【摘要】：房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)影響國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè),需要滿足不同收入階層的需要,具有廣泛性和基礎(chǔ)性的特點(diǎn),它的發(fā)展不僅有利于我國經(jīng)濟(jì)的增長,還能使社會(huì)穩(wěn)定得到更好的維護(hù)。自“次貸危機(jī)”至今,我國的房地產(chǎn)市場走到一個(gè)十字路口,在社會(huì)普遍感到房價(jià)過高且中央和各級地方政府不斷出臺調(diào)控措施的情況下,房價(jià)仍居高不下,在房地產(chǎn)業(yè)依然還有失衡現(xiàn)象。由于受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響,至今我國的房地產(chǎn)市場仍處在發(fā)展的初期階段,依然存在諸多問題,這與我國市場發(fā)展不完善有關(guān)。對此,就需要政府提供有效的政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向正確的發(fā)展道路。因此,本文希望通過分析湖南省房地產(chǎn)市場政府調(diào)控中存在的問題,并且加以改進(jìn),希望對房地產(chǎn)市場的政府調(diào)控能夠達(dá)到預(yù)期的目的,使房地產(chǎn)業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展。 本文以房地產(chǎn)市場政府調(diào)控的相關(guān)理論為基點(diǎn),探討了為何要進(jìn)行房地產(chǎn)市場政府調(diào)控的幾個(gè)要素,并進(jìn)一步提出政府對房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具,對湖南房地產(chǎn)的運(yùn)行情況進(jìn)行分析,指出目前政府調(diào)控面臨的難以抉擇的問題,最后為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場政府調(diào)控給予一定的建議。本文從以下四點(diǎn)進(jìn)行了研究,主要有： 第一部分為導(dǎo)論,這部分是本文研究問題的切入點(diǎn),主要包括選題的緣起及其意義、文獻(xiàn)綜述、研究方法、內(nèi)容以及創(chuàng)新之處,綜述了國內(nèi)外相關(guān)學(xué)者的經(jīng)驗(yàn),并指出本文研究的特色之處。 第二部分主要對房地產(chǎn)市場政府調(diào)控的相關(guān)理論進(jìn)行了探討,為全文研究打下基礎(chǔ)。這部分從經(jīng)濟(jì)理論出發(fā),以房地產(chǎn)市場政府調(diào)控為研究對象,首先闡述了房地產(chǎn)市場的特征以及構(gòu)成,接著探討了為何要進(jìn)行房地產(chǎn)市場政府調(diào)控的幾個(gè)要素,并對政府調(diào)控的政策工具作了一定的探討,最后提出了國外在房地產(chǎn)市場政府調(diào)控方面的相關(guān)研究和經(jīng)驗(yàn)。 第三部分主要對湖南省房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本情況進(jìn)行分析和闡述,重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)市場的運(yùn)行態(tài)勢以及在運(yùn)行中遇到的相關(guān)問題。 第四部分在借鑒國際公共住房政策與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,對中國房地產(chǎn)行業(yè)政府調(diào)控的措施進(jìn)行給出個(gè)人對促進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的建議,為政府如何更好地發(fā)揮房地產(chǎn)市場調(diào)控作用提供一定的建議。 本研究有兩個(gè)創(chuàng)新之處：一是視角、切點(diǎn)的創(chuàng)新,本文深入剖析中央、地方政府、企業(yè)與消費(fèi)者目標(biāo)效用或利潤、收益基礎(chǔ)上,構(gòu)建中央、地方政府、政府與企業(yè)以及企業(yè)與消費(fèi)者之間的博弈模型,以新的視角探求政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是有效的、是必不可少的。本文也運(yùn)用大量數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進(jìn)行分析,并總結(jié)其特征。采取實(shí)證研究,通過對湖南全省的房地產(chǎn)情況進(jìn)行抽樣,了解到全省房地產(chǎn)發(fā)展的一些實(shí)際情況,了解到目前實(shí)際運(yùn)行中存在的問題,同時(shí)結(jié)合發(fā)達(dá)國家、地區(qū)以及其他省市的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及理論基礎(chǔ)提出建議,提供參考。開展該論文的研究,不僅為政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控提供理論建議,還具有實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。二是在觀點(diǎn)上的創(chuàng)新。首次運(yùn)用規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)理論與方法,較全面、系統(tǒng)地研究湖南房地產(chǎn)市場價(jià)格的政府經(jīng)濟(jì)規(guī)制問題。以經(jīng)濟(jì)學(xué)和產(chǎn)業(yè)組織理論與方法為基礎(chǔ),綜合房地產(chǎn)市場形成與博弈的新特點(diǎn),深入剖析湖南房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)、信息不對稱和土地供給等問題,并通過優(yōu)化結(jié)構(gòu),加快建設(shè)保障性住房、加強(qiáng)財(cái)稅政策在政府調(diào)控中的作用、完善土地政策,平抑房價(jià)、利用信貸貨幣政策的杠桿作用穩(wěn)定房地產(chǎn)市場來改善房地產(chǎn)市場政府調(diào)控。
【圖文】：

