未登記不動產(chǎn)抵押合同自成立時產(chǎn)生合同效力,但其不能有效設立抵押權(quán)的結(jié)論不適用于"房地一體"主義的情形。傳統(tǒng)民法學理論及司法實務認為保證人必須以不特定財產(chǎn)提供保證擔保,導致?lián)７诸惽啡?特定財產(chǎn)+無優(yōu)先受償權(quán)"這一債權(quán)擔保類型,造成體系的不周延,有違私法自治精神,且于法無據(jù)�！睹穹ǖ浜贤幉莅�(二次審議稿)》關(guān)于保證合同內(nèi)涵的界定,為擔保人可以就特定財產(chǎn)提供保證擔保這一"特定財產(chǎn)保證論"的解釋結(jié)論提供了法律依據(jù)與制度空間,但更宜對此予以明文規(guī)定,且應明確債權(quán)人可參照擔保物權(quán)實現(xiàn)程序直接申請實現(xiàn)特定財產(chǎn)之上的保證擔保權(quán)。通常情況下,未登記不動產(chǎn)抵押合同雖然不能有效設立不動產(chǎn)抵押權(quán),但其構(gòu)成特定財產(chǎn)上的保證擔保,依法產(chǎn)生雙重債法效力:一方面,債權(quán)人有權(quán)請求抵押人承擔違約責任,既可要求其補辦抵押登記手續(xù),也可對其主張違約損害賠償責任,但損害賠償?shù)姆秶缘盅何飪r值為限;另一方面,債權(quán)人有權(quán)直接根據(jù)抵押合同要求抵押人承擔保證責任,此時責任財產(chǎn)限于抵押物本身。

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【文章目錄】：
一、問題的提出:由最高人民法院判例引發(fā)的思考
二、未登記不動產(chǎn)抵押合同的生效與抵押權(quán)未設立情形的限定
    (一)未登記不動產(chǎn)抵押合同的生效
    (二)未登記不動產(chǎn)抵押合同設立抵押權(quán)的情形
三、未登記不動產(chǎn)抵押合同具有雙重債法效力的證成
    (一)未登記不動產(chǎn)抵押合同債法效力的裁判立場考察
        1. 違約責任的司法認定
        2. 擔保責任的司法認定
    (二)未登記不動產(chǎn)抵押合同雙重債法效力的解釋路徑
        1. 違約責任的證成與展開
        2. 特定財產(chǎn)保證責任的證成與展開
四、結(jié)論:民法典對未登記不動產(chǎn)抵押合同的立法規(guī)制



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