民法典新增物業(yè)服務合同,其效力問題有其特殊性。業(yè)主大會的執(zhí)行機構——業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同,由于業(yè)主組織的介入,由此引發(fā)的物業(yè)服務合同效力問題,不再是單純的合同問題,其涉及的是業(yè)主組織的對內對外關系,這就需要團體法調整。在處理物業(yè)服務合同效力問題時,需要在交易安全和保護業(yè)主利益之間取得平衡。業(yè)主大會無權授權業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè),由此簽訂的物業(yè)服務合同是否有效,依物業(yè)服務企業(yè)是否知情而定。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務公司決議被撤銷對物業(yè)服務合同效力的影響,以物業(yè)服務企業(yè)是否為善意相對人來判斷。確認物業(yè)服務合同效力之訴的適格當事人應當是全體業(yè)主,在業(yè)主委員會失靈的情況下可考慮仿效股東派生訴訟設置業(yè)主派生訴訟機制,賦予個別業(yè)主提起確認物業(yè)服務合同效力之訴的權利。

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【文章目錄】：
一、問題的提出
二、業(yè)主大會授權業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)由此簽訂的物業(yè)服務合同效力
三、撤銷業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的決議對物業(yè)服務合同效力的影響
四、請求確認物業(yè)服務合同效力的適格當事人
五、余論:前期物業(yè)管理階段物業(yè)服務企業(yè)簽訂的長期合同的效力



本文編號：3921826