本文關(guān)鍵詞：物業(yè)經(jīng)營管理，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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什么是物業(yè)經(jīng)營管理

　　物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理(Property Management)、設(shè)施管理(Facilities Management)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理(Real Estate Assets．Management)、房地產(chǎn)組合投資管理(Real Estate Portfolio Management)的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合陛管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。

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物業(yè)經(jīng)營管理的特點

　　物業(yè)經(jīng)營管理是物業(yè)服務(wù)的重要組成部分，是收益性物業(yè)管理概念的拓展和延伸，是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機合成，有著廣闊的市場發(fā)展空間。它除了具備“純”物業(yè)管理外，還包括商業(yè)推廣、商業(yè)策劃和商業(yè)管理，它的投資和開發(fā)可以獲得比一般物業(yè)投資回報更大的商業(yè)利潤，但是這種高回報的實現(xiàn)過程非常復(fù)雜，存在諸多變數(shù)。物業(yè)經(jīng)營管理水平代表一個城市最先進(jìn)的物業(yè)管理水平。物業(yè)經(jīng)營管理具有以下特點。

　　(1)收益性

　　投資者或租戶付出貨幣獲得物業(yè)長久或一定期限的使用價值，從而獲得經(jīng)營場所或出租場地，通過經(jīng)營實現(xiàn)其最大效益。

　　(2)復(fù)雜性

　　表現(xiàn)為設(shè)備配套復(fù)雜、業(yè)主或使用人構(gòu)成復(fù)雜、對外關(guān)系復(fù)雜、環(huán)境復(fù)雜等。

　　(3)綜合性

　　既有物業(yè)管理的維修維護(hù)、安全消防、清掃保潔等基本服務(wù)內(nèi)容，更有物業(yè)租售代理、營造商業(yè)氛圍、商業(yè)推廣、商業(yè)策劃等一系列商務(wù)運作，而且還需解決配套問題和商務(wù)服務(wù)、娛樂服務(wù)等。

　　(4)創(chuàng)造性

　　物業(yè)經(jīng)營本身就是創(chuàng)造價值的場所，要求新、奇、特，給顧客留下強烈感觀印象。而且經(jīng)營方式和營銷理念也要隨時需創(chuàng)新，緊跟市場發(fā)展方向。

　　(5)品牌性

　　物業(yè)經(jīng)營要獲取最大商業(yè)價值，關(guān)鍵在于社會消費群體對本物業(yè)場所的知曉程序、美譽度和鐘愛程度，而這一切的取得需要依賴物業(yè)經(jīng)營獲取收益的各方面達(dá)成共識，形成共同的價值觀和服務(wù)理念，從而營造一種親情氛圍和信任品牌。

　　另外，物業(yè)經(jīng)營的高檔豪華趨勢、多功能性、人文休閑文化特色也日趨明顯。物業(yè)經(jīng)營管理面臨的難點是市場培育難、經(jīng)濟(jì)繁榮難、安全防范難、設(shè)備運行保障難、商業(yè)推廣難、處理業(yè)主和消費者的利益關(guān)系難。

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物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容

　　物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。

　　(一)物業(yè)管理

　　物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時的物業(yè)管理除了進(jìn)行物業(yè)的日常管理，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。

　　小提示：房屋買了還沒住，要交物業(yè)管理費嗎?

