本文關(guān)鍵詞：停車(chē)效率，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

從地下車(chē)庫(kù)停車(chē)效率分析看成本優(yōu)化

近期因工作關(guān)系，我有機(jī)會(huì)拓展思路對(duì)地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)作了一番調(diào)研，同時(shí)也查閱了同行們的相關(guān)資料。結(jié)合股份公司正在如火如荼開(kāi)展的成本優(yōu)化活動(dòng)，我越發(fā)覺(jué)得地下車(chē)庫(kù)的經(jīng)濟(jì)性對(duì)項(xiàng)目的成本優(yōu)化起著極其重要的作用，希望本文能起到一個(gè)拋磚引玉的作用。

地下車(chē)庫(kù)作為建筑物的附屬建筑，已成為建筑物必不可少的配套設(shè)施。地下車(chē)庫(kù)造價(jià)較高，合適的車(chē)位配比，有助于提升小區(qū)品質(zhì)，但從收益角度講，車(chē)位價(jià)格和成本基本打平，多做車(chē)位將沖淡銷(xiāo)售利潤(rùn)率；而且車(chē)位往往在交房后才銷(xiāo)售，這將降低內(nèi)部收益率。應(yīng)綜合利用各業(yè)態(tài)的車(chē)位配比，既滿足實(shí)際需求，也滿足政府相關(guān)部門(mén)的規(guī)劃要求。于是，怎樣在滿足車(chē)位數(shù)量及停車(chē)位尺寸的相關(guān)要求的情況下，盡量減少地下車(chē)庫(kù)的面積，或者在相同地下面積的情況下盡量多排車(chē)位，是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商所追求的目標(biāo)。

根據(jù)目前龍湖地產(chǎn)各項(xiàng)目建設(shè)情況看，地下車(chē)庫(kù)建造成本占項(xiàng)目總建造成本的20%~30%左右。一般地下一層現(xiàn)澆井字梁車(chē)庫(kù)成本約1600元/平米，人防地下室約2200元/平米；地下兩層車(chē)庫(kù)造價(jià)每平米約2200元左右；地下一層車(chē)庫(kù)和地下二層人防地下室的造價(jià)每平米約2500元。在車(chē)庫(kù)本身的價(jià)值貢獻(xiàn)有限的情況下，合理降低車(chē)庫(kù)成本，將是提升項(xiàng)目利潤(rùn)貢獻(xiàn)的重要手段。因此國(guó)內(nèi)各家領(lǐng)軍房企如萬(wàn)科、中海、龍湖等企業(yè)無(wú)不對(duì)住宅地下車(chē)庫(kù)的經(jīng)濟(jì)性下大力氣研究并優(yōu)化，同時(shí)還規(guī)定了具體的控制指標(biāo)--地下車(chē)庫(kù)停車(chē)效率。

一、國(guó)內(nèi)領(lǐng)軍房企的地下車(chē)庫(kù)停車(chē)效率指標(biāo)

地下車(chē)庫(kù)停車(chē)效率（地下總建筑面積除以總停車(chē)數(shù)，總建筑面積不包括自行車(chē)庫(kù)面積且不包括因特殊條件或地域情況而設(shè)的設(shè)備房）是反映一個(gè)地下車(chē)庫(kù)停車(chē)效率的最直觀數(shù)據(jù)，也是判定一個(gè)項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)是否最優(yōu)化的一項(xiàng)最直觀指標(biāo)。影響地下車(chē)庫(kù)停車(chē)效率的因素既有項(xiàng)目固有因素，如項(xiàng)目規(guī)模、人防面積等詳規(guī)階段就已經(jīng)確定，不受具體設(shè)計(jì)技術(shù)的影響；又有設(shè)計(jì)技術(shù)因素如直接受設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)水平影響的：柱網(wǎng)、設(shè)備房、人防口部、輪廓線、布車(chē)方式等。

一般來(lái)說(shuō)，高層住宅的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用剪力墻直接落地的方式處理，由于高

層住宅各房間的尺寸限制，在上部落地剪力墻間做停車(chē)位不是一種經(jīng)濟(jì)的做法。通常，上部落地剪力墻間的空間作為設(shè)備用房、人防、自行車(chē)庫(kù)、物業(yè)管理用房等，汽車(chē)庫(kù)一般采用獨(dú)立車(chē)庫(kù)方式來(lái)解決。

注：上部建筑落入地下室的面積比例大于地下室面積的1/3時(shí)，表中數(shù)值加

1。山地建筑可增加0.5平米。

同時(shí)還規(guī)定，停車(chē)效率限制不是最優(yōu)值，不能因已經(jīng)達(dá)到指標(biāo)而停止優(yōu)化，應(yīng)力求達(dá)到停車(chē)效率最大，很多較大型項(xiàng)目能做到30平米/輛以下，如東莞萬(wàn)科公司的金域華府1期是29.99平米/輛（地下車(chē)庫(kù): 13586平米/453輛）。

當(dāng)然因項(xiàng)目不同也會(huì)有些特殊情況，例如：

1、當(dāng)?shù)叵萝?chē)庫(kù)占地面積小于5000平米，同時(shí)建筑居中布置時(shí)，停車(chē)效率值難以控制。

2、當(dāng)?shù)叵萝?chē)庫(kù)與建筑塔樓徹底脫開(kāi)，同時(shí)又沒(méi)有人防時(shí)，停車(chē)效率值能輕松做到25平米/輛以下。

