【摘要】 資金鏈風險是房地產(chǎn)企業(yè)的主要風險之一。從2013年開始，全國各地不斷爆出房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂的報導。房地產(chǎn)行業(yè)的政策近幾年連續(xù)收緊，很多房地產(chǎn)開發(fā)商因為資金鏈斷裂問題不得不退出房地產(chǎn)行業(yè)。面對資金鏈風險，各個房地產(chǎn)公司想出各種辦法來周轉(zhuǎn)資金，維持經(jīng)營。江西中江地產(chǎn)股份有限公司是在上海證券交易所上市的房地產(chǎn)上市公司。中江地產(chǎn)開發(fā)的項目紫金城商業(yè)地產(chǎn)已建成8年，因為招不來商家，尚不能開業(yè)，造成公司業(yè)主等相關人員的巨大損失。資金無法回收，中江地產(chǎn)出現(xiàn)資金鏈風險。因此，近期中江地產(chǎn)以1.5倍的價格回收商鋪，用來解決資金鏈風險。并且從2013年起中江地產(chǎn)的大股東江中集團決意轉(zhuǎn)讓中江地產(chǎn)51%的股份，之前多次用股權質(zhì)押到銀行獲取貸款。受宏觀調(diào)控政策的影響，樓市明顯降溫，各地房地產(chǎn)成交量均有所下滑，存量卻只增不減。中江地產(chǎn)2006年建設的紫金城至今尚有大部分尚未售出，加上之前回購的商鋪，其存貨壓力十分大。而去庫存化，則需要相當長的一段時間。目前中江地產(chǎn)的存量大概有100萬平方米。由于紫金城之前招商不來的影響，想要將這一百萬平方米的庫存銷售出去，不是一件易事。資金鏈斷裂會帶來嚴重的風險，相關利益群體如購房者、建筑公司、民間債主等的利益會受到嚴重損傷。“爛尾樓”、“鬼城”等現(xiàn)象影響了城市形象，造成了巨大的資源浪費。本文對房地產(chǎn)資金鏈風險進行了剖析，主要依據(jù)對中江地產(chǎn)資金鏈風險的分析，從獲得的中江地產(chǎn)經(jīng)營情況的資料和中江地產(chǎn)的財務報告數(shù)據(jù)指標分析入手，得出中江地產(chǎn)資金鏈風險的原因所在，有針對性的提出相應地對策。 

第1 章 緒 論 

1.1 研究背景及意義 

房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，有力地促進了經(jīng)濟穩(wěn)定增長，吸納了大量的勞動力，在擴大內(nèi)需等方面起到了重要作用。在新的市場形勢下，房地產(chǎn)公司能夠破除“資金鏈”困境，是企業(yè)經(jīng)營的目標實現(xiàn)，也是企業(yè)延續(xù)存在和發(fā)展的保證。 

2008年房地產(chǎn)泡沫的破滅，使得原本在市場繁榮掩蓋下而被忽略的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱性問題凸顯出來了。因為金融危機和經(jīng)濟衰退，潛在消費者的收入和價格預期的改變，延遲和減少大額消費的消費觀的提出，致使房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著艱巨的銷售回款壓力。2010年，政策進一步收緊，資金流被卡住，進而卡住樓市的命脈，這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流受到嚴重限制。過去幾年里房地產(chǎn)行業(yè)累積了許多問題，在 2013 年進行了大爆發(fā)。很多房地產(chǎn)開發(fā)商因資金鏈斷裂而破產(chǎn)跑路的情況頻繁出現(xiàn)。尤其以小城市的小規(guī)模開發(fā)商表現(xiàn)顯著。并且出現(xiàn)許多深陷拆遷泥潭不能自拔的項目，最終拖垮整個企業(yè)。     

房地產(chǎn)行業(yè)具有自己的特點，因為要開發(fā)的商品是住房。住房是人們生活中的剛性需求，也是花盡積蓄最重要的一件商品。因此，要開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，需要大量的資金，現(xiàn)實生活中，這些大量的資金多數(shù)不能完全依靠自有資金，需要借助銀行信貸等各種融資渠道而來的資金。所以這就產(chǎn)生了風險，通過負債資金來開發(fā)建設經(jīng)營房地產(chǎn)帶來了高的投資回報，也帶來了高風險。并且由于在開發(fā)過程中不斷需要新的資金流注入，但是資金的回收有時會跟不上形勢，導致資金鏈條的斷裂，引發(fā)項目經(jīng)營失敗。這是房地產(chǎn)商必須在對資金鏈條的風險進行管控的重要原因。并且近年由于國家宏觀調(diào)控部門出臺了一套房貸政策，政策方面的收緊更使得資金回流不暢，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條的崩緊，加大了其所承擔的資金壓力，使得房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂現(xiàn)象時有發(fā)生。針對這種情況，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的深層次原因，避免類似事件發(fā)生，延續(xù)上市房企的存在是當今十分重要的問題。 

