本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律制度研究

  更多相關(guān)文章： 房地產(chǎn) 有限責(zé)任公司 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 法律制度

【摘要】： 我國房地產(chǎn)業(yè)已成為目前市場經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來，隨著住房體制的改革，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。國務(wù)院總理溫家寶在十屆全國人大五次會議上作政府工作報告時指出：“房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展�！狈康禺a(chǎn)業(yè)關(guān)系著廣大人民群眾的切身利益，為了促進(jìn)其有序發(fā)展，國家需要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行一定的干預(yù)。市場經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，要求國家干預(yù)經(jīng)濟(jì)應(yīng)在法律的框架下來進(jìn)行。因此有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的法律、法規(guī)和規(guī)章是我國市場經(jīng)濟(jì)法律制度的重要組成部分。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)立法還顯得十分落后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能跟上房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，目前在國家干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段和方式上主要還依靠國家政策，而政策的不穩(wěn)定性及其他各種原因使其在很多方面還不能達(dá)到理想的效果。對作為房地產(chǎn)市場主體的房地產(chǎn)公司進(jìn)行規(guī)制也是國家干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)的一部分。房地產(chǎn)公司開發(fā)經(jīng)營的整個環(huán)節(jié)應(yīng)受我國房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)調(diào)整。特別是隨著市場經(jīng)濟(jì)越來越活躍，從融資與整合目的出發(fā)，房地產(chǎn)公司在產(chǎn)權(quán)流通領(lǐng)域的活動也越來越頻繁，例如房地產(chǎn)公司的各種收購、并購行為，包括房地產(chǎn)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓等，對于這一方面的規(guī)制目前還是法律的空白，對其立法加以規(guī)制也是市場經(jīng)濟(jì)法治建設(shè)的迫切需要。 房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益的行為，在目前實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓更多的被作為房地產(chǎn)公司資產(chǎn)和項目收購的一種形式。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的整個環(huán)節(jié)涉及到公司法律事務(wù)和房地產(chǎn)法律事務(wù)兩方面內(nèi)容，須考慮的因素眾多，可能承擔(dān)的風(fēng)險巨大，而目前可以適用的法律依據(jù)僅為《公司法》關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。因此實(shí)務(wù)操作中當(dāng)事人基本上只能依靠自身的自律行為來控制轉(zhuǎn)讓行為和防范風(fēng)險。由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作對當(dāng)事人的素質(zhì)要求很高，從總體上說，實(shí)務(wù)操作顯得極為不規(guī)范，埋下了很多隱患，事后也產(chǎn)生了諸多的爭議。筆者認(rèn)為，有必要對房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行法律上的特別的適度的規(guī)制，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人自律的基礎(chǔ)上，引入國家干預(yù)機(jī)制，由主管部門進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)管，并設(shè)計科學(xué)的房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作規(guī)范，，加強(qiáng)市場主體的自律能力，以規(guī)范房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，維護(hù)房地產(chǎn)公司產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場的良好秩序。 本文共分為三個部分 第一部分是對房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法理分析。筆者首先從有限責(zé)任公司股權(quán)的概念出發(fā)，對股權(quán)的概念、內(nèi)容及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的立法現(xiàn)狀進(jìn)行了詳細(xì)分析，提出了對有限責(zé)任公司股權(quán)性質(zhì)研究的一個問題，針對股權(quán)這一新興的綜合性質(zhì)的權(quán)利所具有的物權(quán)屬性與物權(quán)這一傳統(tǒng)權(quán)利在性質(zhì)和權(quán)能上進(jìn)行比較研究，特別是對股權(quán)的流轉(zhuǎn)與物權(quán)流轉(zhuǎn)的比較性研究，筆者認(rèn)為，股權(quán)這一新興的權(quán)利與物權(quán)在性質(zhì)和權(quán)能上有所交叉，使享有公司股權(quán)就能達(dá)到與享有公司財產(chǎn)所有權(quán)同樣所具有的控制公司資產(chǎn)并獲取財產(chǎn)收益的目的，同理，轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)也就是轉(zhuǎn)讓控制公司資產(chǎn)及獲取資產(chǎn)收益的權(quán)益。目前關(guān)于物權(quán)方面的一系列法律法規(guī)對于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了規(guī)制，卻沒有任何相關(guān)法律法規(guī)對以資產(chǎn)收購為目的的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行調(diào)整，以致于在運(yùn)用這一方式實(shí)施公司資產(chǎn)收購時存在經(jīng)濟(jì)上的重重風(fēng)險，也存在諸多法律上的空白。而這一問題在房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中體現(xiàn)得尤其突出。 有了以上關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的理論作為鋪墊以后，接下來筆者將問題具體化為房地產(chǎn)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，對房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)概念、運(yùn)行模式進(jìn)行了分析。筆者分析了一般公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除了存在法律關(guān)系上的區(qū)別，如主體、客體等不同以外，更深層次的區(qū)別還可以從經(jīng)濟(jì)理論上分析：通常情況下，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓會發(fā)生價值的增值，目的在于賺取差額利潤；而一般公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓所讓渡的只是作為公司生產(chǎn)要素的權(quán)益，如場地、設(shè)備等的權(quán)益，生產(chǎn)要素的轉(zhuǎn)讓并不會發(fā)生直接的價值增值，故公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)然也不存在價值增值。但由于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營具有區(qū)別于一般公司的特殊性，從經(jīng)濟(jì)分析的角度來說，房地產(chǎn)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓與一般公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在較大區(qū)別，而卻與直接的公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓存在一致性，具體表現(xiàn)在：房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)以土地使用權(quán)、房產(chǎn)權(quán)或在建工程權(quán)益為主，這些資產(chǎn)是房地產(chǎn)公司的生產(chǎn)要素，同時也是房地產(chǎn)公司開發(fā)產(chǎn)品的一部分，房地產(chǎn)開發(fā)就是在原有資產(chǎn)的基礎(chǔ)上逐漸積累價值、創(chuàng)造價值的過程。實(shí)踐中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價款通常是以轉(zhuǎn)讓時的公司凈資產(chǎn)額來衡量。故很難說轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)公司股權(quán)權(quán)益中沒有包含價值增值的成分。