　　交的理由：肯定要交，非交不可，我們沒有入住時，水電費可能很少，但是物業(yè)管理公司對整個小區(qū)的管理是一種公共性服務(wù)，也包括空房的管理。就是說物業(yè)管理公司的服務(wù)不會因為個別業(yè)主沒有實際居住而停止服務(wù)，所以我們只要辦理了入住手續(xù)就得從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理費。

　　(二)設(shè)施管理

　　設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設(shè)施管理的對象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構(gòu)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的機構(gòu)開始認(rèn)識到，房地產(chǎn)作為一種重要的戰(zhàn)略資源，其良好的管理對創(chuàng)造一個益于員工健康的高效生產(chǎn)辦公環(huán)境、降低房地產(chǎn)使用成本、保持房地產(chǎn)價值，配合機構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)，均具有十分重要的意義。因此，各類機構(gòu)對設(shè)施管理專業(yè)服務(wù)的需求日益增加。

　　(三)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)服務(wù)企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)和設(shè)施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)市場內(nèi)實現(xiàn)價值最大化的目標(biāo)，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。

　　(四)房地產(chǎn)組合投資管理

　　房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃；以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)；以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)(從開發(fā)商或原業(yè)主手中)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時機售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構(gòu)投資者來促使這三個目標(biāo)的實現(xiàn)，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。

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物業(yè)經(jīng)營管理的原則

　　(1)有償原則。物業(yè)經(jīng)營管理的目的是為了增加物業(yè)管理企業(yè)的收入，增加積累。只有按商品經(jīng)濟(jì)價值規(guī)律辦事，在經(jīng)營過程中實行等價交換、有償服務(wù)，才能達(dá)到上述目的。

　　(2)服務(wù)原則。盡管經(jīng)營是為了增加企業(yè)收入，但始終不能忘記要寓經(jīng)營于服務(wù)之中。綜合經(jīng)營服務(wù)是為了方便業(yè)主和非業(yè)主使用人工作、娛樂生活需要而開展的一系列服務(wù)性經(jīng)營內(nèi)容或項目．所以物業(yè)經(jīng)營管理必須服從于物業(yè)的綜合管理，為物業(yè)管理的主營業(yè)務(wù)服務(wù)。否則，不利于物業(yè)管理工作水平的提高，并將妨礙物業(yè)管理企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　(3)競爭原則。這一原則要求引進(jìn)競爭機制，進(jìn)行經(jīng)營服務(wù)項目招標(biāo)，即對所開設(shè)的經(jīng)營服務(wù)項目，實行企業(yè)內(nèi)部或公開招標(biāo)，擇優(yōu)汰劣，以保證經(jīng)營水平和服務(wù)質(zhì)量，以及良好的經(jīng)營效益。

　　(4)質(zhì)量原則。經(jīng)營服務(wù)的質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也影響著用戶對此項服務(wù)以及企業(yè)的認(rèn)同感。

　　(5)效益原則。根據(jù)規(guī)模效應(yīng)的原理，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、項目越多，單位項目所分?jǐn)偟墓潭ǔ杀揪驮降�。在價格不變的情況下，企業(yè)的獲利也越大，競爭能力越強。尤其是在物業(yè)的綜合管理經(jīng)費吃緊的情況下，提高綜合服務(wù)效益，更顯現(xiàn)實與迫切。

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物業(yè)經(jīng)營管理的類型

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照法定程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)型經(jīng)濟(jì)實體，是獨立的企業(yè)法人，屬于服務(wù)性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關(guān)系，它接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定對特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實行專業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報酬。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。也有少量房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)，通過向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)。實踐中，大量的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還是以物I業(yè)服務(wù)企業(yè)的名義出現(xiàn)，但其管理能力已經(jīng)大大突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范疇。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)以公司的形式存在。公司是指依法定程序設(shè)立的，由兩個以上股東共同出資經(jīng)營，以營利為目的，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。可以看出，作為公司，一般應(yīng)具有以下五個特征：①依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊；②由兩個以上股東共同出資經(jīng)營；③以營利為目的；④具有法人資格；⑤是經(jīng)濟(jì)組織。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以多種經(jīng)營，它可以接受業(yè)主委員會的委托，代為業(yè)主管理經(jīng)營業(yè)主共同所有的財產(chǎn)，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。如從事開放夜間停車、家電維修與安裝、娛樂餐飲等。

