第一章  緒論 

1.1  研究背景 
自二十世紀(jì)九十年代以來(lái)，特別是九十年代末期中國(guó)政府取消福利分房以及房改房政策、住房金融和稅收優(yōu)惠政策的推行，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的暴利時(shí)代。市場(chǎng)化改革帶來(lái)的政策優(yōu)勢(shì)和巨大的市場(chǎng)需求，導(dǎo)致中國(guó)各地的地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論規(guī)模大小、產(chǎn)品質(zhì)量如何，均在高利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下迅速發(fā)展。在超高速發(fā)展的過(guò)程中，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)了很多問(wèn)題，例如房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快過(guò)高、房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量存在瑕疵以及產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)不合理等。政府調(diào)控的主要手段是從供銷兩方面進(jìn)行，包括收緊城市土地供給、限購(gòu)政策，嚴(yán)格限制特定區(qū)域的土地供給和打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的投機(jī)行為，這一系列措施導(dǎo)致房地產(chǎn)生產(chǎn)投資下降。此外，政府還通過(guò)限制銀根和信貸規(guī)模來(lái)嚴(yán)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資。 在中央政府調(diào)控趨嚴(yán)和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力下，原本不分良莠的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸開(kāi)始出現(xiàn)分化，部分中小地產(chǎn)企業(yè)在籌、融資方面出現(xiàn)重重困難，加之其經(jīng)營(yíng)不善、負(fù)債率高、現(xiàn)金流不夠，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流方面壓力巨大，其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，被大量兼并和收購(gòu)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的分化，國(guó)有控股房地產(chǎn)公司在政府關(guān)系、土地資源和融資成本上具有明顯優(yōu)勢(shì)，發(fā)展勢(shì)頭良好，未來(lái)有聯(lián)合做大做強(qiáng)的趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)覆蓋全國(guó)的知名民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在資本實(shí)力和產(chǎn)品品質(zhì)方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，在各地政府政策支持上也有相應(yīng)優(yōu)勢(shì)。而地方性的國(guó)有房產(chǎn)國(guó)企，一方面受制于開(kāi)發(fā)區(qū)域的限制，另一方面存在體制和機(jī)制上僵化、優(yōu)秀人才缺乏和經(jīng)營(yíng)模式落后等問(wèn)題，面臨巨大的生存壓力。地方性的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)則面臨規(guī)模小、融資成本高、產(chǎn)品質(zhì)量和信譽(yù)不穩(wěn)定，因而缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，往往成為被兼并或合作的對(duì)象。 在政府堅(jiān)決調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束，現(xiàn)在已進(jìn)入綜合競(jìng)爭(zhēng)力比拼的階段。唯有在產(chǎn)品質(zhì)量和企業(yè)管理方面具備優(yōu)勢(shì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)才能立于行業(yè)不敗之地。因此，提高中國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理效率，提升其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力成為房地產(chǎn)管理者面臨的重大挑戰(zhàn)，這同樣也是中國(guó)房地產(chǎn)管理研究領(lǐng)域亟待解決的現(xiàn)實(shí)性課題。 
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1.2  研究目的與意義 
自從 1978 年改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球范圍內(nèi)一直保持高速發(fā)展，總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和綜合國(guó)力均有大幅度的提升，創(chuàng)造了矚目國(guó)際社會(huì)的“中國(guó)奇跡”。隨著中國(guó)市場(chǎng)的逐步開(kāi)放和規(guī)范，具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的中國(guó)企業(yè)和企業(yè)家成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的勝利者，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了生機(jī)與活力。特別是中國(guó)加入 WTO 以后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步與世界經(jīng)濟(jì)接軌，中國(guó)經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程不斷加快，經(jīng)濟(jì)全球化的廣度和深度在不斷提升。在政策引導(dǎo)下，大批在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占據(jù)領(lǐng)先地位的企業(yè)，開(kāi)始了國(guó)際化的嘗試。多數(shù)中國(guó)的優(yōu)秀企業(yè)是通過(guò)對(duì)外投資和并購(gòu)等方式，開(kāi)始踏上國(guó)際化的道路。在面向全球市場(chǎng)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中，多數(shù)中國(guó)企業(yè)越來(lái)越重視其自身經(jīng)營(yíng)和管理能力的提高，不斷向管理要效益，向管理要競(jìng)爭(zhēng)力，以便能在國(guó)際市場(chǎng)上具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。全面預(yù)算管理作為有效提高企業(yè)管理效率的手段，具備整合內(nèi)部資源、優(yōu)化流程的重要作用，開(kāi)始在企業(yè)特別是大型企業(yè)內(nèi)獲得重視，并得到一定程度的實(shí)施和應(yīng)用。預(yù)算作為現(xiàn)代社會(huì)的核心工具，它具有集全面性、綜合性、系統(tǒng)性和戰(zhàn)略性為一體的特點(diǎn)，在現(xiàn)代企業(yè)管理中得到廣泛而深入的使用。全面預(yù)算管理對(duì)提高企業(yè)的管理效率和綜合競(jìng)爭(zhēng)力具有重要作用，它通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的人、財(cái)、物等全部資源和生產(chǎn)要素進(jìn)行綜合性的統(tǒng)籌管理分配，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。全面預(yù)算是企業(yè)管理控制系統(tǒng)的核心工具，能夠確保企業(yè)資源的合理配置、加強(qiáng)部門間協(xié)同作業(yè)、提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和貫徹企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，很多科技化和信息化程度高的企業(yè)已將其潛在的價(jià)值創(chuàng)造能力完全發(fā)揮出來(lái)。但不可否認(rèn)，現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，由于很多企業(yè)缺乏高效的管理手段，其企業(yè)在實(shí)際生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所創(chuàng)造的價(jià)值被遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估。全面預(yù)算管理能夠有效幫助企業(yè)激發(fā)潛在的價(jià)值創(chuàng)造能力，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和創(chuàng)造能力最大化。首先，，為確保企業(yè)運(yùn)營(yíng)的低成本，企業(yè)可以在預(yù)算設(shè)定中就確定相對(duì)較低的料、工、時(shí)的成本；其次，通過(guò)全面預(yù)算管理，可有效把握企業(yè)未來(lái)一段時(shí)期的營(yíng)業(yè)收入和現(xiàn)金流狀況，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的可控性；第三，全面預(yù)算能夠監(jiān)控突發(fā)性事件，及時(shí)反饋，有效降低突發(fā)性負(fù)面事件對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的不利影響；第四，通過(guò)科學(xué)合理的管理目標(biāo)和考評(píng)機(jī)制，可以提高企業(yè)整體執(zhí)行能力。 
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第二章  全面預(yù)算管理相關(guān)概念和理論概述 

