第 1 章   緒   論 

1.1   論文背景與選題意義
我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)改革與變革時(shí)期，尤其最近幾年里城市化的進(jìn)程已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，大量的務(wù)農(nóng)人口涌入城鎮(zhèn)，居住房屋的剛性需求越來(lái)越高，在這種背景下國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入飛速發(fā)展階段，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展占據(jù)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，在資本逐利影響下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加大。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)市的發(fā)展，我國(guó)陸續(xù)頒布一系列法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)也由原來(lái)對(duì)宏觀調(diào)控處于觀望狀態(tài)中走出來(lái)，在進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)時(shí)態(tài)度更加謹(jǐn)慎，行業(yè)發(fā)展預(yù)期發(fā)生重大改變，市場(chǎng)交易呈現(xiàn)出萎縮狀態(tài)，整個(gè)行業(yè)處于不景氣的狀態(tài)之中，再加上我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，開(kāi)發(fā)商融資難度持續(xù)加大，房地產(chǎn)行業(yè)從 2014 年開(kāi)始由全線快漲時(shí)代轉(zhuǎn)變成普遍下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有投入大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素較多，是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。與國(guó)外相比，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者由于一直處于體制、政策的限制之下，在風(fēng)險(xiǎn)管理方面能力有限，沒(méi)有敏銳的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)缺乏應(yīng)對(duì)能力，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。顯然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)曾經(jīng)的粗放式管理模式已被時(shí)代所淘汰，高額利潤(rùn)已成為歷史，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是必然趨勢(shì)，規(guī)�；�、品牌化、規(guī)范化的運(yùn)作模式將是房地產(chǎn)企業(yè)的方向，只有把項(xiàng)目管理水平提上去，對(duì)開(kāi)發(fā)成本做到有效控制，這是企業(yè)最有效、最直接的盈利途徑，也是提高競(jìng)爭(zhēng)力必可缺少的條件。 在國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，項(xiàng)目管理者始終將成本控制體現(xiàn)在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)，為了實(shí)現(xiàn)有效控制，項(xiàng)目管理者從決策之時(shí)就制定出嚴(yán)密的計(jì)劃，針對(duì)不同的階段制采取不同的控制辦法，把項(xiàng)目立項(xiàng)的控制、市場(chǎng)定位、確定規(guī)劃方案、工程設(shè)備到原材料采購(gòu)、以及財(cái)務(wù)管理等所有環(huán)節(jié)都要采取成本控制，在對(duì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行綜合考慮后，制定出切實(shí)可行的設(shè)計(jì)方案。雖然對(duì)成本控制的重視度越來(lái)越高，但是與國(guó)外相比差距仍然很大，很多企業(yè)對(duì)于成本控制的理解不全面，對(duì)于合同執(zhí)行和施工監(jiān)控比較重視，而忽略全過(guò)程的成本管理，管理控制不利的問(wèn)題在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在。 
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1.2   國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀
