本文選題：商品房　切入點(diǎn)：期權(quán)　出處：《華東政法學(xué)院》2003年碩士論文　論文類型：學(xué)位論文

【摘要】：本文是對(duì)在我國設(shè)立商品房期權(quán)讓與擔(dān)保制度的相關(guān)問題的研究。在近年來從事房地產(chǎn)審判的實(shí)踐中,筆者常感到面對(duì)當(dāng)前廣泛應(yīng)用的預(yù)售商品房按揭,我國現(xiàn)存的擔(dān)保制度存在著一些弊端已不能完全適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求,為此建議參考國外讓與擔(dān)保這種實(shí)用、靈活而有效的擔(dān)保方式,創(chuàng)設(shè)商品房期權(quán)讓與擔(dān)保制度。 全文共由六個(gè)部分組成。 第一部分對(duì)內(nèi)地當(dāng)前預(yù)售商品房按揭制度的有關(guān)問題作簡要闡述,認(rèn)為應(yīng)當(dāng)盡快立法進(jìn)行規(guī)范。首先,分析了內(nèi)地預(yù)售商品房按揭制度的現(xiàn)狀,并將其與香港的房地產(chǎn)按揭制度作比較,認(rèn)為雖然內(nèi)地預(yù)售商品房按揭制度來源于香港的房地產(chǎn)按揭,但已進(jìn)行了改造,與之已經(jīng)大不相同。其次,在介紹了學(xué)界對(duì)內(nèi)地目前的預(yù)售商品房按揭的性質(zhì)的幾種主要觀點(diǎn)后,筆者認(rèn)為,內(nèi)地按揭實(shí)務(wù)中的預(yù)售商品房按揭類似讓與擔(dān)保,但又與讓與擔(dān)保有不同之處。再次,由于法律對(duì)預(yù)售商品房按揭沒有明確規(guī)定,內(nèi)地法院在審理預(yù)售商品房按揭糾紛碰到大量問題,如按揭借款合同與預(yù)售商品房買賣合同的關(guān)系如何確定、銀行的訴訟地位如何確定、按揭標(biāo)的物如何處理、各方當(dāng)事人的優(yōu)先權(quán)如何確定順序等等。 第二部分是對(duì)讓與擔(dān)保制度的淵源作介紹,認(rèn)為讓與擔(dān)保是大陸法系德日等國沿襲羅馬法上的信托行為理論并吸納日耳曼法上的信托成分,經(jīng)由判例學(xué)說之百年勵(lì)煉而逐漸發(fā)展起來的非典型的物的擔(dān)保制度。 第三部分是介紹了兩大法系相關(guān)制度。首先,通過對(duì)英國法的按揭的歷史發(fā)展以及現(xiàn)狀進(jìn)行分析,指出其經(jīng)歷了從質(zhì)權(quán)到普通法上的所有權(quán)轉(zhuǎn)移擔(dān)保的演化,而登記制度、變價(jià)原則以及清算原則的引入,使英國法中的按揭出現(xiàn)向 WP=4 抵押擔(dān)保發(fā)展的趨勢,所有權(quán)轉(zhuǎn)移的觀念已經(jīng)逐漸淡薄。同時(shí),還對(duì)美國、我國香港地區(qū)的按揭制度作了介紹。其次,對(duì)大陸法系中的德國、日本以及我國臺(tái)灣地區(qū)的讓與擔(dān)保制度的發(fā)展演變進(jìn)行介紹,指出讓與擔(dān)保是這些國家、地區(qū)在制定法之外被廣泛運(yùn)用的,由習(xí)慣法加以調(diào)整的一種擔(dān)保方式。 第四部分是對(duì)在內(nèi)地設(shè)立商品房期權(quán)讓與擔(dān)保制度的依據(jù)進(jìn)行闡述。首先,筆者從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度進(jìn)行考察,認(rèn)為設(shè)立商品房期權(quán)讓與擔(dān)保是規(guī)范我國按揭實(shí)務(wù)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,它是一種符合債權(quán)人和債務(wù)人經(jīng)濟(jì)利益的制度設(shè)計(jì),具有明顯的融資功能,它使開發(fā)商、購房者和銀行三方的利益得到了最佳的組合,其所起的作用可以“廣籌資金、降低風(fēng)險(xiǎn)、刺激消費(fèi)”來概括,有利于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其次,從法律學(xué)的角度考察,根據(jù)我國擔(dān)保法律制度的現(xiàn)狀和社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的需要,有必要引入讓與擔(dān)保制度,完善我國擔(dān)保法乃至物權(quán)法理論,維護(hù)社會(huì)的公平正義與效率。第三,通過對(duì)大陸法系國家對(duì)讓與擔(dān)保法律構(gòu)成幾種具有代表性學(xué)說的介紹,認(rèn)為讓與擔(dān)保制度的法律構(gòu)成的發(fā)展趨勢是從所有權(quán)構(gòu)成向擔(dān)保權(quán)構(gòu)成轉(zhuǎn)變,即從先前注重讓與擔(dān)保中設(shè)定人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物所有權(quán)的法律形式逐漸發(fā)展到注重設(shè)定人轉(zhuǎn)移所有權(quán)背后的實(shí)質(zhì)目的,即為債權(quán)提供擔(dān)保的功能。