【摘要】：隨著住宅市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)的加大,越來(lái)越多的投資者開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。與此同時(shí),如何進(jìn)行正確的商業(yè)地產(chǎn)投資決策日益成為大家關(guān)心的問(wèn)題。不確定性、不可逆性和管理柔性是商業(yè)地產(chǎn)投資的三大特點(diǎn),而傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策理論NPV法并沒(méi)有針對(duì)這三個(gè)特點(diǎn)給出合理的解釋。正是由于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策理論忽略了不確定性的價(jià)值,進(jìn)而低估了項(xiàng)目的整體價(jià)值,以至于誤導(dǎo)投資者放棄了一些有投資價(jià)值的項(xiàng)目。實(shí)物期權(quán)理論恰好彌補(bǔ)了這一缺陷,該理論認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)決策中的不確定性并不會(huì)減少項(xiàng)目的價(jià)值,反而會(huì)給投資者帶來(lái)潛在的投資機(jī)會(huì)。 本論文主要分為六大部分,前兩部分主要介紹了研究背景和國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述;第三部分詳細(xì)介紹了現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)投資決策理論,重點(diǎn)比較了NPV法與實(shí)物期權(quán)法,指出實(shí)物期權(quán)的特征;第四部分介紹了商業(yè)地產(chǎn)的投資特性,分析了在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中所蘊(yùn)含的實(shí)物期權(quán),并闡述了實(shí)物期權(quán)法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的分析框架;第五部分是實(shí)物期權(quán)模型的構(gòu)建以及案例分析,本論文以安徽宿州市商業(yè)步行街為分析案例,構(gòu)建了延遲期權(quán)模型并計(jì)算了延遲期權(quán)的價(jià)值;第六部分主要是研究結(jié)論和研究展望。
【圖文】：

圖 3.1 商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法列表傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法主要從財(cái)務(wù)分析的視野展開(kāi)，主要分為確定性決策方法和不確定性決策決策方法兩大類，而確定性決策方法又分為動(dòng)態(tài)確定性決策法和靜態(tài)確定性決策法兩大類。其中靜態(tài)決策方法的評(píng)價(jià)指標(biāo)主要包括投資回收期、投資收益率、開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率等；動(dòng)態(tài)決策方法的評(píng)價(jià)指標(biāo)主要包括凈現(xiàn)值、凈收益率、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期等。不確定性的投資決策方法主要包括敏感性分析和概率分析等確定性投資決策方法面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜的不確定性的投資環(huán)境顯示缺乏說(shuō)服力。同時(shí)，傳統(tǒng)的不確定性投資決策方法雖然考慮的不確定因素，但敏感性分析和概率分析都僅僅簡(jiǎn)單的設(shè)定不確定性的變化范圍或是概率分布，將其視為投資價(jià)值的負(fù)面影響因素，進(jìn)而忽視了不確定性有利的一面，沒(méi)有正確的認(rèn)識(shí)投資者在不確定條件下投資決策的靈活性。實(shí)物期權(quán)法正是針對(duì)傳統(tǒng)投資決策方法的這一不足之處提出的，即如何在不確定的投資環(huán)境中做出不可逆的投資決策。

第三章 投資決策理論的比較需要特別說(shuō)明的是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格影響的各因素中個(gè)性因素尤為重要，這是因?yàn)樵谏虡I(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目比較中個(gè)性化比較因素（如商譽(yù)、展示和廣告功能等）對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值影響較大。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)交易案例的選擇應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下三點(diǎn)：第一、近期性從國(guó)外投資價(jià)值評(píng)估的實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，超過(guò) 5 年的交易案例一般不可以作為參考案例的。對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)而言，其發(fā)展成熟度不高，，有時(shí)時(shí)間間隔較近的交易也可能價(jià)格波動(dòng)較大，因此我們要遠(yuǎn)近結(jié)合，并為最近的交易案例為基礎(chǔ)，進(jìn)而尋找價(jià)格趨勢(shì)。第二、可替代性在尋找商業(yè)地產(chǎn)相似案例的過(guò)程中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注下圖的差異關(guān)注點(diǎn)，如果這些個(gè)性化指標(biāo)相似性越大，那么商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值的準(zhǔn)確度越高。
【學(xué)位授予單位】：北京物資學(xué)院
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號(hào)】：F224;F293.3;F830.9

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本文編號(hào)：2680474