第 1 章 緒論

1.1  研究背景

進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，取得了令人矚目的成就，尤其在改善廣大城鎮(zhèn)居民的住房條件、改變城鎮(zhèn)面貌、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大就業(yè)四個(gè)方面，更是發(fā)揮了巨大的作用，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。然而隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一系列問(wèn)題和矛盾也出現(xiàn)了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然投資回報(bào)率較高，但是投資額巨大，并且開發(fā)周期長(zhǎng)，受政策影響也比較明顯，存在很多不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)較高，成功與否有著很大的不確定性。如果完全不考慮房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，必然導(dǎo)致投資失敗，因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究具有非常重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有復(fù)雜性、長(zhǎng)期性等特點(diǎn)，更受政策、投資環(huán)境等不確定因素的影響，投資風(fēng)險(xiǎn)在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中必然存在。風(fēng)險(xiǎn)管理包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)防范和風(fēng)險(xiǎn)控制。然而我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理在建設(shè)領(lǐng)域還不是特別成熟與完善，缺乏相應(yīng)的意識(shí)，沒有形成規(guī)模性的、系統(tǒng)性的體系。建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理機(jī)制是保障房地產(chǎn)項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)的重要途徑，通過(guò)防控體系可以有效減少風(fēng)險(xiǎn)損失，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

........................

1.2  研究目的及意義

1.2.1   研究目的

目前房地產(chǎn)在我國(guó)仍有著大量的剛性需求和投資需求，很多投資者為了追求較高的利潤(rùn)，將大量資金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。但是與較發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還處于起步階段，仍然存在很多困難，影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目收益的因素千變?nèi)f化，正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資，未雨綢繆提早制定好風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃及應(yīng)對(duì)措施，才能把握機(jī)遇將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為商機(jī)。

匯鄰灣置業(yè)（徐州）有限公司把以人為本，為人著想，讓人滿意作為宗旨，通過(guò)“美好·匯鄰灣”項(xiàng)目的開發(fā)，將用一流的建設(shè)成果和一流的物業(yè)管理向社會(huì)展示公司有實(shí)力、負(fù)責(zé)任的形象。為保證項(xiàng)目的順利開展和項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中國(guó)家政策、區(qū)域環(huán)境、公司管理能力、項(xiàng)目自身等多方面因素的影響，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，進(jìn)行評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控應(yīng)對(duì)，以求項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)。

1.2.2   研究意義

（1）通過(guò)對(duì)美好·匯鄰灣項(xiàng)目進(jìn)行分析，識(shí)別項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，可以有效提高項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性。

（2）在對(duì)美好·匯鄰灣項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后有針對(duì)性地提出應(yīng)對(duì)措施，可以防范、降低甚至規(guī)避項(xiàng)目即將面臨的風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

（3）美好·匯鄰灣項(xiàng)目作為匯鄰灣置業(yè)（徐州）有限公司的重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理不僅有利于該項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，也可以為公司日后房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開展積累經(jīng)驗(yàn)。

......................

第 2 章  匯鄰灣項(xiàng)目分析

2.1  匯鄰灣項(xiàng)目簡(jiǎn)介

2.1.1  項(xiàng)目建設(shè)背景

房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，溫家寶總理在 2008 年 11 月 10 日部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作中，明確提出了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，溫家寶總理用“重要支柱、舉足輕重、至關(guān)重要”來(lái)形容房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的意義。另外，金融業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供廣泛的信貸資源，房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇能有效促進(jìn)金融業(yè)的穩(wěn)定，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定上行。近幾年來(lái)，繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房?jī)r(jià)的快速上升及其他因素共同作用于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期提高，將推動(dòng)企業(yè)努力發(fā)展使庫(kù)存增加，房地產(chǎn)開發(fā)和投資繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。

徐州市位于江蘇、山東、河南、安徽四省接壤地區(qū)，交通四通八達(dá)，地理位置及其優(yōu)越。徐州市為江蘇省省轄市、第二大城市，是中華人民共和國(guó)的特大城市，是國(guó)務(wù)院確定的擁有地方立法權(quán)的較大的市，是江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈（徐州都市圈）核心城市，也是新亞歐大陸橋中國(guó)段五大中心城市之一。 