國(guó)外的成本控制思想最早形成于 14 世紀(jì)，隨工廠制度的出現(xiàn)而誕生。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，大約在 19 世紀(jì)八十年代到 20 世紀(jì)初，成本控制體系逐漸趨于完善，目前我們所做的研究和實(shí)踐都在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的。此后，工業(yè)革命使經(jīng)濟(jì)得到了飛速發(fā)展，以經(jīng)營(yíng)核算為目的的成本控制成為主流，成本的事中控制逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂�，大量的成本控制方法與理論開(kāi)始出現(xiàn)，目前采用較多的有價(jià)值工程成本控制法、目標(biāo)成本控制法、成本動(dòng)因理論、激勵(lì)制度法與價(jià)值鏈分析成本控制理論等[1]。由于建筑工程項(xiàng)目是一種周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)復(fù)雜的工程，國(guó)外的學(xué)術(shù)界與實(shí)務(wù)界很早就將成本控制理論運(yùn)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，已經(jīng)取得了很好的成果。 Henry 率先提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本控制思想，提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以根據(jù)預(yù)先制定的項(xiàng)目以及各階段的成本計(jì)劃而進(jìn)行，并由此設(shè)立成本目標(biāo)值，在具體運(yùn)作中以目標(biāo)值為限進(jìn)行成本控制[2]。Zhi·H 將 L·G·Miles 的價(jià)值工程法應(yīng)用在美國(guó)的建筑行業(yè)的報(bào)表統(tǒng)計(jì)中，經(jīng)過(guò)測(cè)算采用這種方式在節(jié)約工程項(xiàng)目初始投資效果較好，節(jié)約比例可達(dá) 5 至 10 個(gè)百分點(diǎn)，而且價(jià)值工程法的投入成本極低，占總項(xiàng)目投資的 0.2%[3]。R.Barker 等引入“思想-戰(zhàn)略-管理”的方法來(lái)改善房地產(chǎn)成本管理的績(jī)效評(píng)估，通過(guò)對(duì)資源進(jìn)行高峰診斷的手段以降低資源和成本的投入[4]。Kashiwagi 等專家的研究是從成本和控制的角度展開(kāi)的，引用信息理論和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)理論，對(duì)建筑業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈加以研究，制定出節(jié)省成本的規(guī)劃[5]。而 Nie 的研究則利用了聯(lián)機(jī)分析處理法，為實(shí)施統(tǒng)一方法的動(dòng)態(tài)成本控制提供了平臺(tái)，并對(duì)應(yīng)用項(xiàng)目管理活活動(dòng)應(yīng)用 OLAP 管理的靈活性做出客觀的評(píng)價(jià)[6]。而 Leslie 則作業(yè)成本控制和傳統(tǒng)成本控制進(jìn)行研究并提出存在的區(qū)別，提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在執(zhí)行成本控制時(shí)起到的作用是不同的，傳統(tǒng)成本控制管理者要對(duì)所管轄的責(zé)任區(qū)的成本進(jìn)行控制，而應(yīng)用作業(yè)成本管理則為企業(yè)提供整體的視角，而且需要注意的是作業(yè)成本進(jìn)行管理的前提是成本從屬于責(zé)任區(qū)域的作業(yè)活動(dòng)[7]。專家 Sobotka 則以建筑企業(yè)的供應(yīng)鏈物流、信息流為研究目標(biāo)，為改善供應(yīng)鏈的效率而制定出有效的策略，并給出模擬控制的模型[8]。Grimes 的研究另辟蹊徑，把成本控制放在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整個(gè)戰(zhàn)略實(shí)施中，，提出房地產(chǎn)企業(yè)在制定年度預(yù)算目標(biāo)時(shí)，需要在戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，在形成企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本指標(biāo)，在預(yù)算指標(biāo)建立后再與其它部門(mén)溝通，使企業(yè)所有部門(mén)共同執(zhí)行，最終才會(huì)實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)[9]。 
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第 2 章   房地產(chǎn)成本控制的相關(guān)理論概述