幻O勺00廿UO心 000日05虧O、奮1之馬L勺孟，‘21〕02作泛003年20仆工汗.2005貴樸200石勺論00少確論O勻8年2001〕鉀:圖3一 22001.2009年湖南省城鎮(zhèn)化率與商品房屋銷售均價(jià)增長趨勢圖由于缺乏相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，全省城鎮(zhèn)住房存量很難準(zhǔn)確估計(jì)。以2008年的情況計(jì)算，全省城鎮(zhèn)居民平均一人可住29.3平方米，目前全省城鎮(zhèn)應(yīng)有8.5億平方米。根據(jù)我國城鎮(zhèn)居住小康水平(人均面積35平方米)和全省城鎮(zhèn)人口規(guī)劃5300萬估計(jì)，到2020年，湖南城鎮(zhèn)住房應(yīng)有18.6億平方米。也就是說，到20加年，全省城鎮(zhèn)住房新增總需求應(yīng)在10.1億平方米以上

圖3一3全省與全國住房銷售面積增長對比(2)房價(jià)收入比偏高。房價(jià)收入可以很好的用于衡量房價(jià)是否虛高，(文用“以當(dāng)年均價(jià)為單價(jià)，一套面積為100平方米的商品房屋總市價(jià)，與城鎮(zhèn)居庭年均收入之比”)，房價(jià)收入比一般不會(huì)少于3倍，也不會(huì)多于6倍，超過戒線就表明房價(jià)虛高。在我國1994年和1998年的住房制度改革時(shí)，曾先后采倍房價(jià)收入比來確定公房出售的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。2000至2008年，湖南省房價(jià)收入比值為5.99，保持在5.62一6.33區(qū)間，小于全國&50一10.74的區(qū)間。該數(shù)據(jù)表明，個(gè)時(shí)期全省房價(jià)總體低于全國平均水平，但處于國際公認(rèn)的3一6倍上限邊緣。2000年為5.62，，比全國低5.12;2006年為6.33，比全國低3.38;2008年為5全國低2.6;9年中有5年房價(jià)虛高，比值比6倍還多。省會(huì)長沙的房價(jià)收入比達(dá)到6.7，也高于國際公認(rèn)的比值。房價(jià)過高會(huì)帶來的創(chuàng)業(yè)成本問題、弱勢群住房救濟(jì)問題、住房消費(fèi)比重過高所引起的消費(fèi)結(jié)構(gòu)失衡問題、房價(jià)持續(xù)上漲積的泡沫風(fēng)險(xiǎn)等等。這些問題目前來看雖然只是些苗頭，尚未產(chǎn)生嚴(yán)重影響，對整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響、對房地產(chǎn)業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展都將會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)作
【學(xué)位授予單位】：華中師范大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號】：F293.3

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本文編號：2676302