本文關鍵詞：停車效率，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

從地下車庫停車效率分析看成本優(yōu)化

近期因工作關系，我有機會拓展思路對地下車庫設計作了一番調研，同時也查閱了同行們的相關資料。結合股份公司正在如火如荼開展的成本優(yōu)化活動，我越發(fā)覺得地下車庫的經濟性對項目的成本優(yōu)化起著極其重要的作用，希望本文能起到一個拋磚引玉的作用。

地下車庫作為建筑物的附屬建筑，已成為建筑物必不可少的配套設施。地下車庫造價較高，合適的車位配比，有助于提升小區(qū)品質，但從收益角度講，車位價格和成本基本打平，多做車位將沖淡銷售利潤率；而且車位往往在交房后才銷售，這將降低內部收益率。應綜合利用各業(yè)態(tài)的車位配比，既滿足實際需求，也滿足政府相關部門的規(guī)劃要求。于是，怎樣在滿足車位數量及停車位尺寸的相關要求的情況下，盡量減少地下車庫的面積，或者在相同地下面積的情況下盡量多排車位，是每一個開發(fā)商所追求的目標。

根據目前龍湖地產各項目建設情況看，地下車庫建造成本占項目總建造成本的20%~30%左右。一般地下一層現澆井字梁車庫成本約1600元/平米，人防地下室約2200元/平米；地下兩層車庫造價每平米約2200元左右；地下一層車庫和地下二層人防地下室的造價每平米約2500元。在車庫本身的價值貢獻有限的情況下，合理降低車庫成本，將是提升項目利潤貢獻的重要手段。因此國內各家領軍房企如萬科、中海、龍湖等企業(yè)無不對住宅地下車庫的經濟性下大力氣研究并優(yōu)化，同時還規(guī)定了具體的控制指標--地下車庫停車效率。

一、國內領軍房企的地下車庫停車效率指標

地下車庫停車效率（地下總建筑面積除以總停車數，總建筑面積不包括自行車庫面積且不包括因特殊條件或地域情況而設的設備房）是反映一個地下車庫停車效率的最直觀數據，也是判定一個項目地下車庫設計是否最優(yōu)化的一項最直觀指標。影響地下車庫停車效率的因素既有項目固有因素，如項目規(guī)模、人防面積等詳規(guī)階段就已經確定，不受具體設計技術的影響；又有設計技術因素如直接受設計師設計經驗及技術水平影響的：柱網、設備房、人防口部、輪廓線、布車方式等。

一般來說，高層住宅的結構設計采用剪力墻直接落地的方式處理，由于高

層住宅各房間的尺寸限制，在上部落地剪力墻間做停車位不是一種經濟的做法。通常，上部落地剪力墻間的空間作為設備用房、人防、自行車庫、物業(yè)管理用房等，汽車庫一般采用獨立車庫方式來解決。

注：上部建筑落入地下室的面積比例大于地下室面積的1/3時，表中數值加

1。山地建筑可增加0.5平米。

同時還規(guī)定，停車效率限制不是最優(yōu)值，不能因已經達到指標而停止優(yōu)化，應力求達到停車效率最大，很多較大型項目能做到30平米/輛以下，如東莞萬科公司的金域華府1期是29.99平米/輛（地下車庫: 13586平米/453輛）。

當然因項目不同也會有些特殊情況，例如：

1、當地下車庫占地面積小于5000平米，同時建筑居中布置時，停車效率值難以控制。

2、當地下車庫與建筑塔樓徹底脫開，同時又沒有人防時，停車效率值能輕松做到25平米/輛以下。

二、我公司的地下車庫停車效率指標

下面我們來看看銀億房產近期幾個項目的停車效率指標：

從上面的匯總表中，首先我們發(fā)現一個共性的問題，我們很多項目的人防區(qū)面積占地下室總建筑面積的比例均小于20%，以至于我們都無法在萬科、中海的停車效率控制表中找到對應數值。在每個項目人防區(qū)面積是相對固定值的條件下，說明我們至少比萬科、中海的住宅項目多造了5%的無效地下室面積（它們的人防區(qū)面積至少大于25%地下室總面積）。常規(guī)一個10萬平米規(guī)模的樓盤，按3萬平米地下室面積計，按照地下室綜合造價單價約3000元/平米(包括直接造價、土地出讓金、設計及監(jiān)理費、招標代理費、房產測繪費、招投標交易服務費加印花稅、節(jié)能費利息、資本化利息等)，我們至少多花了：3000元/平米x30000平米x5%＝450萬元。

如果再以萬科、中海的停車效率值來作對比，那么我們的差距也很大。以周巷上府項目為例，按照萬科無人防地下車庫32平米/輛的控制指標，上府項目可減少37.8-32=5.8平米/輛�？蓽p少地下室面積=5.8平米/輛x778輛=4512平米，可減少地下室造價=3000元/平米x 4512平米=1354萬元。

東岸項目對比中海的控制指標，停車效率應該小于35平米/輛（不過因為東岸項目不但有住宅，還有商業(yè)和辦公業(yè)態(tài)，而且東岸項目定位高端，指標可以適當放寬，不能完全套用）。但如果我們能將停車效率優(yōu)化到35平米/輛，則可以少造2378*（42.7-35）=18311平米的地下室，可減少地下室造價=3000元/平米x 18311平米=5493萬元。不可想象吧，我們地下車庫有很大的優(yōu)化空間。

以云龍上郡為例，按照中海有人防地下車庫37平米/輛的控制指標，，我們的項目多了39.2-37=2.2平米/輛。可減少地下室面積=2.2平米/輛x815輛=1793平米，可減少地下室造價=3000元/平米x 1793平米=538萬元。不過云龍有一個亮點是人防面積占比達到了36.5%，達到了較高的地下車庫設計優(yōu)化程度。

再看鈺鼎園項目，按照中海有人防地下車庫35平米/輛的控制指標，我們的項目多了40.5-35=5.5平米/輛�？蓽p少地下室面積=5.5平米/輛x815輛=4483平米，可減少地下室造價=3000元/平米x 4483平米=1345萬元。分析鈺鼎園的地下室，可以發(fā)現它利用塔樓區(qū)的地下部分做夾層給設備房和自行車庫用，但設備用房面積過大。

三、國內領軍房企對地下車庫成本優(yōu)化的幾個關鍵點

1、 根據項目檔次選擇地下車庫經濟型柱網

考慮停車效率與工程成本、車型適應范圍，綜合性價比較優(yōu)柱網8.1m*8.1m，建議高檔項目采用。經濟柱網 7.6m*8.1m，為節(jié)省成本，建議大部分項目采用此種尺寸，如因結構柱截面需要，方可適當放大。同時另設10%大型尺寸停車位，解決大型車停車問題。

通常設計柱距為8.1米x8.1米，以每個停車單元停車12部計算，每車位所占停車面積為16.2x8.1x 2/12=21.87平米(包括停車位之間的車道面積)。

以每個停車單元停車12部計算（典型車位2400x5300，典型車道5500），理論上的停車效率最高極限是經濟柱距為7.6米x8.1米，每車位所占停車面積為16.2x7.6 x 2/12=20.52平米(包括停車位之間的車道面積)。

注：柱寬取400mm是由于小于該值時，混凝土施工質量不容易保證，具體尺

  本文關鍵詞：停車效率，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。