關于拓展會展物業(yè)管理的若干思考
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關于拓展會展物業(yè)管理的若干思考
發(fā)布日期： 2012-03-04 發(fā)布：
2007年第5期目錄 本期共收錄文章20篇
[摘 要] 本文針對會展經濟的發(fā)展趨勢，從會展物業(yè)的特征和會展物業(yè)管理市場化兩方面論述了會展物業(yè)管理是會展經濟發(fā)展的產物，并且，闡述了會展物業(yè)管理在會展經濟發(fā)展中的重要作用，在此基礎上提出了物業(yè)管理企業(yè)拓展會展物業(yè)管理業(yè)務的建議。
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[關鍵詞] 會展經濟；會展物業(yè)；會展物業(yè)管理
[中圖分類號] F270
[文獻標識碼] A
[文章編號] 1006-5024(2007)05-0101-03
[作者簡介] 張兆福，重慶工學院工商系副教授，研究方向為土地利用與房地產經營管理。(重慶 400050)
會展經濟已成為當今世界一個新型的經濟形態(tài)，會展產業(yè)被世界各國所重視。在德國、新加坡、澳大利亞等國都把會展產業(yè)作為重要的產業(yè)來發(fā)展。在我國，隨著改革開放的不斷深入，市場經濟的發(fā)展，會展經濟也得到了迅速發(fā)展，會展經濟正以年均20%的速度遞增，成為我國經濟新的增長點。近年來，會展經濟在我國的發(fā)展正在出現(xiàn)新的變化，主要表現(xiàn)在：一是各地普遍重視，尤其是大中城市，發(fā)展會展產業(yè)的積極性很高，都在研究和規(guī)劃符合自己城市特色的會展模式；二是積極開發(fā)建設會展場館，加大會展基礎設施建設，使會展上檔次上規(guī)模；三是會展的主辦方也開始由政府向中介公司發(fā)展，經營會展的理念開始形成。隨著會展經濟向市場化方向的發(fā)展，再加上政府從直接管理大型場館和運作會展的角色中退出，會展資源的有效配置和利用，特別是有效的管理和利用會展場館成為會展經營必須考慮的問題。會展經濟的發(fā)展為物業(yè)管理企業(yè)帶來了開拓新市場的機遇。
一、會展物業(yè)管理是會展經濟發(fā)展的產物
會展經濟在城市經濟發(fā)展中的作用已被城市各級政府所重視，所以，積極規(guī)劃建設會展場館，充分挖掘本地資源，舉辦各種展會，通過發(fā)展會展經濟來拉動區(qū)域經濟，成為發(fā)展會展業(yè)并促進城市經濟發(fā)展的主要內容。在國外，德國是世界“展覽王國”，有800年的展覽歷史，其展覽業(yè)高度發(fā)達是與其規(guī)模巨大、數量眾多、設施完備、服務優(yōu)良的現(xiàn)代化會展中心分不開的，德國主要展覽場館總面積達244萬平方米，其中在漢諾威就擁有約47萬平方米的展館面積。世界其他會展產業(yè)發(fā)達的國家都擁有多個幾十萬平方米的展覽中心。20世紀80年代以來，國際會議展覽市場呈現(xiàn)新一輪發(fā)展態(tài)勢，不少著名的會展場館擴建或新建。到2002年初，全球共完成新建展館10座，增加凈展覽密集40萬平方米。在我國據不完全統(tǒng)計，全國各地散布約有150個展覽場館，場館總面積約200多萬平方米，而且各地為了提升會展的級別，紛紛規(guī)劃建設大型展館，我國南方和沿海一些城市已經按照國際市場的要求來做大會展場館。隨著會展場館規(guī)模的擴大，數量的增多，傳統(tǒng)的政府管理模式面臨諸多問題。如場館管理的任務加重，尤其是對大型場館的管理和維護難度加大；有些場館的利用率不高，造成會展資源的浪費；適應現(xiàn)代展會管理的高素質專業(yè)化管理人才缺乏等。傳統(tǒng)的行政管理很難適應這一發(fā)展的需要，會展場館的管理必然要求專業(yè)化和市場化管理。
(一)會展物業(yè)的特征。會展物業(yè)不同于住宅、廠房和一般的商業(yè)物業(yè)，其在建筑設施和物業(yè)服務的要求上有明顯的特征。