　　物業(yè)管理是一種公司化、社會化、專業(yè)化、市場經(jīng)營型服務(wù)，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動。

　　物業(yè)經(jīng)營管理屬于服務(wù)性行業(yè)，同時又是經(jīng)營性行為，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既是服務(wù)性單位，又是經(jīng)營性企業(yè)組織。現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全按照自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機制來運作，靠提供經(jīng)營管理服務(wù)獲得報酬，取得盈利。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)從經(jīng)營角度可以分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。

　　1．管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等。管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的出現(xiàn)，是業(yè)主需求變化和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的結(jié)果，有利于提升物業(yè)管理工作的管理內(nèi)涵，提高物業(yè)管理體系運行效率，為業(yè)主提供更加滿足其多元化目標(biāo)需求的服務(wù)。

　　2．專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、建筑維護(hù)與維修、環(huán)境綠化、停車場具有很強的專業(yè)性，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，面向更廣泛的物業(yè)范疇，在其物業(yè)管理的某個環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。

　　3．綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般在公司總部設(shè)置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時還設(shè)置若干專業(yè)化的分公司，履行物業(yè)運行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。隨著網(wǎng)絡(luò)和通信技術(shù)的發(fā)展和普及，物業(yè)服務(wù)企業(yè)越來越多地借助現(xiàn)代計算機和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，來提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。同時，信息技術(shù)的應(yīng)用，物業(yè)管理思想和企業(yè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，使越來越多的綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理中的日常建設(shè)工程、運行管理工程分包給專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，加速了綜合型物業(yè)管理供應(yīng)商內(nèi)策略管理和運行管理職能的分離。

　　鑒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常要對多個地點的多個物業(yè)同時實施管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)三個層次。管理型和綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)。

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物業(yè)經(jīng)營管理的意義

　　物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經(jīng)營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準(zhǔn)市場需求，準(zhǔn)確把握機會，才能獲得成功。

　　(一)物業(yè)經(jīng)營管理的作用

　　國外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。美國物業(yè)管理行業(yè)大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務(wù)。優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。物業(yè)管理企業(yè)寓經(jīng)營管理于服務(wù)之中，將體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競爭實力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強經(jīng)營管理。首先可以更好地滿足市場需求和客戶需要；其次更好地體現(xiàn)了經(jīng)營、管理一條龍服務(wù)，對客戶來講，提高了服務(wù)效率；再次，擴(kuò)大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實力和生存能力得到提高。

　　(二)加強物業(yè)經(jīng)營管理的必要性

　　①租賃市場的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進(jìn)行房屋租賃中介服務(wù)的市場。由于空置房的增加，房地產(chǎn)商需要將部分物業(yè)出租以獲取回報，加上購置物業(yè)收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所采用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業(yè)管理由于最接近業(yè)主——出租方，所以在房屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨厚的有利條件。加上目前支撐租賃市場的中介組織專業(yè)水平低，操作欠規(guī)范，給物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。

　�、谖飿I(yè)管理的策劃，已成為房地產(chǎn)營銷的一個重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，參與房地產(chǎn)營銷策劃，通過設(shè)計適合房屋檔次和規(guī)模，一與房屋的目標(biāo)客戶的消費能力、生活水準(zhǔn)和生活習(xí)慣相適應(yīng)的物業(yè)管理方案，將建筑設(shè)計、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中。房地產(chǎn)開發(fā)商已充分認(rèn)識到了這一點。

　�、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房屋及綜合配套小區(qū)的大量出現(xiàn)也為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營提供了大量的機會。

　�、茈S著人們收入的增長，人們不再滿足于一生只買一次房，購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。人們把住房當(dāng)作財產(chǎn)來對待，更加關(guān)心房產(chǎn)的保值、增值、租賃和流通等問題，在房屋租賃、轉(zhuǎn)讓及價格、信息等方面對物業(yè)管理提出了需求。