二、我公司的地下車(chē)庫(kù)停車(chē)效率指標(biāo)

下面我們來(lái)看看銀億房產(chǎn)近期幾個(gè)項(xiàng)目的停車(chē)效率指標(biāo)：

從上面的匯總表中，首先我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)共性的問(wèn)題，我們很多項(xiàng)目的人防區(qū)面積占地下室總建筑面積的比例均小于20%，以至于我們都無(wú)法在萬(wàn)科、中海的停車(chē)效率控制表中找到對(duì)應(yīng)數(shù)值。在每個(gè)項(xiàng)目人防區(qū)面積是相對(duì)固定值的條件下，說(shuō)明我們至少比萬(wàn)科、中海的住宅項(xiàng)目多造了5%的無(wú)效地下室面積（它們的人防區(qū)面積至少大于25%地下室總面積）。常規(guī)一個(gè)10萬(wàn)平米規(guī)模的樓盤(pán)，按3萬(wàn)平米地下室面積計(jì)，按照地下室綜合造價(jià)單價(jià)約3000元/平米(包括直接造價(jià)、土地出讓金、設(shè)計(jì)及監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)、招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)加印花稅、節(jié)能費(fèi)利息、資本化利息等)，我們至少多花了：3000元/平米x30000平米x5%＝450萬(wàn)元。

如果再以萬(wàn)科、中海的停車(chē)效率值來(lái)作對(duì)比，那么我們的差距也很大。以周巷上府項(xiàng)目為例，按照萬(wàn)科無(wú)人防地下車(chē)庫(kù)32平米/輛的控制指標(biāo)，上府項(xiàng)目可減少37.8-32=5.8平米/輛�？蓽p少地下室面積=5.8平米/輛x778輛=4512平米，可減少地下室造價(jià)=3000元/平米x 4512平米=1354萬(wàn)元。

東岸項(xiàng)目對(duì)比中海的控制指標(biāo)，停車(chē)效率應(yīng)該小于35平米/輛（不過(guò)因?yàn)闁|岸項(xiàng)目不但有住宅，還有商業(yè)和辦公業(yè)態(tài)，而且東岸項(xiàng)目定位高端，指標(biāo)可以適當(dāng)放寬，不能完全套用）。但如果我們能將停車(chē)效率優(yōu)化到35平米/輛，則可以少造2378*（42.7-35）=18311平米的地下室，可減少地下室造價(jià)=3000元/平米x 18311平米=5493萬(wàn)元。不可想象吧，我們地下車(chē)庫(kù)有很大的優(yōu)化空間。

以云龍上郡為例，按照中海有人防地下車(chē)庫(kù)37平米/輛的控制指標(biāo)，，我們的項(xiàng)目多了39.2-37=2.2平米/輛�？蓽p少地下室面積=2.2平米/輛x815輛=1793平米，可減少地下室造價(jià)=3000元/平米x 1793平米=538萬(wàn)元。不過(guò)云龍有一個(gè)亮點(diǎn)是人防面積占比達(dá)到了36.5%，達(dá)到了較高的地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)優(yōu)化程度。

再看鈺鼎園項(xiàng)目，按照中海有人防地下車(chē)庫(kù)35平米/輛的控制指標(biāo)，我們的項(xiàng)目多了40.5-35=5.5平米/輛。可減少地下室面積=5.5平米/輛x815輛=4483平米，可減少地下室造價(jià)=3000元/平米x 4483平米=1345萬(wàn)元。分析鈺鼎園的地下室，可以發(fā)現(xiàn)它利用塔樓區(qū)的地下部分做夾層給設(shè)備房和自行車(chē)庫(kù)用，但設(shè)備用房面積過(guò)大。

三、國(guó)內(nèi)領(lǐng)軍房企對(duì)地下車(chē)庫(kù)成本優(yōu)化的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

1、 根據(jù)項(xiàng)目檔次選擇地下車(chē)庫(kù)經(jīng)濟(jì)型柱網(wǎng)

考慮停車(chē)效率與工程成本、車(chē)型適應(yīng)范圍，綜合性價(jià)比較優(yōu)柱網(wǎng)8.1m*8.1m，建議高檔項(xiàng)目采用。經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng) 7.6m*8.1m，為節(jié)省成本，建議大部分項(xiàng)目采用此種尺寸，如因結(jié)構(gòu)柱截面需要，方可適當(dāng)放大。同時(shí)另設(shè)10%大型尺寸停車(chē)位，解決大型車(chē)停車(chē)問(wèn)題。

通常設(shè)計(jì)柱距為8.1米x8.1米，以每個(gè)停車(chē)單元停車(chē)12部計(jì)算，每車(chē)位所占停車(chē)面積為16.2x8.1x 2/12=21.87平米(包括停車(chē)位之間的車(chē)道面積)。

以每個(gè)停車(chē)單元停車(chē)12部計(jì)算（典型車(chē)位2400x5300，典型車(chē)道5500），理論上的停車(chē)效率最高極限是經(jīng)濟(jì)柱距為7.6米x8.1米，每車(chē)位所占停車(chē)面積為16.2x7.6 x 2/12=20.52平米(包括停車(chē)位之間的車(chē)道面積)。

注：柱寬取400mm是由于小于該值時(shí)，混凝土施工質(zhì)量不容易保證，具體尺

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