江蘇省委、省政府要求，徐州要加快特大城市建設(shè)，構(gòu)建徐州現(xiàn)代化城市圈。徐州國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一五年規(guī)劃綱要，對(duì)徐州市的城市建設(shè)提出了：按照“高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化、強(qiáng)輻射、生態(tài)型”要求，突出城市個(gè)性，塑造城市品牌，構(gòu)筑老城區(qū)、新城區(qū)、徐州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)互動(dòng)發(fā)展的“三核”型空間結(jié)構(gòu)，逐步形成功能合理、布局優(yōu)化、協(xié)調(diào)有序的特大城市建設(shè)格局。

2011 年 188 項(xiàng)城鎮(zhèn)重點(diǎn)工程確定。今年的城鎮(zhèn)重點(diǎn)工程項(xiàng)目包括市重點(diǎn)管理項(xiàng)目 25 大項(xiàng) 91 子項(xiàng)，區(qū)管理項(xiàng)目 37 大項(xiàng) 97 子項(xiàng)。其中，續(xù)建項(xiàng)目 50 項(xiàng)，項(xiàng)目總投資 335 億元，年度計(jì)劃投資 110 億元；新建項(xiàng)目 138 項(xiàng)，項(xiàng)目總投資322 億元，年度計(jì)劃投資 149 億元。 

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)研究機(jī)構(gòu)顯示，2011 年 10 月，徐州市（含區(qū)縣）共成交商品房7370 套，日均成交 238 套，環(huán)比 9 月上升 92.7%，同比下降 6.5%，，其中，市區(qū)（含銅山區(qū)）共計(jì)成交商品房 5197 套，日均成交 168 套，環(huán)比 9 月上升140.9%，同比上升 25.4%。其中，市區(qū)成交面積 43.77 萬(wàn)平方米。在市區(qū)各大行政區(qū)中，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成交 2030 套數(shù)遙遙領(lǐng)先，日均成交 65 套，占市區(qū)成交總量的 39.06%，成交面積 12.66 萬(wàn)平方米。

.......................

2.2 匯鄰灣項(xiàng)目影響分析

2.2.1  項(xiàng)目環(huán)境和生態(tài)影響分析

本項(xiàng)目為居住型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，施工期產(chǎn)生的短暫污染不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，投入使用后只要加強(qiáng)管理，亦不會(huì)對(duì)周圍生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生影響。其建設(shè)施工階段主要污染物污染源為：

1.大氣污染  建設(shè)項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的大氣污染物主要是揚(yáng)塵。運(yùn)營(yíng)期大氣環(huán)境污染物主要是汽車尾氣及烹飪產(chǎn)生的廚房油煙。

2.廢水 建設(shè)項(xiàng)目廢水以項(xiàng)目建成投入使用后對(duì)外環(huán)境影響更為顯著，營(yíng)運(yùn)期廢水主要是生活污水等。

3.噪聲污染 建設(shè)項(xiàng)目噪聲污染以施工期較為嚴(yán)重，各類施工機(jī)械設(shè)備和車輛均會(huì)產(chǎn)生噪聲，是噪聲污染源。 

4.固體廢棄物  主要為施工期產(chǎn)生的建筑垃圾以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期產(chǎn)生的生活垃圾，主要包括廢紙、廢塑料垃圾及少量玻璃、金屬、煤渣等。

在項(xiàng)目施工前，為減輕其對(duì)環(huán)境空氣的影響，縮小污染影響范圍，必須制定污染防治措施的施工方案，項(xiàng)目施工時(shí)，嚴(yán)格按照既定方案采取合理可行的控制措施。

2.2.2  項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)影響分析

1.行業(yè)影響分析  本項(xiàng)目總建筑面積 99240 ㎡，能進(jìn)一步緩解徐州住宅市場(chǎng)的壓力。在建設(shè)過(guò)程中，廣泛推廣應(yīng)用新技術(shù)，在節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材、節(jié)水等環(huán)節(jié)上進(jìn)行創(chuàng)新，對(duì)推動(dòng)徐州房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)進(jìn)步將起到一定作用。

2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析  本項(xiàng)目對(duì)帶動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到一定的帶動(dòng)作用，可以提高該地區(qū)的土地利用率，周邊環(huán)境配套建設(shè)可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)，可以帶動(dòng)周邊消費(fèi)的增長(zhǎng)。

.......................