　�、蓦S著人們生活水平的提高，需要多層次的服務(wù)，對特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業(yè)管理公司的有償服務(wù)提供了廣闊的市場。

　�、藓芏辔飿I(yè)缺乏專業(yè)管理，更缺乏合理的規(guī)劃和經(jīng)營。當(dāng)前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個人缺乏對物業(yè)的管理，更渴望對其物業(yè)理想的經(jīng)營，這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強營銷意識，提高經(jīng)營水平。物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場，將因為服務(wù)的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實和海外兵團(tuán)的綜合優(yōu)勢而承受更大的市場壓力。

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物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作

　　(一)確定戰(zhàn)略

　　大多數(shù)投資者對金融市場有較為深刻的理解，但對那些缺乏實際物業(yè)投資經(jīng)驗的投資者來說，需要了解投資股票和直接物業(yè)投資的差異。首先需要明確的是頻繁改變資產(chǎn)組合是不切實際而且不經(jīng)濟(jì)的，因此根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真確定初始組合非常重要。有必要通過買賣來維持和提高當(dāng)前資產(chǎn)組合的質(zhì)量，但如果能嚴(yán)格精確地定義資產(chǎn)組合的相關(guān)屬性，就可以有效縮短調(diào)整期。眾所周知，物業(yè)資產(chǎn)是非流動的且一般是不可分的，而且把已經(jīng)確定用于現(xiàn)有物業(yè)的資金投資到其他項目上也存在風(fēng)險。與此同時，投資者還需要有應(yīng)對機遇的愿望和能力，因為這些機會總是發(fā)生在最不可能發(fā)生和最不方便操作的時候。

　　每宗物業(yè)都具有獨特的區(qū)位和其他法律及物理上的特點，使它和其他項目有所區(qū)別，即使它們表面上可能比較相像�！虼�，市場調(diào)研不僅很難操作，而且一旦情況發(fā)生改變，調(diào)研結(jié)果的適應(yīng)性也不強。因此，人們開發(fā)了一些監(jiān)控工具來幫助資產(chǎn)管理人員及時了解市場行情。目前在英國，已有至少八九種主流的監(jiān)控工具，盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點，但在市場表現(xiàn)和評估信息的基礎(chǔ)上，都可以用來對物業(yè)資產(chǎn)的資本增長率、租金變化和收益變動等績效指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測。

　　(二)確定標(biāo)準(zhǔn)

　　資產(chǎn)投資者將還需要結(jié)合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)。這些投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動和基于市場交易的收益變化。盡管投資者的目標(biāo)是建立一個“完美”的資產(chǎn)組合，并通過投資者或其顧問確定的投資規(guī)模、地點和物業(yè)類型來形成，但這更多的是一個目標(biāo)而不是一種現(xiàn)實。簡單地說，要實現(xiàn)和維持理想的投資組合非常困難、昂貴和耗時，風(fēng)險也較大。

　　(三)構(gòu)建信息基礎(chǔ)

　　提出一個建議和制定一個策略的首要前提是有足夠的信息可用。因此，必須有一個可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個單元都得到合適評價的數(shù)據(jù)庫。對搜集到的信息，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分類保存。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時才開始進(jìn)行。在低成本的計算機硬件和功能強大，操作簡單的計算機軟件問世后，數(shù)據(jù)搜集、分類、存儲和重新獲得信息的工作變得比較容易了。

　　(四)決策分析

　　決策分析是對各種可能的方案進(jìn)行分析比較的過程。通常對某一問題的解決方案不止一種，每種方案的結(jié)果都具有某種或大或小的不確定性。近年來，制定決策的過程越來越復(fù)雜，投資決策主要取決于兩個關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險水平。

