關(guān)于拓展會展物業(yè)管理的若干思考
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關(guān)于拓展會展物業(yè)管理的若干思考
發(fā)布日期： 2012-03-04 發(fā)布：
2007年第5期目錄 本期共收錄文章20篇
[摘 要] 本文針對會展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，從會展物業(yè)的特征和會展物業(yè)管理市場化兩方面論述了會展物業(yè)管理是會展經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，并且，闡述了會展物業(yè)管理在會展經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，在此基礎(chǔ)上提出了物業(yè)管理企業(yè)拓展會展物業(yè)管理業(yè)務(wù)的建議。
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[關(guān)鍵詞] 會展經(jīng)濟(jì)；會展物業(yè)；會展物業(yè)管理
[中圖分類號] F270
[文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A
[文章編號] 1006-5024(2007)05-0101-03
[作者簡介] 張兆福，重慶工學(xué)院工商系副教授，研究方向?yàn)橥恋乩门c房地產(chǎn)經(jīng)營管理。(重慶 400050)
會展經(jīng)濟(jì)已成為當(dāng)今世界一個新型的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，會展產(chǎn)業(yè)被世界各國所重視。在德國、新加坡、澳大利亞等國都把會展產(chǎn)業(yè)作為重要的產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。在我國，隨著改革開放的不斷深入，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會展經(jīng)濟(jì)也得到了迅速發(fā)展，會展經(jīng)濟(jì)正以年均20%的速度遞增，成為我國經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。近年來，會展經(jīng)濟(jì)在我國的發(fā)展正在出現(xiàn)新的變化，主要表現(xiàn)在：一是各地普遍重視，尤其是大中城市，發(fā)展會展產(chǎn)業(yè)的積極性很高，都在研究和規(guī)劃符合自己城市特色的會展模式；二是積極開發(fā)建設(shè)會展場館，加大會展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使會展上檔次上規(guī)模；三是會展的主辦方也開始由政府向中介公司發(fā)展，經(jīng)營會展的理念開始形成。隨著會展經(jīng)濟(jì)向市場化方向的發(fā)展，再加上政府從直接管理大型場館和運(yùn)作會展的角色中退出，會展資源的有效配置和利用，特別是有效的管理和利用會展場館成為會展經(jīng)營必須考慮的問題。會展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為物業(yè)管理企業(yè)帶來了開拓新市場的機(jī)遇。
一、會展物業(yè)管理是會展經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物
會展經(jīng)濟(jì)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用已被城市各級政府所重視，所以，積極規(guī)劃建設(shè)會展場館，充分挖掘本地資源，舉辦各種展會，通過發(fā)展會展經(jīng)濟(jì)來拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)，成為發(fā)展會展業(yè)并促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要內(nèi)容。在國外，德國是世界“展覽王國”，有800年的展覽歷史，其展覽業(yè)高度發(fā)達(dá)是與其規(guī)模巨大、數(shù)量眾多、設(shè)施完備、服務(wù)優(yōu)良的現(xiàn)代化會展中心分不開的，德國主要展覽場館總面積達(dá)244萬平方米，其中在漢諾威就擁有約47萬平方米的展館面積。