第 1 章   緒論 

1.1   選題背景及研究意義

個人住房貸款有著資本占用少、風(fēng)險權(quán)重低、經(jīng)濟資本收益率高等特點，廣受各商業(yè)銀行的青睞。作為一款具有較強價值創(chuàng)造能力的信貸產(chǎn)品，個人住房貸款已經(jīng)占到銀行消費信貸業(yè)務(wù)量的 90%左右，這一比例還在不斷攀升，并已成為商業(yè)銀行新的利潤增長點與長期戰(zhàn)略方向。但是，個人住房貸款是中長期貸款的一種，由于這項業(yè)務(wù)本身具有長期性、地域性的特點，因而其風(fēng)險也表現(xiàn)出隱蔽性和滯后性的特征。從目前來看，一些商業(yè)銀行的不良貸款率呈現(xiàn)出了不斷上升的趨勢。近年來，因為個人住房貸款風(fēng)險管控不力而引發(fā)的案件不論是在國內(nèi)的銀行還是國外銀行業(yè)都頻頻出現(xiàn)，例如借款人違約、內(nèi)部人員與外界人士勾結(jié)等。任由這種發(fā)展下去，將會對銀行的資金甚至聲譽造成不良的影響。一旦風(fēng)險暴露，對我國的金融市場以及國民經(jīng)濟的健康發(fā)展都會產(chǎn)生致命的影響�；诖耍虡I(yè)銀行應(yīng)加強對個人住房貸款風(fēng)險的關(guān)注，提高風(fēng)險防范的意識，建立完善的風(fēng)險管理體系，保證銀行各項業(yè)務(wù)的合規(guī)經(jīng)營，以確保銀行信貸資產(chǎn)的安全，這對保證銀行穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展十分重要。 目前，黑龍江省的房地產(chǎn)市場正逐步走向規(guī)范化，再加上居民對商品房有著剛性需求，使得個人住房貸款業(yè)務(wù)在黑龍江省有著廣闊的發(fā)展空間。截止 2009 年 12 月末，黑龍江省內(nèi)四大國有商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款余額近 300 個億。但近年來，黑龍江省各商業(yè)銀行的個人住房信貸業(yè)務(wù)新增不良貸款的規(guī)模有明顯的上升趨勢，隱藏的信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險等多種風(fēng)險不斷暴露出來，加之黑龍江省政府不斷出臺有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，更是增加了銀行住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險。如果不能夠采取有效措施防范這些風(fēng)險，就有可能會逐步演變成行業(yè)風(fēng)險，甚至制約黑龍江經(jīng)濟的發(fā)展。當(dāng)前對商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理的研究成為熱點，但大多停留在宏觀角度，缺乏必要的充足的數(shù)據(jù)和資料來進行研究，而且針對地方性商業(yè)銀行的案例研究為數(shù)不多。因此加強對住房貸款風(fēng)險的管理成為地方性銀行要面對的重要課題。 
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1.2   研究的內(nèi)容與思路

通過查閱大量文獻，從概念上分析個人住房貸款的含義和特征。通過國內(nèi)外的相關(guān)文獻了解目前國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀和有關(guān)住房金融的經(jīng)典理論，拓寬了研究思路。本論文以金融學(xué)理論為基礎(chǔ)，運用理論借鑒與引申，通過理論分析文章的觀點。同時結(jié)合龍江銀行的實際數(shù)據(jù)對其個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀及風(fēng)險管控現(xiàn)狀進行分析，將銀行風(fēng)險防范的理論靈活地運用實際案例中。以龍江銀行住房貸款發(fā)展現(xiàn)狀為例，系統(tǒng)探討其住房貸款的存在的風(fēng)險，并對風(fēng)險成因進行分析，然后提出防范對策，以點帶面地擴展到其他的一些地方性商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險防范中。在分析龍江銀行住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀的過程中，收集了大量的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進行篩選、整理和分析，運用實證分析的方法歸納出龍江銀行住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的特點及存在的問題。
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第 2 章   相關(guān)理論和文獻綜述 