2.1  全面預(yù)算管理的概念與特征
Glenm  A.  Welscy(1988)認(rèn)為“企業(yè)預(yù)算是一種設(shè)計(jì)未來(lái)一定期間內(nèi)所有營(yíng)運(yùn)活動(dòng)過(guò)程的計(jì)劃，它是企業(yè)最高管理者為整個(gè)企業(yè)及下屬各部門所預(yù)先設(shè)定的目標(biāo)、策略及方案的綜合[26]。” 根據(jù)安達(dá)信公司的相關(guān)資料，預(yù)算被定義為“企業(yè)實(shí)施其明確的戰(zhàn)略目標(biāo)的重要依據(jù)。在其戰(zhàn)略目標(biāo)的指引下，通過(guò)全面統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)，將企業(yè)的人力、財(cái)力和物力進(jìn)行有步驟、有計(jì)劃地分配，最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略”（黃世忠，2003）[27]。 所謂預(yù)算，就是有計(jì)劃地對(duì)未來(lái)的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行的一種全方位的協(xié)調(diào)和規(guī)劃，是一種較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的綜合協(xié)調(diào)的財(cái)務(wù)計(jì)劃，它確定了相關(guān)組織未來(lái)的目標(biāo)以及為了實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)要付出的代價(jià)和行動(dòng)。 綜上所述，本文認(rèn)為，全面預(yù)算管理作為一種全新的管理經(jīng)營(yíng)理論，是一種綜合性的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理手段。它將企業(yè)事前計(jì)劃好的戰(zhàn)略目標(biāo)和預(yù)算目標(biāo)緊密結(jié)合，細(xì)化到企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)單元的每一個(gè)角落，通過(guò)全面的統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)，來(lái)確定企業(yè)每一生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的人、財(cái)、物等資源配比，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中監(jiān)控，最終以全面細(xì)化的考核標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 
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2.2  全面預(yù)算管理體系
企業(yè)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)指作為全面預(yù)算管理的核心，首先要根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略計(jì)劃確定預(yù)算目標(biāo)；由相對(duì)應(yīng)的預(yù)算組織，根據(jù)預(yù)算目標(biāo)和過(guò)去的經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)，負(fù)責(zé)編制整體預(yù)算指標(biāo)和數(shù)據(jù)；預(yù)算指標(biāo)和數(shù)據(jù)通過(guò)企業(yè)最高層批準(zhǔn)后，需由企業(yè)每一生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位根據(jù)自身負(fù)責(zé)的區(qū)塊來(lái)負(fù)責(zé)執(zhí)行；最后，企業(yè)負(fù)責(zé)監(jiān)控和考核企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的部門，根據(jù)預(yù)算指標(biāo)考核相關(guān)單位和個(gè)人的績(jī)效，完成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。作為全面預(yù)算管理的核心內(nèi)容主要由產(chǎn)品的成本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算、資本支出預(yù)算等三大方面組成。全面預(yù)算作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心，其編制的過(guò)程、依據(jù)和內(nèi)容具有極為重要的意義。全面預(yù)算編制所依據(jù)的指標(biāo)和數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與否，關(guān)系企業(yè)確定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是否適合當(dāng)前市場(chǎng)需求，其編制的內(nèi)容應(yīng)具有合理性，不僅關(guān)系企業(yè)每一生產(chǎn)單位的執(zhí)行和考核，更關(guān)系企業(yè)年度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)任務(wù)是否能完成。 
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第三章  我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀與體系構(gòu)建.... 19 
3.1  房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)狀和特點(diǎn) ......... 19 
3.1.1  房地產(chǎn)現(xiàn)狀和重要作用..... 19 
3.1.2  房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理特殊性........ 19 
3.2  房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的主要問(wèn)題 ...... 20 
3.3  房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的體系構(gòu)建 ..... 21 
第四章  HHDC(集團(tuán))公司全面預(yù)算管理現(xiàn)狀及問(wèn)題.......... 26 
4.1  公司概況 ........ 26
4.2  公司實(shí)施全面預(yù)算管理的背景 ........ 31 
4.3  公司全面預(yù)算管理實(shí)施現(xiàn)狀 ............ 33
4.4 公司全面預(yù)算管理存在的缺陷 ......... 45 
第五章  HHDC(集團(tuán))公司全面預(yù)算管理體系完善建議...... 47
5.1  為 HHDC(集團(tuán))公司確立預(yù)算管理目標(biāo) ........... 47 
5.2  完善預(yù)算編制的方法、內(nèi)容和具體流程 .......... 48 
5.3 HHDC(集團(tuán)）公司預(yù)算監(jiān)控體系建設(shè)...... 55 
5.4  優(yōu)化預(yù)算績(jī)效考核 .......... 59 
5.5 HHDC(集團(tuán)）公司預(yù)算激勵(lì)制度重構(gòu)...... 62
5.6 ERP 系統(tǒng)與信息化建設(shè) ............ 64 