在其發(fā)展歷程中,逐漸克服了對(duì)其有效性的“虛偽表示”、“規(guī)避法律”“違反公序良俗”、“違反物權(quán)法定”等批判。 第五部分是圍繞商品房期權(quán)讓與擔(dān)保制度的基本理論著重探討了五個(gè)問題。(1)商品房期權(quán)讓與擔(dān)保的法律特征,一是商品房期權(quán)讓與擔(dān)保涉及兩個(gè)合同關(guān)系、三方當(dāng)事人;二是標(biāo)的物是一種期權(quán),期待性利益;三是通過轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益而設(shè)定的一種物的擔(dān)保;四是實(shí)現(xiàn)方式有其特殊性。(2)關(guān)于商品房期權(quán)讓與擔(dān)保的設(shè)定,主要從商品房期權(quán)讓與擔(dān)保的當(dāng)事人、標(biāo)的、設(shè)定行為、公示等方面進(jìn)行闡述。(3)論述商品房期權(quán)讓與擔(dān)保的對(duì)內(nèi)效力問題,主要從 WP=5 債權(quán)和擔(dān)保物的范圍、對(duì)標(biāo)的物的利用及當(dāng)事人之間的占有關(guān)系、讓與擔(dān)保權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)、設(shè)定人的標(biāo)的物返還請求權(quán)幾個(gè)方面入手闡述了在設(shè)定人與擔(dān)保權(quán)人之間形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。(4)論述商品房期權(quán)讓與擔(dān)保的對(duì)外效力問題,主要從讓與擔(dān)保的當(dāng)事人處分讓與擔(dān)保標(biāo)的物、設(shè)定人與擔(dān)保權(quán)人的債權(quán)人的關(guān)系、擔(dān)保權(quán)人與設(shè)定人的債權(quán)人的關(guān)系、設(shè)定人破產(chǎn)時(shí)讓與擔(dān)保權(quán)人的權(quán)利等角度論述了讓與擔(dān)保對(duì)當(dāng)事人以外的第三人所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。(5)主要論述的是讓與擔(dān)保因其實(shí)行、標(biāo)的物的滅失以及被擔(dān)保的債權(quán)的消滅而消滅的三種情形。 第六部分主要是對(duì)我國按揭實(shí)務(wù)中幾個(gè)典型問題進(jìn)行探討。(1)通過考察各國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的規(guī)定,認(rèn)為要以辦理登記為商品房期權(quán)讓與擔(dān)保的生效要件,并賦予登記以公信力。(2)關(guān)于開發(fā)商擔(dān)保及回購條款的效力,筆者認(rèn)為從利益平衡的角度出發(fā),開發(fā)商的保證義務(wù)應(yīng)確定在樓宇竣工交付、銀行未能取得商品房所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證之前為妥。此外,目前開發(fā)商作為購房者的保證人,并承擔(dān)回購責(zé)任,由于我國公司法禁止公司為個(gè)人擔(dān)保,在法理上存在障礙。(3)對(duì)于商品房風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān),筆者認(rèn)為,要區(qū)分具體情況來分配風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任和保險(xiǎn)金的負(fù)擔(dān)。(4)對(duì)于讓與擔(dān)保權(quán)與建筑商優(yōu)先受償權(quán)的競合問題,筆者從購房者的預(yù)購權(quán)利和建筑商的優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)入手分析,認(rèn)為購房者預(yù)購權(quán)利具有先取特權(quán)的特征,而應(yīng)優(yōu)于建筑商法定抵押權(quán),而銀行的讓與擔(dān)保權(quán)是購房者在其預(yù)購權(quán)利之上設(shè)定的,銀行的讓與擔(dān)保權(quán)也優(yōu)于建筑商的法定抵押權(quán)。 最后,筆者認(rèn)為在我國預(yù)售商品
[Abstract]:......
【學(xué)位授予單位】：華東政法學(xué)院
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2003
【分類號(hào)】：D923

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本文編號(hào)：1581586