房地產(chǎn)企業(yè)作為社會價值鏈上面的非常重要的一環(huán)，連接著多個方面的利益相關者。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈的斷裂不僅僅只是影響企業(yè)自身的存活，而且還影響到整個社會價值鏈上利益各方。這里有購房者，信貸資金提供者，房地產(chǎn)企業(yè)及建筑公司的職員，還有上游供應商和市場投資者等等。資金鏈斷裂會導致企業(yè)的失敗和破產(chǎn)，導致商業(yè)信用乃至社會信用的失效，更為甚者，影響到整個宏觀經(jīng)濟。因此，研究國房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈管控，提出相應改善措施，以緩解資金壓力，不僅對促進國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實意義，而且對社會宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定具有重要意義。 

1.2 國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險管控及資金鏈管控理論綜述 

1.2.1 國外研究現(xiàn)狀     

國外對于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險管控的研究主要財務實證研究的方式，焦點對準房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題，所提出的對策多是如何更好地籌集到所需資金，很少關注資金的使用與回流。 

2002年Richard Impefiale介紹了國外的創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具，例如：投資基金，指數(shù)化證券和信托證券等等。這些創(chuàng)新型的金融工具多出自較為發(fā)達的證券化的資本二級市場。并且創(chuàng)新性金融工具又陸續(xù)出現(xiàn)。Andy C.W.Chui 十分詳細地描述了各類提供房地產(chǎn)資金的資本市場。 

William Beranek（1966）運用存貨模型，解釋了房地產(chǎn)企業(yè)存貨與資金鏈的關系。其在書中提出了營運資金管控的概念。將房地產(chǎn)公司的存貨作為可控的資產(chǎn)進行管控，以前實現(xiàn)公司的經(jīng)營目標。尚未售出的商品房是房地產(chǎn)公司特有的存貨。由其開始了在房地產(chǎn)資金鏈營運領域的管控研究。     

Carsten hoth（2007）闡述了德國房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展的歷史及資金來源的渠道。他指出德國房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式包括：銀行貸款、夾層融資、證券融資、項目融資和財產(chǎn)租賃等。 

1.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀

(1)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管控的相關概念 

王錚、張朋（2002）在其文中指出從2007年以來中國房地產(chǎn)市場上“泡沫論”頻現(xiàn)，人們紛紛拿日本房地產(chǎn)市場的泡沫破滅事件來對比，房地產(chǎn)“泡沫論”讓社會恐慌的根本原因是資金鏈斷裂的風險。房價不斷炒高，最終無人接盤，高房價無法實現(xiàn)，導致資金無法回流，最終引發(fā)資金鏈的斷裂，直至崩盤。資金鏈尤其涉及金融，危險性更大。鑒于此,他們認為資金借貸的鏈條是房地產(chǎn)企業(yè)的核心。 

馮亞靜（2009）認為資金鏈有多重內(nèi)容，作為維持企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基本鏈條，包括融資、決策、業(yè)務組合等多方面內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈是指房地產(chǎn)企業(yè)從項目審批、拿地、項目開發(fā)到項目銷售整個過程中資金的流動關系。 

(2)資金鏈管控理論在房地產(chǎn)企業(yè)風險管控的應用 

李天庚（2004）將資金鏈歸為價值鏈的一種。他認為資金鏈和價值鏈一樣都是一種循環(huán)，都為了企業(yè)繼續(xù)生存，繼續(xù)發(fā)展。資金鏈的提出是實踐的產(chǎn)物，也是資金方面的理論進一步發(fā)展的產(chǎn)物。 

周立（2007）指出資金鏈是一種關系，這種關系主要指債權債務關系和在經(jīng)營環(huán)節(jié)中資金流轉(zhuǎn)的關系。即是信用關系，也是流通運轉(zhuǎn)關系。 