　　(五)進(jìn)行資產(chǎn)組合

　　資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進(jìn)行分散，從而有效地抵消一部分風(fēng)險。這種理論的假設(shè)是投資者是理性的，愿意在可以接受的風(fēng)險水平上追求最大的收益。如果兩個投資項目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險的那個方案。在任何情況下，都將選擇收益最大和風(fēng)險最小的那個組合。這個原則獲得了廣泛的認(rèn)可，并且被歸納為一句話：“不要把雞蛋放在同一個籃子里�！�

　　在一定收益水平上具有最小風(fēng)險的資產(chǎn)組合被認(rèn)為是有效的，代表這種資產(chǎn)組合的點可以組成一個有效邊界曲線。期望收益率是各個組成部分的加權(quán)平均數(shù)，投資在不同資產(chǎn)上的數(shù)量可以被用來作為權(quán)重。各個組成部分在一定的收益水平上的風(fēng)險被組合起來測度資產(chǎn)組合內(nèi)部的相關(guān)系數(shù)。

　　在合適的選擇下，整體風(fēng)險應(yīng)該盡可能低。換句話說，資產(chǎn)組合的風(fēng)險將低于各個組成部分的加權(quán)平均風(fēng)險，因為當(dāng)風(fēng)險不隨時間變化、風(fēng)險方向也不改變的時候，不同投資方式之間存在補償。在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險時，投資者將在可以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關(guān)系數(shù)為負(fù)的投資，例如，選擇不同的部門和不同的地理區(qū)域。

　　對于任何投資來說，實施這種理論都有一定的困難，特別是對在物理形態(tài)上存在差異的物業(yè)投資。進(jìn)一步來說，這種投資的很大部分是根據(jù)對未來的預(yù)測來確定租金水平的，可能對租金水平和未來的空置水平存在錯誤預(yù)期，這都將影響到整體的收益水平。

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物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作

　　持有股票等證券的成本不過是支付給財務(wù)顧問的咨詢費用、傭金和買賣時的印花稅等費用。相比之下，擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費用，這些支付不僅數(shù)額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分。物業(yè)業(yè)主希望讓最終使用者承擔(dān)盡可能多的費用，因此業(yè)主不僅盡量避免各種不確定性支出，還要節(jié)省發(fā)生在組織、管理和監(jiān)管過程中的各種支出。但即使租戶或者使用者承擔(dān)了大部分的成本和費用，業(yè)主仍然有必要確保租戶履行租約，保證物業(yè)收益達(dá)到預(yù)期的水平。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務(wù)狀況的管理。

　　對物業(yè)的權(quán)力伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)。不像證券投資者，在未來某一時間處置其證券之前，可以暫時不必考慮和關(guān)心證券的情況；而對于物業(yè)投資者來說，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，這種工作還很可能伴隨一定的成本支出。

　　例如，有一宗在已開發(fā)物業(yè)旁邊的一小塊土地，它本身可能適合進(jìn)行某種開發(fā)，但可能因為排水系統(tǒng)或者其他某項關(guān)鍵服務(wù)無法實現(xiàn)，也可能因為規(guī)劃管理部門認(rèn)為它沒有達(dá)到開發(fā)要求的成熟度，這塊土地?zé)o法進(jìn)行實際的開發(fā)運作。即使這樣，謹(jǐn)慎的業(yè)主也將會每隔一段時間去看看這塊土地，以保證沒有什么負(fù)面因素作用在土地上。他們或者指定代理人來檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近土地的使用者沒有侵占其土地；他們也要防止他人的某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成的侵害，因為這些行為可能會造成他們今后對土地的開發(fā)計劃受損或者破產(chǎn)。他們還要對土地進(jìn)行等級評定和保險。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時，往往需要特別的監(jiān)護(hù)和合適的管理，這同時也增加了成本和費用。

　　(一)常規(guī)工作內(nèi)容概述

　　從日常工作的角度看，具體負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開支水平，盡量減少給使用者帶來的不便。