2.1   房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成
從其定義上看比較簡(jiǎn)單，但實(shí)際操作時(shí)的區(qū)別和學(xué)問(wèn)卻很大，是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的的總目標(biāo)而進(jìn)行的各項(xiàng)活動(dòng)消耗人力、物力等資源而產(chǎn)生的各種費(fèi)用的總和。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其最主要的業(yè)務(wù)是開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)房地產(chǎn)商品，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本涵蓋面較廣，指的是在決策立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)施工、竣工結(jié)算以及銷售等過(guò)程中耗費(fèi)的所有費(fèi)用的總和。我國(guó)雖然被稱為農(nóng)業(yè)大國(guó)，但是相對(duì)于眾多的人口我國(guó)的耕地面積并不多，為了保障全國(guó)人民的生活需求，國(guó)務(wù)院出臺(tái)各種保護(hù)土地的文件，核心精神是必須保障 18 億畝耕地紅線，只有達(dá)到這個(gè)要求，才能夠開(kāi)發(fā)城市用地。土地是不可增的稀缺資源，任何國(guó)家對(duì)土地問(wèn)題都予以足夠的重視。我國(guó)一直以來(lái)采取嚴(yán)格的方式控制土地一級(jí)市場(chǎng)，在城鎮(zhèn)商品房建設(shè)中土地成本常年增加。開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地的方式主要有三種，協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓。而從獲取土地的成本研究分為三種情況：征用農(nóng)村集體土地，要支付征地費(fèi)用；城鎮(zhèn)國(guó)有土地取得費(fèi)則按拆遷費(fèi)計(jì)算，大體包括補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)以及相關(guān)的稅費(fèi)；從市場(chǎng)取得土地使用權(quán)所負(fù)擔(dān)的費(fèi)用就是取得價(jià)格，一般來(lái)說(shuō)數(shù)額龐大。
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2.2   房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要控制項(xiàng)目投資，成本控制是必不可少的，具體在房地產(chǎn)成本管理層面，所占的地位非常關(guān)鍵。不論是成本預(yù)測(cè)還是決策核算，其根本目的是為了實(shí)現(xiàn)成本控制。具體來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)成本控制的定義是，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、投標(biāo)、建設(shè)施工、竣工這五個(gè)階段中，采取科學(xué)的方法把建設(shè)項(xiàng)目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額里，而在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生偏差是再所難免的，需要及時(shí)做出調(diào)整，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)要對(duì)人、財(cái)、物做到科學(xué)合理使用，不但可以使計(jì)劃得到順利實(shí)施，同時(shí)也會(huì)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工期長(zhǎng)、涉及環(huán)節(jié)眾多，因此項(xiàng)目所包含的成本也是多種多樣，因此需要借助項(xiàng)目成本管理與控制的實(shí)際績(jī)效評(píng)價(jià)報(bào)告來(lái)掌握項(xiàng)目預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況。報(bào)告中通常會(huì)列舉出項(xiàng)目成本預(yù)算額與實(shí)際發(fā)生數(shù)值，并反映出之間的差值，用以評(píng)價(jià)、考核項(xiàng)目成本控制的執(zhí)行情況。 
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第 3 章   YG 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制分析 ....... 18 
3.1   YG 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ..... 18
3.1.1   公司介紹 ....... 18 
3.1.2   項(xiàng)目介紹 ....... 18 
3.2   YG 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成情況 ............ 19 
3.3   YG 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段成本控制現(xiàn)狀分析 ..... 20
3.4   YG 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題 .... 25 
第 4 章   YG 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制措施 ....... 29 
4.1   項(xiàng)目立項(xiàng)階段成本控制措施 ......... 29
4.2   項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制措施 ......... 30
4.3   項(xiàng)目招標(biāo)階段成本控制措施 ......... 31 
4.4   項(xiàng)目施工階段成本控制措施 ......... 32 
4.5   項(xiàng)目竣工階段成本控制措施 ......... 34 
4.5.1   有效控制竣工驗(yàn)收 ......... 34 
4.5.2   加強(qiáng)竣工結(jié)算的審查 ..... 35 
第 5 章   YG 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制實(shí)施的組織優(yōu)化與保障 ......... 36 
5.1   項(xiàng)目成本控制的組織體系優(yōu)化 ..... 36
5.2   技術(shù)保障 ..... 42
5.3   經(jīng)濟(jì)保障 ..... 43
5.4   人力保障 ..... 44 