世界其他會展產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國家都擁有多個幾十萬平方米的展覽中心。20世紀(jì)80年代以來，國際會議展覽市場呈現(xiàn)新一輪發(fā)展態(tài)勢，不少著名的會展場館擴(kuò)建或新建。到2002年初，全球共完成新建展館10座，增加凈展覽密集40萬平方米。在我國據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國各地散布約有150個展覽場館，場館總面積約200多萬平方米，而且各地為了提升會展的級別，紛紛規(guī)劃建設(shè)大型展館，我國南方和沿海一些城市已經(jīng)按照國際市場的要求來做大會展場館。隨著會展場館規(guī)模的擴(kuò)大，數(shù)量的增多，傳統(tǒng)的政府管理模式面臨諸多問題。如場館管理的任務(wù)加重，尤其是對大型場館的管理和維護(hù)難度加大；有些場館的利用率不高，造成會展資源的浪費(fèi)；適應(yīng)現(xiàn)代展會管理的高素質(zhì)專業(yè)化管理人才缺乏等。傳統(tǒng)的行政管理很難適應(yīng)這一發(fā)展的需要，會展場館的管理必然要求專業(yè)化和市場化管理。
(一)會展物業(yè)的特征。會展物業(yè)不同于住宅、廠房和一般的商業(yè)物業(yè)，其在建筑設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的要求上有明顯的特征。
1.建筑規(guī)模宏大，形式多樣。會展場館一般來講，其建筑規(guī)模都比較大，至少在上萬平方米。尤其是現(xiàn)代國際會展，根據(jù)國外會展業(yè)大國的經(jīng)驗(yàn)及會展經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，具有規(guī)模的會展其場館面積至少在10萬平方米左右。會展場館的建筑結(jié)構(gòu)也與住宅等其他物業(yè)不同，其外形設(shè)計(jì)宏偉，在一定程度上代表了城市的形象，其內(nèi)部框架式結(jié)構(gòu)，形式多樣。如南京國展中心擁有2608個國際標(biāo)準(zhǔn)展位，室內(nèi)展廳分上下兩層，每層又可靈活分為三個展廳，并可單獨(dú)對外開放，其開創(chuàng)了中國展覽場館最大無柱空間和最高展廳高度。
2.產(chǎn)權(quán)單一，多為公益性建筑。會展場館大多都屬于城市公共建筑，由政府出資建設(shè)，是政府的形象工程，，因此其產(chǎn)權(quán)形式單一，建成后由政府委托專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和運(yùn)營。
3.配套齊備，智能性物業(yè)。與場館主體建筑相配套的附屬設(shè)施較齊備是會展物業(yè)的重要特征。表現(xiàn)在停車場、廣場、綠地、內(nèi)外交通等設(shè)施齊備。另外，場館內(nèi)具有技術(shù)先進(jìn)的通訊、高速電梯、中央空調(diào)和高靈敏的系統(tǒng)化監(jiān)控設(shè)備等。
4.展示性功能。會展場館的主要功能是作為參展商展示產(chǎn)品和發(fā)布產(chǎn)品信息的場所，一方面展示其所在城市的經(jīng)濟(jì)活力，如外型雄偉，造型別致的會議中心、展覽中心能給人以較深刻的印象。另一方面，企業(yè)的產(chǎn)品通過較短的時間很快得到宣傳和訂貨，可以為企業(yè)節(jié)省費(fèi)用。
5.會展服務(wù)的特殊性。會展物業(yè)在服務(wù)方面的要求除了常規(guī)的房屋及附屬設(shè)備的維修管理、環(huán)境保潔、安全管理等外，在其使用過程中還有特殊的要求，即會展服務(wù)，這種服務(wù)和一般的物業(yè)服務(wù)有顯著的不同。展覽館是展示科技與文明、未來與發(fā)展、人與自然等眾多方面的載體，它的最大特點(diǎn)就是人流、物資流、經(jīng)濟(jì)流同時發(fā)生，張馳明顯，因此需要有一個與之相對配套和保持動態(tài)跟蹤的服務(wù)體系，如果仍沿用單一住宅小區(qū)、寫字樓或綜合樓等經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ�，顯然不能適應(yīng)所需，此時，只有在物業(yè)管理之公共建筑管理、公共事業(yè)、公眾管理基礎(chǔ)上配合以個性化服務(wù)、動態(tài)管理、快速反應(yīng)等體系與之策應(yīng)，才能滿足其需求，從而形成針對展覽館物業(yè)管理需求而建立的、獨(dú)具個性化特色的展會服務(wù)。