第2 章 相關基本概念及理論基礎 

2.1 企業(yè)資金鏈的相關理論 

2.1.1 資本循環(huán)和資本周轉(zhuǎn)視角下的資金鏈     

企業(yè)資本循環(huán)過程以三種職能形式貫穿于三個階段:貨幣資本形式、生產(chǎn)資本形式和商品資本形式。馬克思認為，要保證資本正常運行，資本循環(huán)只有不停地從一個階段進入到另一個階段。資本循環(huán)不能中斷，資金周轉(zhuǎn)必須持續(xù)進行。商品的價格必須得到相應的實現(xiàn)，否則打擊生產(chǎn)者，損害其利益，這種后果擴散到市場其他主體上時，就將使得整個社會的再生產(chǎn)出現(xiàn)問題。資本是價值實現(xiàn)的載體。資本要保證補充生產(chǎn)資料的職能，并且還需要實現(xiàn)資本的增值，資本才會有價值。資本如果不能產(chǎn)生價值增值，就會使得資本的循環(huán)沒有意義。但是往往會出現(xiàn)市場需求與實際生產(chǎn)狀態(tài)不匹配的情況，這就阻礙了資本的循環(huán)與周轉(zhuǎn)，導致資金鏈出現(xiàn)問題。 

2.1.2 商業(yè)信用視角下的資金鏈

在房地產(chǎn)領域，預收賬款形式十分常見。并且由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)品價值大，易產(chǎn)生按揭購買的方式。這也是現(xiàn)如今金融機構(gòu)、社會各界和房地產(chǎn)開發(fā)商都較為支持的方式，以首付加后期按年付款來完成商品的交易。并且由于產(chǎn)品價值數(shù)額大的原因，商業(yè)匯票盛行。因此在房地產(chǎn)領域，研究商業(yè)信用非常有實用價值。商業(yè)信用于交易雙方都起到了緩解資金壓力的作用。 

在巨大的資金網(wǎng)絡中信用產(chǎn)生了極其重要的作用，但是信用活動于資金網(wǎng)絡中也產(chǎn)生了一些風險產(chǎn)生的可能性。有關著作中還指出商業(yè)信用的規(guī)模主要受企業(yè)自身持有資本量、銷售商品的資金回流情況、商品流通的方向等要素的影響。資金網(wǎng)絡運行總量巨大，運行路線復雜，商業(yè)信用一旦被各種因素干擾和沖擊，就會引發(fā)整個社會生產(chǎn)資金運動關系的全面崩盤。 

2.1.3 社會“信用鏈”視角下的資金鏈 

學術界有觀點認為:要維持市場經(jīng)濟的有序運行和防范金融風險發(fā)生，就必須重新整頓社會信用制度，因為現(xiàn)在信用主導的經(jīng)濟要比國家財政主導的經(jīng)濟要復雜的多。     

信用鏈的持續(xù)運轉(zhuǎn)需要資金鏈的支撐�？梢哉f信用鏈的重要核心是資金鏈。隨著國市場經(jīng)濟的發(fā)展，信用在經(jīng)濟生活中越來越重要，維持信用鏈的穩(wěn)健運行變成了經(jīng)濟生活中的頭等大事。維持資金鏈不斷裂，使得每個個體都能做到不失信于他人，才能維護好社會“信用鏈”不崩潰。“信用鏈”崩潰的后果十分嚴重，危及國家宏觀經(jīng)濟層面。當人們的債權債務關系不再明確，不再發(fā)生相應地效應，人們將不再進行信用活動，社會資金的流轉(zhuǎn)速度會迅速下降，資金鏈會死氣沉沉，甚至斷裂。 

綜上所述，給資金鏈下一個定義即為:資金鏈是一種債權債務關系，發(fā)生于社會經(jīng)濟體系中，存在于各個微觀經(jīng)濟主體之間。從取得資金、使用資金和資金回流來看資金鏈。這三方面又可單獨成為鏈條。取得資金的鏈條若想順暢，企業(yè)需要有高超的融資能力，寬闊的融資渠道，和良好的信用，有時還需要一點創(chuàng)新。使用資金的過程是企業(yè)經(jīng)營狀況的反應，經(jīng)營地好壞直接影響了這個鏈條的順暢程度，適當?shù)某杀竟?jié)約是必要的。使資金回流的鏈條良好運轉(zhuǎn)是實現(xiàn)資金鏈順暢的重要一步，不僅要收回原有資金，還需要有價值的增值。只有在收回原有資金的基礎上實現(xiàn)價值的增值才能真正實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標，企業(yè)才能繼續(xù)生存和發(fā)展。 

