中央政府自2010年起出臺了史上最嚴的住房限購政策,開始轉(zhuǎn)向需求側(cè)的調(diào)控管理。相比其他房地產(chǎn)調(diào)控政策,限購政策能有效改變市場主體的預期,在給住房市場降溫的同時,其政策效果也會傳遞至土地市場,導致土地市場的成交量和成交價格出現(xiàn)波動。本文基于房地產(chǎn)開發(fā)商的不同預期,研究限購政策對地方政府土地財政收入的影響程度及作用機制,評估限購政策對土地財政收入的連帶效應。首先,本文梳理了有關限購政策實施效果的相關研究,發(fā)現(xiàn)較少文獻涉及限購政策對土地市場的影響。基于此,本文結(jié)合住房市場與土地市場關聯(lián)性,發(fā)現(xiàn)住房限購政策可能通過改變房地產(chǎn)開發(fā)商對住房市場的預期,影響地方政府土地財政收入。此外,地方政府、房地產(chǎn)商、購房者等主體都有強烈的動機做出規(guī)避限購政策的行為,減弱限購政策的實施效果。根據(jù)限購政策效果以往研究,限購政策對土地財政收入影響同樣具有階段性特征。其次,本文結(jié)合理論分析和實證研究,利用2004年至2013年284個地級及以上城市面板數(shù)據(jù)和手工收集的限購政策文本數(shù)據(jù),主要采用連續(xù)時間雙重差分模型評估限購政策對土地財政收入的影響。主要結(jié)論如下:（1）短期內(nèi),限購政策有效抑制了土地財政收入增長,并且限購政... 

【文章來源】：浙江工商大學浙江省

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【學位級別】：碩士

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、杭州、深圳等13個城市已頒布限購令。2011年1月26日，國務院出臺“新國八條”④，要求將第二套房貸款首付比例從50%提高至60%，強化差別化的信貸政策；同時限購模式從“N+1”調(diào)整為“1+1”，即擁有兩套房及以上家庭不能再新購買住房，從而進一步擴大限購人群范圍。2011年7月15日，國務院出臺“新國五條”，要求已實施住房限購措施的城市繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，并且首次提出房價上漲過快的二三線城市也應采取限購措施，緊接著臺州、衢州、珠海也加入限購城市行列。截至2011年11月，共計46個城市已實施住房限購政策。結(jié)合下圖3-1，可見限購政策是中央發(fā)起并督促地方政府實施的。中央政府是調(diào)控政策的積極推動者，而地方政府是被動執(zhí)行者，所以地方政府實施限購政策缺乏激勵因素。圖3-1住房限購政策實施過程①《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）②《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》（京政發(fā)[2010]13號）③《關于進一步貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的通知》（建房[2010]155號）④《國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》（國辦發(fā)[2011]1號）

住房限購政策、房企預期與土地財政收入25第四節(jié)本章小結(jié)短期內(nèi)，限購政策通過需求抑制效應和資金約束效應，改變了房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的樂觀預期，房地產(chǎn)商預期未來利潤空間下降，會降低其在土地市場拿地的積極性，土地需求量下降，進一步導致地方政府土地財政收入減少。長期內(nèi)，房地產(chǎn)商和購房者可以獲得更多的信息，對房地產(chǎn)市場和限購政策會有更準確的理性判斷。本文主要從以下三個角度考慮，一是從限購政策強度的角度，限購政策導致土地需求量下降引起的土地財政收入下降，成為地方政府實施限購政策的阻礙，各城市地方政府在具體執(zhí)行限購政策細則時，力度有所下降。二是從限購政策持續(xù)性的角度，在限購政策實施期間取消或者放松的新聞報道層出不窮，部分城市更是直接規(guī)定了限購政策截止時間，導致政策持續(xù)性不穩(wěn)定。三是從限購政策限制對象的角度，部分購房者采用各種方式規(guī)避限購的條件限制。因此，在長期內(nèi)，房地產(chǎn)商仍預期住房市場繁榮，存在提前入場拿地的可能，增加土地需求量，從而導致限購政策對土地財政收入的負向影響存在減弱的趨勢，后期土地財政收入又呈現(xiàn)上漲趨勢。限購政策對土地財政收入的作用機制如下圖3-2所示。圖3-2住房限購政策對土地財政收入的作用機制圖綜上，限購政策難以在房地產(chǎn)市場長期實施，只能是短期過渡政策。類似限購政策的行政性房地產(chǎn)調(diào)控政策，無法解決房地產(chǎn)市場的根本問題，即供需之間的結(jié)構(gòu)性失衡，并不是最佳的政策選擇。


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