(二)會展物業(yè)管理的市場化要求。會展場館由于屬于城市公益性建筑，其建設(shè)和管理一直是政府的事情，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，專業(yè)化、市場化、社會化的物業(yè)管理科學(xué)體系越來越廣泛地運(yùn)用到社會各個領(lǐng)域的各個行業(yè)，大型公用事業(yè)的管理也隨著其政府職能的弱化，市場化運(yùn)作要求也越來越迫切�？梢钥闯�，會展物業(yè)管理的市場化要求是伴隨著我國物業(yè)管理的發(fā)展和城市會展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展的。
1.政府職能的轉(zhuǎn)變，要求會展物業(yè)管理市場化。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，政府直接參與經(jīng)營的職能逐漸弱化，作為會展的場館雖然由政府投資建設(shè)，但在管理運(yùn)營上有必要改革，政府不可能一包到底，需要專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理企業(yè)代其管理運(yùn)營。過去，會展場館的使用和管理都是由政府組織，由政府出資對場館進(jìn)行維修，有錢就修，無錢拖延，結(jié)果出現(xiàn)場館的利用率低，設(shè)施陳舊，無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。會展物業(yè)管理的市場化一是解決了政府不必要的負(fù)擔(dān)；二是有效地發(fā)揮會展物業(yè)的使用效益。
2.會展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求會展物業(yè)管理市場化。隨著會展經(jīng)濟(jì)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用日益重要，各級政府通過發(fā)展會展來拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)，積極規(guī)劃建設(shè)會展場館，充分挖掘本地資源，舉辦各種展會，取得了顯著的成效。隨著會展場館規(guī)模的擴(kuò)大，數(shù)量的增多，管理問題也隨之產(chǎn)生。如場館管理的任務(wù)加重，尤其是對大型場館的管理和維修難度加大；有些場館的利用率不高，造成會展資源的浪費(fèi)；現(xiàn)代展覽對高素質(zhì)專業(yè)化管理人才的需求等。由此看出，傳統(tǒng)的行政管理很難適應(yīng)這一發(fā)展的需要，會展場館的管理必然要求專業(yè)化和市場化管理。
二、會展物業(yè)管理對會展經(jīng)濟(jì)的作用
會展物業(yè)管理是會展經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，對會展經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用。
(一)會展物業(yè)管理確保會展業(yè)硬件的安全正常運(yùn)行，提高使用效益。會展物業(yè)是會展業(yè)經(jīng)營的物質(zhì)基礎(chǔ)和場所，作為城市會展場館又是城市的永久性建筑物，同時，會展場館建筑物內(nèi)部設(shè)備價值昂貴，使用和維護(hù)的技術(shù)性要求高，因此，需要對其進(jìn)行專業(yè)性、技術(shù)性管理。物業(yè)管理企業(yè)對會展物業(yè)管理可以做到：
1.確保場館建筑物及設(shè)施的安全。會展場館一般為大型建筑物，內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜，多采用綜合布線系統(tǒng)，設(shè)施設(shè)備齊全，使用時間長。所以，在使用過程中一般都要求日常維修養(yǎng)護(hù)，而且，專業(yè)技術(shù)要求高。物業(yè)管理企業(yè)介入管理，就可以發(fā)揮其專業(yè)性的特點(diǎn)，通過制定科學(xué)合理的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和制度，并組織實(shí)施，做到對建筑物及其設(shè)施設(shè)備進(jìn)行有效管理，保證其安全。
3.提高物業(yè)的使用效益。物業(yè)管理企業(yè)具有完善的企業(yè)管理制度，同時，對物業(yè)及其設(shè)施也有相應(yīng)的管理制度和規(guī)定，熟悉物業(yè)及設(shè)備的功能。通過科學(xué)管理，能夠保證物業(yè)及設(shè)備的有效利用，從而提高物業(yè)及設(shè)備的使用效益。