若房地產(chǎn)公司股東是在公司完全還沒有對土地進(jìn)行開發(fā)時轉(zhuǎn)讓股權(quán)權(quán)益，則有倒賣、炒作土地之嫌；若在已經(jīng)進(jìn)行開發(fā)或者開發(fā)完成后轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則股權(quán)權(quán)益中必然包含了價值增值的成分。故可以說房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓具有獲取利潤的直接性，這一點(diǎn)與財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓增值是一致的。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)該明確區(qū)分房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和一般公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓之間的區(qū)別。 由于股權(quán)這一新興的權(quán)利與物權(quán)在性質(zhì)和權(quán)能上有所交叉，使享有公司股權(quán)就能達(dá)到與享有公司財產(chǎn)所有權(quán)同樣所具有的控制公司資產(chǎn)并獲取財產(chǎn)收益的目的，同理，轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)也就是轉(zhuǎn)讓控制公司資產(chǎn)及獲取資產(chǎn)收益的權(quán)益；而基于房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與一般公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的較大區(qū)別，房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓同樣具有獲取利潤的直接性；同時房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相對于直接的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在轉(zhuǎn)讓條件和程序上又有諸多便利性，因此目前房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓更多的被作為房地產(chǎn)公司資產(chǎn)和項目收購的一種形式。 第二部分是對房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的法律問題進(jìn)行的分析。筆者歸納了房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓監(jiān)管及實(shí)務(wù)操作中存在的問題，并對其進(jìn)行了詳細(xì)闡述。 首先，由前面的分析看來，目前對于更多的被作為資產(chǎn)收購形式的房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，只適用我國《公司法》關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，不受國家房地產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)的調(diào)整，也完全繞開了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)，這不得不說是存在于理論與實(shí)際夾縫中的一個問題。以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為目的的房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，須考慮的因素非常多，環(huán)節(jié)也很復(fù)雜，風(fēng)險巨大。而就當(dāng)前立法來說，對于房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行調(diào)整和規(guī)制還是法律的空白。從目前的實(shí)踐看，因為沒有相關(guān)立法對房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行規(guī)制，也就不存在相關(guān)部門對房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行必要的監(jiān)管，這一制度的欠缺主要包括了以下幾個方面的問題：對房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和范圍沒有限制，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價款沒有任何的調(diào)節(jié)機(jī)制，沒有房地產(chǎn)管理方面的登記制度，也不存在任何其他特殊的交易審批制度以及主管部門和其他有關(guān)部門對交易的監(jiān)督檢查制度。 另外，房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓在實(shí)務(wù)操作中也存在諸多的問題。筆者從對股權(quán)交易當(dāng)事人存在的問題、對房地產(chǎn)市場的影響和對于目標(biāo)公司所產(chǎn)生的影響等幾方面分別進(jìn)行了闡述。 總之，對于房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為沒有相應(yīng)法律法規(guī)加以特別規(guī)制，該行為也不受房地產(chǎn)行業(yè)國家干預(yù)政策的約束，主管部門無法監(jiān)管，市場主體操作行為不規(guī)范、風(fēng)險非常大，影響了良好的市場秩序。針對房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的諸多問題，筆者認(rèn)為，有必要對房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行法律上的特別的適度的規(guī)制，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人自律的基礎(chǔ)上，引入國家干預(yù)機(jī)制，由主管部門進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)管，并設(shè)計科學(xué)的房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作規(guī)范，加強(qiáng)市場主體的自律能力，以規(guī)范房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，維護(hù)房地產(chǎn)公司產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場的良好秩序。 第三部分是對房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律制度設(shè)計。筆者認(rèn)為，應(yīng)由國家立法對房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行特別的規(guī)制。 首先引入國家監(jiān)管機(jī)制。筆者從國家干預(yù)的作用、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓國家干預(yù)的可行性分析以及房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓監(jiān)管的具體制度設(shè)計等方面論述了國家對房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行監(jiān)管的必要性和可行性以及相關(guān)主管部門對房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行監(jiān)管的具體制度。 其次，筆者提出對房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的一系列操作流程進(jìn)行規(guī)范性設(shè)計，以幫助市場主體加強(qiáng)自律能力。筆者就房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓全過程的流程設(shè)計發(fā)表了自己的意見，以希望對國家立法及監(jiān)管、對市場主體的操作有所參考，或借鑒。 需要說明的是，為探討的方便，以及限于筆者的水平，本文將作以下幾方面的限定：本文探討的公司都是指《公司法》中的有限責(zé)任公司。本文只在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)探討股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，至于本文設(shè)計的制度是否通用于其他企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或其他公司有可能涉及房地產(chǎn)權(quán)益的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不是本文所討論的范圍。本文探討的房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓限于以收購為目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，即轉(zhuǎn)讓的股權(quán)是能達(dá)到完全控制公司或公司資產(chǎn)目的的權(quán)益。因其他目的或其他特殊形式的股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不是本文討論的范圍�；趪泄蓹�(quán)轉(zhuǎn)讓和外資股權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊性，其都有相應(yīng)的制度予以規(guī)制且與本文的研究目的也不一致，故本文也不涉及此兩類股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn) 有限責(zé)任公司 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 法律制度
【學(xué)位授予單位】：西南政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2007
【分類號】：D922.291.91
【目錄】：