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的基本概述

2.2.1 房地產(chǎn)資金鏈的概念     

資金鏈的概念與財務理論中的現(xiàn)金流概念息息相關。企業(yè)在一段較長的時間內(nèi)將自身發(fā)生的現(xiàn)金的流入和流出情況，按時間順序進行財務上的統(tǒng)計排列，展示了企業(yè)在這個時期內(nèi)的資金流動情況，人們稱之為現(xiàn)金流。這是一種對貨幣資金運動的描述，針對交易雙方達成一致之后的資金運動結(jié)果。房地產(chǎn)資金鏈不僅僅是資金總量的問題，還是資金結(jié)構(gòu)的問題，另外還囊括了資金周轉(zhuǎn)和資金增值的問題。 

2.2.2 房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈流動過程 

房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的構(gòu)成包括資金的來源，資金的使用和資金的回收。并且從具體的角度還需了解來源的渠道，使用的方向，和回收的方式。開發(fā)商用自有資金獲得土地使用權的一個好處是，可以拿去用作抵押物向銀行借貸，針對建筑工程，工程公司多數(shù)可以墊資，用銀行貸款和工程公司的墊資開始了開發(fā)建設，不久就可以就行預售，收到預收款后，資金鏈就不再那么緊繃，可以補充流動資金，預售情況好的，還可以還銀行貸款。所以預售融資十分關鍵。

了解了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的構(gòu)成環(huán)節(jié)之后，還需要了解房地產(chǎn)企業(yè)資金的全部流動過程。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的運動過程會有很多其他的利益相關團體參與進來，關聯(lián)社會的方方面面。房地產(chǎn)資金鏈的風險會使得相關利益各方面受到影響，風險會擴散到金融部門，建筑行業(yè)、資本市場和普通購房者等眾多相關者。避免房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈上的風險，使得其資金鏈順暢，不僅可以保持企業(yè)的存貨，也是穩(wěn)定經(jīng)濟秩序的關鍵。另外，企業(yè)在資金鏈的風險管控上有突破，不僅使得企業(yè)遠離破產(chǎn)，還是房地產(chǎn)企業(yè)在如今激烈的同業(yè)競爭中的一個強大優(yōu)勢。房地產(chǎn)領域越火熱，進入的逐利者就越來越多，房地產(chǎn)行業(yè)的同業(yè)競爭越來越激烈。而擁有強大的資金能力將是脫穎而出的利器。隨著金融危機和國家調(diào)控，在政策收緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生死之戰(zhàn)將會拉開序幕。管控好資金鏈上的風險，是避免在競爭中失敗的關鍵。 

第3章 中江地產(chǎn)資金鏈的風險管控案例分析.........18 

3.1 中江地產(chǎn)的公司簡介.....19 

3.2 選擇案例及對比參照對象的原因及參照對比對象的簡介........19 

3.3 五家房地產(chǎn)企業(yè)的財務報表分析.........22     

3.3.1 償債能力分析................22 

3.3.2 風險水平分析............24 

3.3.3 股東獲利能力分析.....25 

第4章 房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險成因分析 ..........30 

4.1 資金鏈風險的傳導機制分析.......30 

4.2 外部風險成因分析.........32 

4.2.1 經(jīng)濟環(huán)境變化.............32 

4.2.2 政策環(huán)境調(diào)整......32 

4.2.3 金融、市場環(huán)境不穩(wěn)定.......32 

第5章 房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險管控對策...........36 

5.1 合理進行投資決策............36 

5.1.1 做好項目可行性研究 .......36 

5.1.2 靈活應用投資組合理論..........37 

第5章 房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險管控對策      

資金鏈風險存在于房地產(chǎn)企業(yè)運行的各個環(huán)節(jié)，因而，如何防范房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險，化解資金鏈斷裂危機，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險管控目標，是房地產(chǎn)企業(yè)風險管控工作的重點。根據(jù)本文對我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險狀態(tài)的考察以及成因分析，總結(jié)以下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管控對策。 

5.1 合理進行投資決策     

如上所述，企業(yè)資金鏈風險產(chǎn)生的重要原因之一就是投資決策的失誤。如何降低決策風險，對企業(yè)經(jīng)營管控至關重要，建立切實可行的投資決策機制卻可以提高投資決策的科學化水平，從而減少決策風險的失誤。 

5.1.1做好項目可行性研究     

由于房地產(chǎn)投資時間長、涉及面廣、資金需求大、過程復雜、不確定性大，導致房地產(chǎn)投資的經(jīng)營和資金鏈風險更大，能否做出正確的投資決策是企業(yè)面臨的巨大問題。正確科學的投資決策需要充分掌握目前企業(yè)所面臨的各種環(huán)境因素以及存在的問題，綜合分析投資機遇，因此對于企業(yè)而言，可行性研究就顯得尤為重要�？尚行匝芯侩A段對風險的評估以及投資行為的分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。通過可行性研究，可以對企業(yè)的投資行為進行前期的風險預估以及前期的市場調(diào)研，掌握所投資項目的政治、經(jīng)濟、社會、環(huán)境資料，綜合分析、研究投資項目的各種信息，從而準確定位所投資項目，選取適合的投資類型、投資區(qū)位以及開發(fā)時機，運用各種投資測算模型進行決策，減少企業(yè)的盲目性和失誤行為，防范投資決策失誤而產(chǎn)生的資金鏈風險。 