(二)會展物業(yè)管理使會展物業(yè)保值和增值。會展場館與其他物業(yè)不同，其在使用過程中內(nèi)部裝修頻繁，基本上每舉行一次展會都要進(jìn)行內(nèi)部裝修，在裝修過程中如若不加管理，可能會引起物業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的破壞，人為地減少物業(yè)使用壽命，使物業(yè)價值損失。通過專業(yè)物業(yè)管理公司管理，在展會布展期間可以對內(nèi)部裝修根據(jù)有關(guān)的裝修規(guī)定實(shí)施嚴(yán)格的管理，做到：(1)與展會舉辦方一起對布展進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免因裝修而造成的物業(yè)結(jié)構(gòu)的破壞；(2)對參展單位的裝修方案進(jìn)行審批，凡是對有損物業(yè)結(jié)構(gòu)的方案，都不批準(zhǔn)實(shí)施；(3)裝修過程的檢查和記錄；(4)裝修完工后的驗(yàn)收；(5)拆展時的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)通過以上環(huán)節(jié)，對裝修布展進(jìn)行全過程的管理，就可以對物業(yè)有效地防護(hù)，避免破壞，延長物業(yè)使用壽命，使物業(yè)達(dá)到增值和保值。
(三)會展物業(yè)管理為會展提供綜合服務(wù)。會展物業(yè)管理企業(yè)除了在會展場館的硬件管理中發(fā)揮其優(yōu)勢外，還可以為會展提供優(yōu)質(zhì)的綜合性的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)以服務(wù)為宗旨，是屬于第三產(chǎn)業(yè)。它以“物”為媒介，以“人”為本，向物業(yè)使用人和客戶提供各種所需的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包括：(1)物業(yè)本體服務(wù)，是指對房屋建筑、附屬設(shè)備設(shè)施及相關(guān)場地的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕、裝修、翻新、改造等。(2)治安保衛(wèi)和車輛管理服務(wù)。是指通過值班、看更、巡邏，所進(jìn)行的防火、防盜、防突發(fā)事件等工作。在展會期間對進(jìn)出展區(qū)的各種車輛的停放、行駛等進(jìn)行有效的指揮，確保車輛安全和展區(qū)的秩序。(3)清掃保潔服務(wù)。是指對轄區(qū)內(nèi)廢棄物(包括污水等)的定點(diǎn)定時的收集清運(yùn)，以及對于所有公共地方和公共部位的日常清掃保潔。對場館內(nèi)公共區(qū)域時時保潔。(4)環(huán)境綠化服務(wù)。是指對轄區(qū)內(nèi)的公共綠地、道路綠化的日常養(yǎng)護(hù)、恢復(fù)整頓、提高級別。(5)特色服務(wù)。是屬于委托性服務(wù)，是因物業(yè)使用人和客戶的特殊需要而提供的有償服務(wù)，其帶有盈利性的特點(diǎn)。這項(xiàng)服務(wù)在展會期間是非常普遍的，如為客戶預(yù)定酒店、車船票、接送信函、會務(wù)廣播等。以上這些服務(wù)內(nèi)容也正是會展經(jīng)營中所需要的。
三、物業(yè)管理企業(yè)拓展會展物業(yè)管理業(yè)務(wù)的建議
會展物業(yè)管理是會展經(jīng)營的一個重要環(huán)節(jié)，對會展業(yè)的發(fā)展將發(fā)揮重要的作用，可以說是會展企業(yè)創(chuàng)立品牌的不可缺少的條件。物業(yè)管理是隨著房地產(chǎn)而發(fā)展起來的。我國的物業(yè)管理發(fā)展歷史較短，而且管理體制經(jīng)歷了由傳統(tǒng)的行政管理向市場化、社會化運(yùn)作的過程，目前主要以住宅物業(yè)管理為主。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各類物業(yè)的大量出現(xiàn)，要求物業(yè)管理行業(yè)不斷地拓展其業(yè)務(wù)內(nèi)容，因此，物業(yè)管理行業(yè)涉足會展物業(yè)管理也是其發(fā)展的必然。物業(yè)管理企業(yè)要順應(yīng)這一發(fā)展趨勢，積極創(chuàng)造條件，進(jìn)入會展物業(yè)管理領(lǐng)域，這不僅對自身發(fā)展有利，可擺脫目前發(fā)展中的困境，而且，也以自身的優(yōu)勢，促進(jìn)會展經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。