第 3 章  匯鄰灣項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ............... 17

3.1  匯鄰灣項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)類型 .............. 17

3.1.1  系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) ............. 17

第 4 章  匯鄰灣項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 .................. 27

4.1  匯鄰灣項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系 ......... 27

4.2  匯鄰灣項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ............ 27

第 5 章  匯鄰灣項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) ................ 33

5.1  匯鄰灣項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 ......... 33

5.1.1  投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) ............... 33

第 5 章  匯鄰灣項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

5.1 匯鄰灣項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

5.1.1  投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的第一階段，外部的投資環(huán)境是投資決策的重要決定因素，這些外部的投資環(huán)境包括國(guó)家政策和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民的購(gòu)買力等。投資決策階段主要是要準(zhǔn)確把握國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，制定符合國(guó)家政策和地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的開發(fā)策略，制定符合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的科學(xué)合理開發(fā)投資方案。同時(shí)這一階段一定要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立健全的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，制定積極主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施方案和系統(tǒng)，并不斷完善進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是指房地產(chǎn)投資者通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和分析，在預(yù)測(cè)到某項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)將帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)損失時(shí)，事先就避開風(fēng)險(xiǎn)源地或改變行為方式，主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的投資活動(dòng)，以消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。

匯鄰灣置業(yè)（徐州）有限公司準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，主動(dòng)與土地資源局、發(fā)改委等政府部門溝通，了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，搜集大量資料，了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的情況。同時(shí)，公司選擇了比較專業(yè)和權(quán)威的人員和機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況進(jìn)行調(diào)查，分析和整理，爭(zhēng)取拿到最準(zhǔn)確最科學(xué)的信息，為投資決策和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)提供最可靠的數(shù)據(jù)與基礎(chǔ)。同時(shí)應(yīng)當(dāng)從整體出發(fā)，對(duì)搜集到的資料進(jìn)行專業(yè)的分析，對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)過(guò)程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析識(shí)別與評(píng)估，從而建立風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失降到最低。

........................

結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的主要組成部分，住房需求是社會(huì)生活的剛性需求，在今后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)還有繼續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。我國(guó)近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使該行業(yè)出現(xiàn)泡沫，為了保持國(guó)家經(jīng)濟(jì)的總體穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫不會(huì)隨意就破滅，但房地產(chǎn)投資行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的理論研究已經(jīng)形成一定體系，對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目方案、降低投資風(fēng)險(xiǎn)具有一定的指導(dǎo)作用。

本文在查閱大量文獻(xiàn)和案例了解了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合匯鄰灣房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況，利用 SWOT 分析法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行分析，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)面臨的具體風(fēng)險(xiǎn)因素，將項(xiàng)目全過(guò)程劃分為投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)施工階段和項(xiàng)目銷售階段四個(gè)階段，指出四個(gè)階段所可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，利用專家調(diào)查法對(duì)項(xiàng)目所遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，從而明確各個(gè)階段風(fēng)險(xiǎn)的重要程度。然后，利用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法和層次分析法等多種方法對(duì)該項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和分析，并針對(duì)其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)提出具有可操作性的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。

本文通過(guò)對(duì)匯鄰灣項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和分析，認(rèn)識(shí)到各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目的影響關(guān)系及其復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)不能完全消除，只能通過(guò)制定完善的防范措施將風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受范圍內(nèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)涉及眾多領(lǐng)域的課題，由于本人學(xué)識(shí)有限，缺乏實(shí)踐知識(shí)，對(duì)該問(wèn)題的認(rèn)識(shí)囿于本人的淺薄認(rèn)識(shí)之中，不能站在更高的視角進(jìn)行論述。在今后的工作學(xué)習(xí)中，本人將不斷積累知識(shí)，爭(zhēng)取能在這方面有所建樹。

參考文獻(xiàn)（略）