• 內(nèi)容摘要3-7
• Abstract7-12
• 一、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法理分析12-22
• (一) 有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓理論分析12-16
• 1.有限公司股權(quán)概述12-13
• 2.有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)立法現(xiàn)狀13-14
• 3.股權(quán)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓概念的分析14-16
• (二) 房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的運(yùn)行模式及其法理分析16-22
• 1.房地產(chǎn)公司相關(guān)概念的界定16-17
• 2.房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的運(yùn)行模式17-18
• 3.房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與一般公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的區(qū)別18-20
• 4.房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓更多的被作為公司收購的一種形式20-22
• 二、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的法律問題22-26
• (一) 監(jiān)管存在的問題22-23
• (二) 實(shí)務(wù)操作中存在的問題23-26
• 1.對股權(quán)交易當(dāng)事人存在的問題23-24
• 2.對于目標(biāo)公司所產(chǎn)生的影響24-25
• 3.對房地產(chǎn)市場的影響25-26
• 三、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律制度設(shè)計26-37
• (一) 引入國家干預(yù)機(jī)制26-34
• 1.國家干預(yù)的作用26-29
• 2.房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓國家干預(yù)的可行性分析29-33
• 3.房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓監(jiān)管的具體制度設(shè)計33-34
• (二) 設(shè)計房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作規(guī)范,加強(qiáng)市場主體的自律能力34-37
• 結(jié)束語37-38
• 參考文獻(xiàn)38-39

【引證文獻(xiàn)】

中國碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫 前4條

1 楊坤;房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險及防范[D];中國政法大學(xué);2011年

2 趙麗平;以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)研究[D];西南政法大學(xué);2011年

3 王薇蕾;非典型土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓研究[D];西南政法大學(xué);2010年

4 馮玉;房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律制度研究[D];中央民族大學(xué);2012年

本文編號：910109