(一)憑借自身優(yōu)勢，積極開拓會展物業(yè)管理市場。物業(yè)管理企業(yè)以其綜合服務(wù)為其優(yōu)勢，這對物業(yè)的所有者和使用者，以及會展的經(jīng)營者來講都無法具備。因?yàn)�，作為會展場館的所有者――政府，不可能集場館的建設(shè)、維修養(yǎng)護(hù)、經(jīng)營于一身，其主要作用是在場館的投資建設(shè)環(huán)節(jié)，確保會展的基礎(chǔ)設(shè)施，為會展業(yè)保駕護(hù)航。而會展經(jīng)營企業(yè)，其主要業(yè)務(wù)是進(jìn)行會展的策劃和組織，保證會展的順利進(jìn)行，不可能參與會展物業(yè)的管理或?yàn)閰⒄股�、客戶提供全方位的服�?wù)。所以，只有物業(yè)管理企業(yè)能夠承擔(dān)會展物業(yè)的管理和為客戶提供綜合服務(wù)。尤其在會展物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的市場條件下，更適合物業(yè)管理企業(yè)介入。
物業(yè)管理企業(yè)介入會展物業(yè)管理有以下有利因素。(1)有穩(wěn)定的收入來源。會展場館屬公益性建筑，其產(chǎn)權(quán)單一，如果物業(yè)管理企業(yè)受政府委托管理會展物業(yè)，其管理費(fèi)用一般能夠保證。這與住宅小區(qū)物業(yè)管理不同，由于涉及很多業(yè)主，在管理費(fèi)用的收取等方面會遇到很多問題。(2)可開展多種經(jīng)營。物業(yè)管理企業(yè)除進(jìn)行常規(guī)的管理業(yè)務(wù)外，在展會期間可向物業(yè)使用人和客戶提供有償服務(wù)，以提高經(jīng)營收入。(3)提高知名度，樹立企業(yè)品牌。會展場館都是城市的形象工程，而參與會展的又是來自海內(nèi)外的客商，物業(yè)管理企業(yè)通過提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為客商留下良好印象，有利于提高企業(yè)的知名度。所以，積極開拓會展物業(yè)管理市場，能為物業(yè)管理企業(yè)增添新的活力。
(二)構(gòu)筑人才高地，提高競爭力。目前，我國的物業(yè)管理企業(yè)大多數(shù)規(guī)模小，企業(yè)素質(zhì)不高，有些企業(yè)招聘幾個下崗人員就可以對一個小區(qū)進(jìn)行管理，企業(yè)市場競爭力不強(qiáng)，而且，在管理中服務(wù)不到位，與業(yè)主的糾紛不斷。這類企業(yè)是很難滿足會展物業(yè)管理市場的需要。所以，物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)入會展物業(yè)管理領(lǐng)域，必須提高自身素質(zhì)，主要是對企業(yè)人才的培養(yǎng)和企業(yè)人員服務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，這是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在。要造就一批熟悉物業(yè)基礎(chǔ)知識、懂技術(shù)、懂管理的高素質(zhì)管理人才，要有具備服務(wù)意識，愛崗敬業(yè)，吃苦耐勞，具有專業(yè)化、知識化、年輕化的企業(yè)員工。這樣才能具有市場競爭能力，更好地拓展新的服務(wù)領(lǐng)域。
(三)提高管理服務(wù)水平。企業(yè)能否在市場中站穩(wěn)腳跟，關(guān)鍵在于能否提供滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。對于物業(yè)管理行業(yè)來說，就是能否提供滿足業(yè)主需求的服務(wù)。服務(wù)是物業(yè)管理生存之本。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將提高服務(wù)意識作為一種責(zé)任和一種追求，以為業(yè)主提供全方位、多層次的服務(wù)作為企業(yè)與員工追求的目標(biāo)。雖然相對居住物業(yè)管理市場來講，會展物業(yè)管理市場可謂一塊小蛋糕，但它對物業(yè)管理企業(yè)的要求是相當(dāng)高的，要具有較高的管理服務(wù)水平。這樣才能滿足會展物業(yè)管理的需求。
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[責(zé)任編輯：熊一堅(jiān)]
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