第五章  HHDC(集團(tuán))公司全面預(yù)算管理體系完善建議

5.1  為 HHDC(集團(tuán))公司確立預(yù)算管理目標(biāo) 

房地產(chǎn)行業(yè)同其他行業(yè)的預(yù)算目標(biāo)管理不同，由于項(xiàng)目建設(shè)多，時(shí)間跨度長(zhǎng)，投資金額大，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的要求比較高，要求在進(jìn)行預(yù)算管理的時(shí)候更加注重控制其項(xiàng)目成本。在為 HHDC(集團(tuán))公司設(shè)計(jì)預(yù)算目標(biāo)的時(shí)候，應(yīng)結(jié)合該公司近 5 年的發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)規(guī)劃。目前的定位現(xiàn)狀是缺乏定位所必須的差異性和核心利潤(rùn)點(diǎn)。該公司旗下專業(yè)公司眾多，品牌宣傳相對(duì)獨(dú)立，淡化了 HHDC(集團(tuán)）公司品牌的總體定位，沒(méi)有形成統(tǒng)一的核心價(jià)值，直接導(dǎo)致在進(jìn)行預(yù)算目標(biāo)確立的時(shí)候出現(xiàn)誤導(dǎo)和偏差。 (1)  在為該公司設(shè)計(jì)定位目標(biāo)時(shí)應(yīng)是：圍繞 HHDC(集團(tuán))公司總體戰(zhàn)略、公司定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)，將該公司產(chǎn)品利益與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)分開(kāi)。確定 HHDC(集團(tuán))公司旗下各專業(yè)公司資源集中和戰(zhàn)略組合方向。 (2)  品牌定位：以人為本、關(guān)注農(nóng)村和城鄉(xiāng)建設(shè)、健康養(yǎng)生。其定位核心是HHDC(集團(tuán))公司品牌的定位核心是在目標(biāo)客戶心目中確立一個(gè)獨(dú)特的、可信賴的、持續(xù)穩(wěn)定的形象，未來(lái)年內(nèi)五成為中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)的領(lǐng)頭企業(yè)。 (3)  其品牌建設(shè)規(guī)劃是品牌建設(shè)規(guī)劃分兩個(gè)階段第一階段（2014—2017 年）：該公司子品牌建設(shè)（核心產(chǎn)品和物業(yè)管理）；第二階段（2017-2020 年）：系統(tǒng)品牌整合。 