　　在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來的維修成本很可能大大超過初始投資水平。雖然常規(guī)檢查可以減少意外損失發(fā)生的概率和造成的損失，但仍需要必要的替代措施隨時處理意外事件。技術(shù)手冊、錄像資料、承包商和分包商提供的技術(shù)資料都非常重要，它們可以給維護(hù)隊伍提供比較精確的信息和有效的指導(dǎo)。

　　在大多數(shù)情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶沒有很好地履行義務(wù)，影響建筑物的使用，那么他們也必須進(jìn)行一定的應(yīng)急處理。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來進(jìn)行調(diào)查、拍照、復(fù)印資料、搜集整理電話記錄等。

　　(二)現(xiàn)金流和成本管理

　　支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會對物業(yè)的凈運營收益和資本價值產(chǎn)生影響。因此，有必要回顧一下支出的幾個重要方面：日常維修費用、計提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費用、保險費、法律和財務(wù)費用、工作成本和地方性稅收。

　　相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運營收益。因為總收入還必須支付各種運營費用，這些費用不僅包括正常的工作費用和在時間與數(shù)量上不可預(yù)測的支出，還包括監(jiān)督和檢查工作的組織成本。

　　1．支出的分配

　　當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險和不確定性帶來的意外成本。

　　但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式。

　�、賹τ糜诔鲎獾淖≌�，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。

　　②由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費納入租約中。

　�、圩鈶艨赡軐ξ飿I(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。

　　2．費用和成本

　　物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費、履行租約的相關(guān)費用和印花稅等費用的習(xí)慣。但實際上，一般都是通過各國的法律和雙方的協(xié)商，來確定具體由哪一方來支付這些費用或雙方分擔(dān)的比例。

　　3．租金

　　一般來說，按照租約規(guī)定進(jìn)行開支的一方需要說明提供的具體工作或者服務(wù)內(nèi)容，也需要為其分包商的支出行為負(fù)責(zé)。但是以下四種情況除外。

　�、傥飿I(yè)有多個租戶，每個租戶提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開支來源。實踐證明具體操作過程中唯一可行的方法，是由業(yè)主統(tǒng)一對各種開支進(jìn)行管理，并從每個租戶那里收取相應(yīng)比例的租金。寫字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個租戶在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務(wù)費。

　�、谧鈶粢髯灾Ц侗ｋU費，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來補償業(yè)主為整體物業(yè)提供風(fēng)險庇護(hù)的費用，即租戶可能會從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風(fēng)險等方面的益處，但他們不必為此而專門付費。

　�、塾袝r租戶不愿按租約內(nèi)容履行責(zé)任。此時業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù)，直至采取相應(yīng)的法律手段強迫租戶履行租約。

　�、苓�有一種情況，就是業(yè)主可能會面對一項租戶的租金沒有覆蓋的維修或者更新項目。一旦租約停止，可能全部的租金收入都不夠進(jìn)行這項維修或者更新工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對物業(yè)的動態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。

　　4．服務(wù)費

　　-接受租約的租戶需要和業(yè)主或者合租者一起對公共設(shè)施和區(qū)域的日常維護(hù)和維修負(fù)責(zé)，例如整修圍墻和疏通排水管道等。一般情況下，是由業(yè)主出面來進(jìn)行這些公共部位或者設(shè)施的修繕和服務(wù)，也可能委托專門的公司來完成這項工作。業(yè)主會要求租戶按期繳納相應(yīng)的費用，然后再匯總進(jìn)行專項支出。

　　(1)目的

　　服務(wù)費覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實際上是由租戶支付的。在一個物業(yè)里面，這部分服務(wù)費不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對整體物業(yè)的保險或者修護(hù)。

　　(2)成本分?jǐn)?