5.1.2靈活應用投資組合理論     

在投資領域，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”是眾多投資者的通常做法，為了分散、降低風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須掌握分散投資，并能靈活運用。房地產(chǎn)企業(yè)類型可分為居住地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等類型。房地產(chǎn)投資者可根據(jù)風險程度和要求的回報率，按照一定的原則選擇不同類型的房地產(chǎn)進行搭配、組合，從而達到分散和降低投資風險的日的。

結(jié)論 

在宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨著嚴峻的考驗，企業(yè)的資金鏈風險管控便成為當前尤為迫切的問題。近年來，關于房地產(chǎn)開發(fā)商跑路的消息經(jīng)常見諸報紙。房地產(chǎn)是廣受全國人民關注的領域，因其生產(chǎn)的產(chǎn)品具有太多特殊性。房子這項商品沒有替代性，而且具有剛性需求，中國現(xiàn)在的房產(chǎn)價格非常高，供需產(chǎn)生了嚴重地不平衡、不均衡。圍繞在房地產(chǎn)周邊的關注點太多了，選取了資金鏈的風險來研究。因為房地產(chǎn)在運營上的特殊性和對資金的巨大需求量，使得資金是房地產(chǎn)企業(yè)不得不提的重要方面。而且資金鏈斷裂的后果十分嚴重，不僅對房地產(chǎn)公司自己，還有其他相關利益團體，甚至可以震撼社會經(jīng)濟的穩(wěn)定。在社會輿論方面造成惡劣影響。但看越來越多的爛尾項目，越來越多的“空城”，不得不重視房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈問題，注意管控其中的風險。從文中論述的問題可以看出“資金鏈”斷裂可以有效避免的。經(jīng)營管理者必須重視決策前的調(diào)查研究工作。企業(yè)管理者要針對公司發(fā)展處在不同階段而選擇合適的投融資方式，并且進行創(chuàng)新，加強企業(yè)內(nèi)部控制，建立有效的權力制衡機制是企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動的保障。改善治理還需要內(nèi)外部監(jiān)督機制并存。來自社會輿論、廣大消費者和投資者的監(jiān)督要重視起來，認真聽取來自外部的監(jiān)督聲音，可以避免企業(yè)走彎路，走錯路。 

首先，使用歸納演繹法總結(jié)了國內(nèi)外研究概況，接著闡述與資金鏈風險管控相關理論基礎； 

其次，采用定量分析和定性分析的方法，從企業(yè)償債能力、風險水平、股東獲利能力、營運能力以及盈利能力深入分析了中江地產(chǎn)的財務狀況，結(jié)合房地產(chǎn)投資大、周期長、回收慢特點，考察中江地產(chǎn)所呈現(xiàn)的資金鏈風險狀態(tài):高資產(chǎn)負債率帶來籌資風險、較高杠桿系數(shù)帶來的投資失誤風險、存貨周轉(zhuǎn)率低帶來的存貨積壓、現(xiàn)金比率低帶來的資金流風險；

再次，依據(jù)資金鏈風險的傳導機制，基于上述資金鏈風險表現(xiàn)的狀態(tài)，從企業(yè)外部和內(nèi)部兩方面全面剖析了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險產(chǎn)生的原因。外部原因主要有經(jīng)濟環(huán)境的變化、國家政策的調(diào)整、金融和市場環(huán)境的不穩(wěn)定，這些是企業(yè)無法管控的，只能接受和降低資金鏈風險；內(nèi)部原因主要有公司治理效率低、資本結(jié)構(gòu)不合理、戰(zhàn)略投資決策不當、資金管理低效，這些因素是企業(yè)可控的，因此必須高 度重視對此管控。 

最后，重點闡述了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險管控的對策。合理進行投資決策：做好項目可行性研究；靈活應用投資組合理論；匹配財務戰(zhàn)略。合理資本結(jié)構(gòu)，拓寬籌資渠道，建立健全資金鏈風險預警機制，深入執(zhí)行全面預算管控，提高企業(yè)管理層的風險意識，改善管控環(huán)境。   
 

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