1.建筑規(guī)模宏大，形式多樣。會展場館一般來講，其建筑規(guī)模都比較大，至少在上萬平方米。尤其是現(xiàn)代國際會展，根據國外會展業(yè)大國的經驗及會展經濟發(fā)展的要求，具有規(guī)模的會展其場館面積至少在10萬平方米左右。會展場館的建筑結構也與住宅等其他物業(yè)不同，其外形設計宏偉，在一定程度上代表了城市的形象，其內部框架式結構，形式多樣。如南京國展中心擁有2608個國際標準展位，室內展廳分上下兩層，每層又可靈活分為三個展廳，并可單獨對外開放，其開創(chuàng)了中國展覽場館最大無柱空間和最高展廳高度。
2.產權單一，多為公益性建筑。會展場館大多都屬于城市公共建筑，由政府出資建設，是政府的形象工程，，因此其產權形式單一，建成后由政府委托專門機構進行管理和運營。
3.配套齊備，智能性物業(yè)。與場館主體建筑相配套的附屬設施較齊備是會展物業(yè)的重要特征。表現(xiàn)在停車場、廣場、綠地、內外交通等設施齊備。另外，場館內具有技術先進的通訊、高速電梯、中央空調和高靈敏的系統(tǒng)化監(jiān)控設備等。
4.展示性功能。會展場館的主要功能是作為參展商展示產品和發(fā)布產品信息的場所，一方面展示其所在城市的經濟活力，如外型雄偉，造型別致的會議中心、展覽中心能給人以較深刻的印象。另一方面，企業(yè)的產品通過較短的時間很快得到宣傳和訂貨，可以為企業(yè)節(jié)省費用。
5.會展服務的特殊性。會展物業(yè)在服務方面的要求除了常規(guī)的房屋及附屬設備的維修管理、環(huán)境保潔、安全管理等外，在其使用過程中還有特殊的要求，即會展服務，這種服務和一般的物業(yè)服務有顯著的不同。展覽館是展示科技與文明、未來與發(fā)展、人與自然等眾多方面的載體，它的最大特點就是人流、物資流、經濟流同時發(fā)生，張馳明顯，因此需要有一個與之相對配套和保持動態(tài)跟蹤的服務體系，如果仍沿用單一住宅小區(qū)、寫字樓或綜合樓等經驗模式，顯然不能適應所需，此時，只有在物業(yè)管理之公共建筑管理、公共事業(yè)、公眾管理基礎上配合以個性化服務、動態(tài)管理、快速反應等體系與之策應，才能滿足其需求，從而形成針對展覽館物業(yè)管理需求而建立的、獨具個性化特色的展會服務。
(二)會展物業(yè)管理的市場化要求。會展場館由于屬于城市公益性建筑，其建設和管理一直是政府的事情，隨著市場經濟的發(fā)展，專業(yè)化、市場化、社會化的物業(yè)管理科學體系越來越廣泛地運用到社會各個領域的各個行業(yè)，大型公用事業(yè)的管理也隨著其政府職能的弱化，市場化運作要求也越來越迫切�？梢钥闯�，會展物業(yè)管理的市場化要求是伴隨著我國物業(yè)管理的發(fā)展和城市會展經濟的發(fā)展而發(fā)展的。
1.政府職能的轉變，要求會展物業(yè)管理市場化。隨著市場經濟體制的建立和完善，政府直接參與經營的職能逐漸弱化，作為會展的場館雖然由政府投資建設，但在管理運營上有必要改革，政府不可能一包到底，需要專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理企業(yè)代其管理運營。過去，會展場館的使用和管理都是由政府組織，由政府出資對場館進行維修，有錢就修，無錢拖延，結果出現(xiàn)場館的利用率低，設施陳舊，無法發(fā)揮應有的作用。會展物業(yè)管理的市場化一是解決了政府不必要的負擔；二是有效地發(fā)揮會展物業(yè)的使用效益。
2.會展經濟的發(fā)展要求會展物業(yè)管理市場化。隨著會展經濟在城市經濟發(fā)展的作用日益重要，各級政府通過發(fā)展會展來拉動區(qū)域經濟，積極規(guī)劃建設會展場館，充分挖掘本地資源，舉辦各種展會，取得了顯著的成效。隨著會展場館規(guī)模的擴大，數量的增多，管理問題也隨之產生。如場館管理的任務加重，尤其是對大型場館的管理和維修難度加大；有些場館的利用率不高，造成會展資源的浪費；現(xiàn)代展覽對高素質專業(yè)化管理人才的需求等。由此看出，傳統(tǒng)的行政管理很難適應這一發(fā)展的需要，會展場館的管理必然要求專業(yè)化和市場化管理。
二、會展物業(yè)管理對會展經濟的作用