　　當(dāng)業(yè)主代表租戶進(jìn)行開支的時候，由于涉及不止一個租戶，因此有必要在租戶中明確成本分?jǐn)偟谋壤＠缭谝粋�購物中心中的某個店鋪，其支付的租金將覆蓋很多種服務(wù)，公共服務(wù)項目在其支出中所占的比例和其他租戶相比可能會有所不同。這些費用將包括整個物業(yè)的監(jiān)管成本，管理人員的工資及其辦公室和儲藏空間費用、電話費，以及供暖、照明、裝修、保潔、營銷和促銷活動的成本等。

　　一般分配公共成本的方式是按照單個租戶的承租面積占物業(yè)總面積的比例計算。按照承租面積分配成本有時并不那么令人滿意，特別是當(dāng)同一個物業(yè)要承擔(dān)很多種功能，每個租戶享受到的服務(wù)差別比較大的時候。還有一種方式是以收益為基數(shù)，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問題。因為交費基數(shù)的計算是在業(yè)主控制之外，而且會隨著時問的變化而發(fā)生改變。可這類成本支出一般都是連續(xù)的、周期性的，更新的項目價格一般都會越來越高，維修成本會不斷增加，這種方法無法保證收取的專項費用能始終覆蓋公共成本。

　　這些公共服務(wù)的成本如果沒能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶墊付大筆資金。因此很多租約都會要求租戶能夠提前支付這筆款項。這種做法可以保證在大筆款項支出時，能夠有充足的資金準(zhǔn)備。常用的提取方法是以上一年的實際成本為基礎(chǔ)，按照通貨膨脹率或者類似的指數(shù)進(jìn)行修正，再按照得到的結(jié)果進(jìn)行專項資金的提取。

　　(3)其他相關(guān)費用

　　每個租戶在計算服務(wù)費的時候t，還必須考慮到會計和審計等專業(yè)服務(wù)的成本。這些費用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費的一定比例計算。

　　(三)日常維修和維護(hù)

　　日常維修和維護(hù)的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。

　　業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前人多數(shù)出租活動處理這個問題的方式：如果物業(yè)已經(jīng)比較陳舊或者破損較嚴(yán)重，租戶一般都不愿意接受這樣的條款。此時雙方就會通過溝通來確定一個讓大家都感覺可以接受的解決方式，業(yè)主會盡可能地將這些修繕責(zé)任托付給租戶承擔(dān)。對于由業(yè)主承扣維修責(zé)任的物業(yè)，很多機構(gòu)投資者會拒絕參與投資。同時，從長遠(yuǎn)考慮，，業(yè)主還必須關(guān)注租戶的承租意圖、用途和財務(wù)狀況。如果租戶承擔(dān)了主要的維修責(zé)任，但是卻沒有履行或者沒有很好履行，將給業(yè)主帶來很多麻煩，這些工作可能會造成業(yè)主更沉重的工作負(fù)擔(dān)和財務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　(四)未來維修和維護(hù)

　　在計劃進(jìn)行新的房地產(chǎn)項目開發(fā)的時候，經(jīng)常忽視具備物業(yè)管理業(yè)知識和能力的物業(yè)管理師的參與。實際上，物業(yè)管理是不同的參與，對于提高物業(yè)的完善程度、提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)定性和高質(zhì)量使用非常重要。他們還可以對物業(yè)內(nèi)部的裝飾材料和布局提出建議。這些因素都將關(guān)系到未來資本金投入和租金水平，以及維護(hù)過程的成本，最終影響物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命。

　　開發(fā)商的意圖將會體現(xiàn)在物業(yè)的設(shè)計中，因為他們要將物業(yè)出售，必須要給市場提供一個具有吸引力的產(chǎn)品，卻并不關(guān)注物業(yè)的折舊問題和長期維護(hù)問題。他們的觀點與物業(yè)長期持有者或使用者的觀點可能完全不同。

　　對于機構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)。現(xiàn)在這類供給已經(jīng)比較充足，因此潛在租戶的選擇空間比較大，他們也因此變得比過去更為挑剔；特別是在有了專業(yè)人員提供建議的時候，他們對租約的安排會有更多的想法。從第二次世界大戰(zhàn)以來，投資者越來越看重提供具有吸引力的、合理的、節(jié)能的和盡量低的維護(hù)成本的物業(yè)。