2.1   個人住房貸款的相關(guān)概念    

“證券化”(Seeuritization)最早是由美國的投資銀行家路易斯·拉涅利(Lewis S.Ranieri)提出的。資產(chǎn)證券化是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式，這是狹義的資產(chǎn)證券化，其更為廣義的定義是指儲蓄者與借款者通過金融市場得以部分或全部地匹配的一個過程或工具，通俗來講，就是指存錢的人和借錢的人通過金融市場這個中介場所達到最為匹配的過程，這是在 1991 年由美國學(xué)者加德納(Gardener)提出的�，F(xiàn)在國內(nèi)使用比較多的定義是：“資產(chǎn)證券化是將流動性較差但具有較穩(wěn)定的能產(chǎn)生預(yù)期現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過一定的結(jié)構(gòu)安排，對其風(fēng)險與收益進行重組，以原始資產(chǎn)為擔(dān)保，創(chuàng)設(shè)可以在金融市場上銷售和流通的金融產(chǎn)品。資產(chǎn)證券化的具體過程為：發(fā)起人(主要是指金融機構(gòu))將所持有的各種流動性較差但是在未來能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)出售給一家特殊目的機構(gòu) SPV(Special Purpose Vehicle)，或者由 SPV 主動購買這些資產(chǎn)，然后 SPV 將這些資產(chǎn)匯集成資產(chǎn)池(Assets Pool)，再由這些融資公司以資產(chǎn)池作為抵押在信用評級或增級的基礎(chǔ)上進行改良、組合、調(diào)整，最后發(fā)行可在金融市場上流動信用等級較高的債券型資產(chǎn)抵押證券。資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流可以用來清償所發(fā)行的有價證券�！盵1] 資產(chǎn)證券化的實質(zhì)是一種新型的融資形式，其具體表現(xiàn)形式主要有三種：融資證券化、貸款參與證券化和資產(chǎn)聚集證券化。作為一種融資工具，證券化有效地降低了市場交易成本，提高整個金融市場的運行效率。但是它同時也是一把雙刃劍，資產(chǎn)證券化在帶來各項收益的同時也無形中拉大了實體資產(chǎn)與衍生產(chǎn)品之間的距離，如果市場的監(jiān)督和管理工作做得不夠到位的話，很可能會像美國的次貸危機一樣為新一輪的經(jīng)濟危機埋下隱患。 
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2.2   國內(nèi)外研究現(xiàn)狀綜述

西方國家住房金融發(fā)展已經(jīng)有很長的歷史。個人住房貸款最早起源于 19 世紀的英國，在英國首先成立了有關(guān)住房銀行業(yè)的協(xié)會，隨后便作為一種重要的住房金融工具而在西方國家獲得廣泛發(fā)展。二十世紀初，，歐美大多數(shù)國家已經(jīng)流行的金融工具中其中的一種就是個人抵押貸款，個人抵押貸款在很多歐美國家都被廣泛應(yīng)用并不斷發(fā)展。國外個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時間較長，目前歐美發(fā)達國家的個貸市場已逐漸趨于成熟化，在金融領(lǐng)域中的分量也是舉足輕重的。概括而言，國外對于個人住房貸款業(yè)務(wù)的研究主要集中在對風(fēng)險管控的研究和貸款資產(chǎn)證券化的研究這兩個角度。國外學(xué)者的研究主要集中在如下幾個方面：個人住房貸款工具方面。Chow(2000)、Chou 和 liu(2003)對此作了研究，他們用了相關(guān)數(shù)學(xué)方法和工具并借助于一定的數(shù)學(xué)模型分析了VRT貸款(浮動匯率+可變預(yù)期)和 VRP 貸款(固定期限可變償還額抵押)，通過分析認為，如果不考慮貸款期限上限，前者要比后者更實惠合算；如果考慮了貸款期限上限這兩種方式的差異性并不顯著。
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第 3 章  我國和龍江銀行個人住房貸款現(xiàn)狀研究 ...... 13  

