】：城市土地市場運(yùn)行對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。改革開放以來,隨著土地使用制度改革的不斷深化,我國城市土地市場逐步走向完善。在城市土地市場快速發(fā)展的同時,區(qū)域與城市間的分化現(xiàn)象日益明顯。在此背景下,研究城市土地市場分化的表現(xiàn)與本質(zhì),掌握城市土地市場分化現(xiàn)狀和規(guī)律對引導(dǎo)土地市場運(yùn)行、合理利用土地、實(shí)施土地市場分類調(diào)控具有重要意義。本研究從理論和實(shí)踐兩方面入手,在界定市場分化內(nèi)涵的基礎(chǔ)上,探討了城市土地市場分化的現(xiàn)象與本質(zhì),剖析了城市土地市場分化的理論邏輯,研究了城市土地市場的地價分化現(xiàn)狀與規(guī)律,測算了各城市土地市場的供給與需求,分析了城市土地市場指標(biāo)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)之間的協(xié)調(diào)性,并針對不同城市的特征提出了不同的土地利用與土地供應(yīng)政策。本研究主要結(jié)論如下:(1)城市土地市場分化既包括不同區(qū)域(城市)間的客觀差異,又包括城市土地市場與客觀差異的變異。城市土地市場的地價分化是城市土地市場分化最直觀的表現(xiàn),城市土地市場的供求關(guān)系分化是城市土地市場分化的內(nèi)在本質(zhì)。(2)城市土地市場分化的邏輯可以從土地消費(fèi)性需求的變動與土地投資性需求的變動兩方面來看:首先區(qū)域間發(fā)展的不平衡使得人口、信貸資源向熱點(diǎn)地區(qū)集中,土地消費(fèi)性需求增加;與此同時,非熱點(diǎn)城市因人口、資金外流導(dǎo)致土地消費(fèi)性需求下降。其次,從土地投資性需求來看,一方面熱點(diǎn)地區(qū)消費(fèi)性需求的增加為土地資產(chǎn)的投資性需求提供了龐大的"接盤"群體;另一方面在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振,其他投資渠道收益不明的背景下,熱點(diǎn)城市的不動產(chǎn)更容易為土地投資者所青睞。最后,偏向性的土地供給政策以及寬松的貨幣與信貸政策將強(qiáng)化上述影響,對地區(qū)間供求的不平衡以及熱點(diǎn)城市的土地需求產(chǎn)生擴(kuò)大效應(yīng)。(3)當(dāng)前我國城市間地價水平值分化現(xiàn)狀表現(xiàn)為商服和住宅用地分化較為明顯,工業(yè)用地呈相對扁平化的特征,且商服和住宅地價水平值與城市級別和城鎮(zhèn)人口規(guī)模較為相關(guān)。以2014年為起點(diǎn),我國土地市場的商服和住宅地價水平值進(jìn)入了一個新的分化時期,而這一時期也正好是我國房地產(chǎn)市場分化較為明顯的時期。政府對市場的刺激或抑制政策有可能導(dǎo)致不同區(qū)域(城市)間的差異偏離其客觀差異而出現(xiàn)變異,當(dāng)市場成為影響土地市場發(fā)展的主導(dǎo)力量時,城市間的市場分化將更趨向于其客觀差異。(4)容積率、地理區(qū)位以及住宅用地中的投資性需求均會對住宅與工業(yè)用地價格比值產(chǎn)生影響。工業(yè)產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品的不同導(dǎo)致了工業(yè)與住宅用地利用收益的差異,住宅交易環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的住宅用地價格增值,是住宅用地比工業(yè)用地更具投資屬性的關(guān)鍵原因。(5)全國層面和城市層面的供求分析均表明我國住宅用地市場供大于求。多數(shù)城市土地市場上所謂的供需矛盾是由開發(fā)商與家庭的投資性需求引起的,而非土地的供給不足。對于城鎮(zhèn)人口出現(xiàn)負(fù)增長以及供大于求的城市應(yīng)嚴(yán)格控制新增住宅用地供應(yīng)面積,在化解庫存難題上應(yīng)謹(jǐn)慎實(shí)施房地產(chǎn)"刺激"政策,避免助漲投資、投機(jī)需求。(6)雖然大部分城市在地價水平值、地價增速和土地供應(yīng)面積上所處類別與城鎮(zhèn)人口規(guī)模所處類別較為一致,但也有一些城市受土地資源稟賦、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素影響而出現(xiàn)不匹配的現(xiàn)象。針對不同城市的特征,應(yīng)采取不同的土地利用與土地供應(yīng)政策。
[Abstract]:......
【學(xué)位授予單位】：中國農(nóng)業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2017
【分類號】：F299.23

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：1532485