第 5 章   YG 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制實(shí)施的組織優(yōu)化與保障 

5.1   項(xiàng)目成本控制的組織體系優(yōu)化 

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制體系要能優(yōu)化成本、糾正成本偏差，因此在保障經(jīng)濟(jì)效果的同時(shí)還必須節(jié)約成本，盡可能避免那些收效甚微、華而不實(shí)的繁瑣過(guò)程，成本控制優(yōu)化體系需要控制關(guān)鍵因素，強(qiáng)化系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)性與實(shí)用性。因此，構(gòu)建的項(xiàng)目成本控制優(yōu)化體系必須遵循經(jīng)濟(jì)原則。在制定項(xiàng)目成本控制優(yōu)化體系時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合 YG 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)進(jìn)行，需要針對(duì) YG 項(xiàng)目目前在成本控制時(shí)存在的問(wèn)題來(lái)進(jìn)行，制定的優(yōu)化體系要保證實(shí)效性與定制性，不能完全照搬其他企業(yè)或項(xiàng)目的做法，更不能始終延續(xù)傳統(tǒng)方法。YG 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理者必須以身作則，充分重視并全力支持成本控制工作，保證制定的成本控制舉措能夠順利實(shí)施下去。因此，建立成本控制優(yōu)化體系還應(yīng)該以管理團(tuán)隊(duì)推動(dòng)為原則。項(xiàng)目立項(xiàng)階段成本目標(biāo)：按照 YG 項(xiàng)目的可行性報(bào)告以及平面圖、開(kāi)發(fā)周期等，還要考慮到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，明確成本核算對(duì)象和內(nèi)容，編制立項(xiàng)階段成本測(cè)算表，在此基礎(chǔ)上對(duì)方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)行有效的成本控制。 方案設(shè)計(jì)階段成本目標(biāo)，按照審核通過(guò)的規(guī)劃與建筑施工方案，對(duì)成本測(cè)算表進(jìn)行研究修正使之更加科學(xué)合理，在此期間要確定產(chǎn)品限額設(shè)計(jì)工作，確定后將作為依據(jù)參與施工圖設(shè)計(jì)，并成為造價(jià)的主要依據(jù)。 施工圖預(yù)算階段的成本目標(biāo)，在施工圖的基礎(chǔ)上對(duì)成本測(cè)算表進(jìn)行檢查、修訂和細(xì)化，使其更具科學(xué)合理性，指導(dǎo)負(fù)責(zé)部門(mén)進(jìn)行招標(biāo)、施工、采購(gòu)等各環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制。 

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結(jié)   論

成本控制貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，它對(duì)于提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益和管理水平起著重要作用。本文從 YG 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理者角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外有關(guān)成本控制文獻(xiàn)資料的收集與整理，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的原理與方法，將項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)全過(guò)程劃分為立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工與驗(yàn)收五個(gè)階段，借助現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研的方法，深入分析了 YG 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成情況，列舉了 YG 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在各個(gè)階段存在的問(wèn)題，并基于 YG 項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)提出了各個(gè)階段的成本控制方法以及對(duì)應(yīng)的組織保障�；谶@些研究，本文主要取得了以下幾點(diǎn)研究成果： 
（1）基于國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程，構(gòu)建了以各階段成本控制為基礎(chǔ)，以最終成本管理為方式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理模式，針對(duì)各個(gè)階段的執(zhí)行情況，深入分析存在的重要問(wèn)題，并基于這些困難采用成本控制理論方法提出了對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，為 YG 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制提供了切實(shí)有效的途徑。 
（2）盡管立項(xiàng)階段的成本較低，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最終實(shí)施影響很大，因此這一階段要發(fā)揮規(guī)劃作用；設(shè)計(jì)階段要關(guān)注方案優(yōu)化與合理性；招標(biāo)階段要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制且選取最符合項(xiàng)目特點(diǎn)的建筑商；施工階段要嚴(yán)格控制項(xiàng)目進(jìn)度、合同管理等；最后的竣工階段應(yīng)著重加強(qiáng)審核工作。 
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的各級(jí)人員都對(duì)成本的形成具有影響，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的有效控制離不開(kāi)項(xiàng)目組各級(jí)人員的活動(dòng)，其成本管理主體應(yīng)該體現(xiàn)全員參與的概念，各級(jí)人員都應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)職責(zé)范圍內(nèi)的成本管理工作，并承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。 
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參考文獻(xiàn)(略)

本文編號(hào)：193931