會展物業(yè)管理是會展經濟發(fā)展的產物，對會展經濟發(fā)展具有重要的作用。
(一)會展物業(yè)管理確保會展業(yè)硬件的安全正常運行，提高使用效益。會展物業(yè)是會展業(yè)經營的物質基礎和場所，作為城市會展場館又是城市的永久性建筑物，同時，會展場館建筑物內部設備價值昂貴，使用和維護的技術性要求高，因此，需要對其進行專業(yè)性、技術性管理。物業(yè)管理企業(yè)對會展物業(yè)管理可以做到：
1.確保場館建筑物及設施的安全。會展場館一般為大型建筑物，內部結構復雜，多采用綜合布線系統(tǒng)，設施設備齊全，使用時間長。所以，在使用過程中一般都要求日常維修養(yǎng)護，而且，專業(yè)技術要求高。物業(yè)管理企業(yè)介入管理，就可以發(fā)揮其專業(yè)性的特點，通過制定科學合理的維修養(yǎng)護計劃和制度，并組織實施，做到對建筑物及其設施設備進行有效管理，保證其安全。
3.提高物業(yè)的使用效益。物業(yè)管理企業(yè)具有完善的企業(yè)管理制度，同時，對物業(yè)及其設施也有相應的管理制度和規(guī)定，熟悉物業(yè)及設備的功能。通過科學管理，能夠保證物業(yè)及設備的有效利用，從而提高物業(yè)及設備的使用效益。
(二)會展物業(yè)管理使會展物業(yè)保值和增值。會展場館與其他物業(yè)不同，其在使用過程中內部裝修頻繁，基本上每舉行一次展會都要進行內部裝修，在裝修過程中如若不加管理，可能會引起物業(yè)內部結構的破壞，人為地減少物業(yè)使用壽命，使物業(yè)價值損失。通過專業(yè)物業(yè)管理公司管理，在展會布展期間可以對內部裝修根據有關的裝修規(guī)定實施嚴格的管理，做到：(1)與展會舉辦方一起對布展進行總體規(guī)劃設計，避免因裝修而造成的物業(yè)結構的破壞；(2)對參展單位的裝修方案進行審批，凡是對有損物業(yè)結構的方案，都不批準實施；(3)裝修過程的檢查和記錄；(4)裝修完工后的驗收；(5)拆展時的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)通過以上環(huán)節(jié)，對裝修布展進行全過程的管理，就可以對物業(yè)有效地防護，避免破壞，延長物業(yè)使用壽命，使物業(yè)達到增值和保值。
(三)會展物業(yè)管理為會展提供綜合服務。會展物業(yè)管理企業(yè)除了在會展場館的硬件管理中發(fā)揮其優(yōu)勢外，還可以為會展提供優(yōu)質的綜合性的服務。物業(yè)管理企業(yè)以服務為宗旨，是屬于第三產業(yè)。它以“物”為媒介，以“人”為本，向物業(yè)使用人和客戶提供各種所需的服務，服務內容包括：(1)物業(yè)本體服務，是指對房屋建筑、附屬設備設施及相關場地的維護、保養(yǎng)、修繕、裝修、翻新、改造等。(2)治安保衛(wèi)和車輛管理服務。是指通過值班、看更、巡邏，所進行的防火、防盜、防突發(fā)事件等工作。在展會期間對進出展區(qū)的各種車輛的停放、行駛等進行有效的指揮，確保車輛安全和展區(qū)的秩序。(3)清掃保潔服務。是指對轄區(qū)內廢棄物(包括污水等)的定點定時的收集清運，以及對于所有公共地方和公共部位的日常清掃保潔。對場館內公共區(qū)域時時保潔。(4)環(huán)境綠化服務。是指對轄區(qū)內的公共綠地、道路綠化的日常養(yǎng)護、恢復整頓、提高級別。(5)特色服務。是屬于委托性服務，是因物業(yè)使用人和客戶的特殊需要而提供的有償服務，其帶有盈利性的特點。這項服務在展會期間是非常普遍的，如為客戶預定酒店、車船票、接送信函、會務廣播等。以上這些服務內容也正是會展經營中所需要的。
三、物業(yè)管理企業(yè)拓展會展物業(yè)管理業(yè)務的建議