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結(jié)論 

全面預(yù)算管理是近年來(lái)被眾多大型企業(yè)推崇的管理方法，可以有效的提高企業(yè)內(nèi)部管理效率，在論文的寫(xiě)作過(guò)程中，筆者閱讀了大量相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，本文對(duì)全面預(yù)算管理的參考文獻(xiàn)、理論基礎(chǔ)都進(jìn)行了詳細(xì)的闡述和深入研究，本文重點(diǎn)闡述了全面預(yù)算管理體系和編制流程，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理面臨的主要問(wèn)題，進(jìn)行全面預(yù)算管理體系的重構(gòu)，最后根據(jù) HHDC(集團(tuán)）公司的實(shí)際情況，詳細(xì)分析了該公司預(yù)算管理存在的問(wèn)題，為該公司提出全面預(yù)算管理體系的完善方案。 在此，本人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理進(jìn)行最后總結(jié)并提出建議：  
1.  全面預(yù)算管理應(yīng)以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向�，F(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理大都處于摸索階段，管理不細(xì)致、考核分析不嚴(yán)謹(jǐn)、較隨意，不能使預(yù)算管理達(dá)到最優(yōu)化水平。有效的預(yù)算管理是企業(yè)內(nèi)部控制重要手段，不能單單理解為對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的管理控制。預(yù)算管理應(yīng)結(jié)合公司長(zhǎng)短期的戰(zhàn)略規(guī)劃，根據(jù)其核心目標(biāo)、核心產(chǎn)品和目標(biāo)利潤(rùn)，從公司整體上進(jìn)行管理把控。 
2.  嚴(yán)格企業(yè)現(xiàn)金收支管理。目前的房地產(chǎn)企業(yè)往往重視年度預(yù)算而忽略了項(xiàng)目預(yù)算，該企業(yè)的現(xiàn)金流量表不僅關(guān)乎著企業(yè)獲利能力和競(jìng)爭(zhēng)力，而且還直接影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高負(fù)債運(yùn)行，同時(shí)由于房屋銷售款不能當(dāng)期確認(rèn)收入，使得利潤(rùn)和現(xiàn)金流之間往往出現(xiàn)誤差，因此現(xiàn)金流的健康順暢顯得更為重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入資金及時(shí)回收同時(shí)控制項(xiàng)目成本，嚴(yán)格現(xiàn)金收支兩條線管理的同時(shí)提高資金使用效率，使企業(yè)擁有最佳的現(xiàn)金持有量。 
3.  加強(qiáng) ERP 系統(tǒng)和全面預(yù)算管理信息化建設(shè)。全面預(yù)算管理是一套完整的體系，現(xiàn)階段許多企業(yè)預(yù)算信息數(shù)據(jù)較為分散，不利于統(tǒng)計(jì)和執(zhí)行，所以加強(qiáng)預(yù)算管理的信息化建設(shè)對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有著舉足輕重的作用。將預(yù)算系統(tǒng)和 ERP 系統(tǒng)相結(jié)合的方法能夠提高管理效率，企業(yè)信息化管理的完善有助于企業(yè)具體量化預(yù)算執(zhí)行，采用系統(tǒng)、科學(xué)的信息化方法進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)的分析、反饋和激勵(lì)有助于企業(yè)效率的整體提升。
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參考文獻(xiàn)(略) 

本文編號(hào)：220510