　　對于商業(yè)物業(yè)，區(qū)位因素更為重要。對于其他物業(yè)有重要影響的維護(hù)費用問題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯。這主要是因為這類項目的主要成本是地價或地租，因此對增加建筑和維護(hù)成本并不非常敏感。

　　設(shè)計水平、使用的材料和施工質(zhì)量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本。理想的物業(yè)應(yīng)該是在設(shè)計上比較靈活，在使用上比較專業(yè)，使用中不太需要特別維護(hù)的物業(yè)。當(dāng)然，這種物業(yè)在經(jīng)濟(jì)上不可能是最節(jié)省的}典型的物業(yè)最有可能是合理的設(shè)計和建筑標(biāo)準(zhǔn)與可接受的維修成本的組合。

　　每個建筑都應(yīng)該有自己的維修修計劃。對于一個新建筑物來說，物業(yè)業(yè)主可以得到由建筑承包商和分包商提供的使用說明，作為對物業(yè)日常進(jìn)行的維修、維護(hù)和安裝等工作可能出現(xiàn)的各種問題提出的處理建議，還可以為相應(yīng)的成本提供一個估算的標(biāo)準(zhǔn)。維修計劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的，從短期和長期兩個方面考慮。

　　(五)設(shè)施設(shè)備管理

　　設(shè)施設(shè)備管理問題是物業(yè)管理中的一個新問題，其邊界并不確定，不同的物業(yè)項目、不同的使用者都有不盡相同的設(shè)施設(shè)備管理問題。

　　從廣義上講，設(shè)施設(shè)備管理是一種“家務(wù)性”活動，與使用者或租客的日�；顒用芮邢嚓P(guān)。很多公司都認(rèn)為保持較高的設(shè)施管理水平有助于提高物業(yè)的運行效率，并有助于提升物業(yè)的對外形象。傳統(tǒng)的業(yè)主不太關(guān)注設(shè)施方面的條款，但也只是個程序問題——他們也許會安排物業(yè)管理師定期擦窗，但又可能不會安排定期清潔地毯。過高水平的設(shè)施設(shè)備管理有時候?qū)I(yè)主來說并不是一件好事，雖然它對某些租戶比較有吸引力，但是會提高管理成本，增加提高租金的可能性，從而會喪失一部分租戶。有人建議對設(shè)施的管理由使用者自己來做，因為只有他們對使用的設(shè)施最為了解；但同時也有人認(rèn)為現(xiàn)代建筑中使用的很多儀器和設(shè)備很復(fù)雜，特別是關(guān)系到物業(yè)本身運轉(zhuǎn)的一些設(shè)備設(shè)施，需要專門人員進(jìn)行管理，這樣才能保持較高的效率，并及時實現(xiàn)技術(shù)更新。

　　(六)物業(yè)保險管理

　　業(yè)主希望一旦發(fā)生事故造成損失，能夠獲得補償。這需要事先與保險公司簽訂合約，每年繳納一定的保險費，保險公司會按照合同內(nèi)容為必要的修繕或者重置提供支持。保險賠償覆蓋的范圍一般與租約條款相對應(yīng)。盡管租約中不會明確總額，但是會明確全部補償需要的各種參數(shù)。如果發(fā)生投保額度過低的情況，投保方將承擔(dān)自行支付全部補償成本和保險實際補償金額之間的風(fēng)險。因此，大多數(shù)建議都會要求投保方對物業(yè)可能產(chǎn)生的損失進(jìn)行全額保險。

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相關(guān)條目

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參考文獻(xiàn)

來自"http://wiki.mbalib.com/wiki/%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%BB%8F%E8%90%A5%E7%AE%A1%E7%90%86"

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