3.1   我國個人消費信貸概述 ...... 13  

3.2   我國個人住房貸款現(xiàn)狀研究 ..... 14  

3.2.1   個人住房貸款概述 ..... 14  

3.2.2   個人住房貸款現(xiàn)狀 ..... 15  

3.3   龍江銀行個人住房貸款現(xiàn)狀 ..... 17  

第 4 章   龍江銀行個人住房貸款主要風(fēng)險的梳理 .... 20  

4.1   風(fēng)險識別 ......... 20  

4.2   風(fēng)險評估 ......... 21  

4.2.1   風(fēng)險發(fā)生可能性 ........ 21  

4.2.2   風(fēng)險影響程度...... 22  

4.3   風(fēng)險劃分 ......... 23 

4.3.1   外部宏觀環(huán)境風(fēng)險 .... 23  

4.3.2   信用風(fēng)險 ....... 25 

4.3.3   銀行內(nèi)部的風(fēng)險 ........ 28 

4.4   龍江銀行個人住房貸款風(fēng)險的影響因素分析 .... 29  

第 5 章   龍江銀行個人住房貸款風(fēng)險防范措施研究 ....... 36  

5.1   貫徹宏觀調(diào)控政策 ...... 36 

5.2   個人住房貸款風(fēng)險的外部管理政策 ...... 37

5.3   個人住房貸款風(fēng)險的內(nèi)部管理措施 ...... 39 

第 5 章   龍江銀行個人住房貸款風(fēng)險防范措施研究 

5.1   貫徹宏觀調(diào)控政策 

我國的房價近年來一直在上漲，國家有關(guān)部門對此高度重視，并相繼發(fā)布了一些宏觀調(diào)控政策，這些政策不管是從主觀上還是客觀上都對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生了一定的影響。龍江銀行必須加強對這些房地產(chǎn)政策的了解，認真學(xué)習(xí)并貫徹執(zhí)行各項政策，這是風(fēng)險防范的重要條件。 2011 年 4 月份以來，為了有效遏制房價的過快上漲，避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，國務(wù)院、國家相關(guān)部委和地方政府均出臺了一系列房地產(chǎn)政策。2011 年正式拉開了房地產(chǎn)市場調(diào)控的序幕，其標(biāo)志性文件是國務(wù)院 4 月 17 日發(fā)布的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，外界也把它叫做“新十條”。2012 年 7 月 1 日起，國土資源部下發(fā)了修訂版的《閑置土地處置辦法》，其中對閑置土地重新進行了定義，并要求開發(fā)商盡快開發(fā)，嚴禁囤積土地，從而增加市場供應(yīng)量，協(xié)調(diào)市場供需平衡。2013 年國五條、房產(chǎn)稅擴圍、農(nóng)地入市等政策的出臺對于穩(wěn)定房價、保障住房起到了很好地指導(dǎo)作用。此外，許多地方政府也出臺了一些政策抑制房價過快上漲態(tài)勢。

首先，龍江銀行作為一家剛剛成立不久的銀行，需要全面貫徹執(zhí)行宏觀調(diào)控的各項政策。發(fā)揮調(diào)控政策對銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)作用；多關(guān)注媒體的報道，查閱相關(guān)的期刊、雜志，了解國內(nèi)外不同的學(xué)者對新政策的解讀，還可以邀請相關(guān)研究領(lǐng)域?qū)＜疫M行講解或者參加座談會，對新政策下個人住房貸款可能面臨的風(fēng)險有一個前期的把握；但是，龍江銀行也應(yīng)當(dāng)結(jié)合所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，針對所在地區(qū)的政府調(diào)控政策，提出適合自身放入風(fēng)險防控方案。 

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結(jié)語 

個人住房貸款對許多家庭來說都是息息相關(guān)的。本文在研究了國內(nèi)外有關(guān)個人住房貸款的基礎(chǔ)上，結(jié)合黑龍江省房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，運用住房金融的經(jīng)典理論，以龍江銀行為代表案例，運用了理論聯(lián)系實際、文獻查閱、統(tǒng)計分析等方法，對龍江銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀，該業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險以及風(fēng)險形成的原因進行了深入的分析。 本文將龍江銀行個人住房貸款的各項風(fēng)險劃分為三類：外部宏觀環(huán)境風(fēng)險、信用風(fēng)險和銀行內(nèi)部風(fēng)險三大類。其中外部宏觀環(huán)境風(fēng)險包括政策風(fēng)險、法律風(fēng)險和市場風(fēng)險，信用風(fēng)險包括開發(fā)生風(fēng)險和借款人風(fēng)險，銀行內(nèi)部風(fēng)險包括操作風(fēng)險、道德風(fēng)險和決策風(fēng)險。在分析風(fēng)險的成因時，主要從信息不對稱因素、社會環(huán)境因素和銀行內(nèi)控因素展開分析。在此基礎(chǔ)上，筆者進一步提出了龍江銀行個人住房貸款的風(fēng)險控制措施，在風(fēng)險防范對策上，從貫徹國家宏觀調(diào)控政策、加強銀行外部管理政策和內(nèi)部管理機制三個方面提出了有針對性、創(chuàng)造性的建議，這些建議對龍江銀行自身的風(fēng)險管控具有重要的理論價值和實際意義，同時會對其他地方性商業(yè)銀行在個人住房貸款中的風(fēng)險管理體系的建設(shè)提供一定的借鑒。 本文的研究主體是龍江銀行個人住房貸款風(fēng)險及其防范，研究過程與多個學(xué)科都有著密切的關(guān)系，包括管理學(xué)、信息經(jīng)濟學(xué)、計量經(jīng)濟學(xué)等；同時涉及多個主體，不僅僅包括龍江銀行與借款人，還包括了政府、監(jiān)管部門等。其影響不僅局限于龍江銀行，對于整個黑龍江省以及我國其他省份的地方性商業(yè)銀行都有影響。針對龍江銀行個人住房貸款風(fēng)險管理的研究，不論從理論探索上還是從實踐經(jīng)驗累積上由于客觀條件的制約都存在著明顯的不足，再加上筆者的研究能力有限，以及研究條件限制，本文中還有諸多不足之處有待深化。 

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參考文獻(略)  

本文編號：37875