會展物業(yè)管理是會展經營的一個重要環(huán)節(jié)，對會展業(yè)的發(fā)展將發(fā)揮重要的作用，可以說是會展企業(yè)創(chuàng)立品牌的不可缺少的條件。物業(yè)管理是隨著房地產而發(fā)展起來的。我國的物業(yè)管理發(fā)展歷史較短，而且管理體制經歷了由傳統(tǒng)的行政管理向市場化、社會化運作的過程，目前主要以住宅物業(yè)管理為主。隨著經濟的發(fā)展，各類物業(yè)的大量出現(xiàn)，要求物業(yè)管理行業(yè)不斷地拓展其業(yè)務內容，因此，物業(yè)管理行業(yè)涉足會展物業(yè)管理也是其發(fā)展的必然。物業(yè)管理企業(yè)要順應這一發(fā)展趨勢，積極創(chuàng)造條件，進入會展物業(yè)管理領域，這不僅對自身發(fā)展有利，可擺脫目前發(fā)展中的困境，而且，也以自身的優(yōu)勢，促進會展經濟的良性發(fā)展。
(一)憑借自身優(yōu)勢，積極開拓會展物業(yè)管理市場。物業(yè)管理企業(yè)以其綜合服務為其優(yōu)勢，這對物業(yè)的所有者和使用者，以及會展的經營者來講都無法具備。因為，作為會展場館的所有者――政府，不可能集場館的建設、維修養(yǎng)護、經營于一身，其主要作用是在場館的投資建設環(huán)節(jié)，確保會展的基礎設施，為會展業(yè)保駕護航。而會展經營企業(yè)，其主要業(yè)務是進行會展的策劃和組織，保證會展的順利進行，不可能參與會展物業(yè)的管理或為參展商、客戶提供全方位的服務。所以，只有物業(yè)管理企業(yè)能夠承擔會展物業(yè)的管理和為客戶提供綜合服務。尤其在會展物業(yè)產權多元化的市場條件下，更適合物業(yè)管理企業(yè)介入。
物業(yè)管理企業(yè)介入會展物業(yè)管理有以下有利因素。(1)有穩(wěn)定的收入來源。會展場館屬公益性建筑，其產權單一，如果物業(yè)管理企業(yè)受政府委托管理會展物業(yè)，其管理費用一般能夠保證。這與住宅小區(qū)物業(yè)管理不同，由于涉及很多業(yè)主，在管理費用的收取等方面會遇到很多問題。(2)可開展多種經營。物業(yè)管理企業(yè)除進行常規(guī)的管理業(yè)務外，在展會期間可向物業(yè)使用人和客戶提供有償服務，以提高經營收入。(3)提高知名度，樹立企業(yè)品牌。會展場館都是城市的形象工程，而參與會展的又是來自海內外的客商，物業(yè)管理企業(yè)通過提供優(yōu)質的服務，為客商留下良好印象，有利于提高企業(yè)的知名度。所以，積極開拓會展物業(yè)管理市場，能為物業(yè)管理企業(yè)增添新的活力。
(二)構筑人才高地，提高競爭力。目前，我國的物業(yè)管理企業(yè)大多數規(guī)模小，企業(yè)素質不高，有些企業(yè)招聘幾個下崗人員就可以對一個小區(qū)進行管理，企業(yè)市場競爭力不強，而且，在管理中服務不到位，與業(yè)主的糾紛不斷。這類企業(yè)是很難滿足會展物業(yè)管理市場的需要。所以，物業(yè)管理企業(yè)要進入會展物業(yè)管理領域，必須提高自身素質，主要是對企業(yè)人才的培養(yǎng)和企業(yè)人員服務素質的培訓，這是企業(yè)發(fā)展的關鍵所在。要造就一批熟悉物業(yè)基礎知識、懂技術、懂管理的高素質管理人才，要有具備服務意識，愛崗敬業(yè)，吃苦耐勞，具有專業(yè)化、知識化、年輕化的企業(yè)員工。這樣才能具有市場競爭能力，更好地拓展新的服務領域。
(三)提高管理服務水平。企業(yè)能否在市場中站穩(wěn)腳跟，關鍵在于能否提供滿足消費者需求的產品。對于物業(yè)管理行業(yè)來說，就是能否提供滿足業(yè)主需求的服務。服務是物業(yè)管理生存之本。物業(yè)管理企業(yè)應將提高服務意識作為一種責任和一種追求，以為業(yè)主提供全方位、多層次的服務作為企業(yè)與員工追求的目標。雖然相對居住物業(yè)管理市場來講，會展物業(yè)管理市場可謂一塊小蛋糕，但它對物業(yè)管理企業(yè)的要求是相當高的，要具有較高的管理服務水平。這樣才能滿足會展物業(yè)管理的需求。
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[責任編輯：熊一堅]
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