發(fā)布時(shí)間：2016-12-24 13:21

  本文關(guān)鍵詞：北京市農(nóng)村集體土地征地后出讓價(jià)格的影響因素研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

《中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)》 2015年

北京市農(nóng)村集體土地征地后出讓價(jià)格的影響因素研究

馮波  

【摘要】：新型城鎮(zhèn)化是我國(guó)目前加速推進(jìn)的重點(diǎn)工作,在這一進(jìn)程中離不開(kāi)農(nóng)村集體土地被征用為城市國(guó)有土地。在市場(chǎng)對(duì)資源配置起決定作用的情況下,土地這一重要的生產(chǎn)要素只有在市場(chǎng)機(jī)制的作用下才能達(dá)到最優(yōu)配置。土地價(jià)格是土地市場(chǎng)運(yùn)行的中心環(huán)節(jié)。尤其對(duì)于北京,作為我國(guó)的政治中心、文化中心、科技創(chuàng)新中心、國(guó)際交往中心,土地資源極其稀缺,研究其農(nóng)村集體土地征地后的出讓價(jià)格具有重要的意義。本文以北京市農(nóng)村集體土地征地后出讓過(guò)程為主線(xiàn),分別研究我國(guó)現(xiàn)行的土地制度,論述了北京土地市場(chǎng)的特點(diǎn)與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)律,征地的成本和土地出讓后的收益分配,并從宏觀和微觀兩個(gè)角度分析了影響北京市土地價(jià)格的主要因素,研究了與農(nóng)村集體土地征地及開(kāi)發(fā)密切相關(guān)的土地金融問(wèn)題,并結(jié)合十八屆三中全會(huì)的改革方向探討了縮小征地范圍、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等與現(xiàn)行征地制度相關(guān)的問(wèn)題。得出主要結(jié)論如下： 一是目前北京土地市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出價(jià)格高、增速快；不同性質(zhì)的土地表現(xiàn)出不同的規(guī)律；土地出讓收入總量大、溢價(jià)率高、隨時(shí)間波動(dòng)大；土地開(kāi)發(fā)已逼近紅線(xiàn)等特點(diǎn)。北京的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)以2009年為界改變了操作方式,目前屬于政府壟斷、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與國(guó)企操作的模式。用比較分析的方法,討論了目前國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的其他土地開(kāi)發(fā)典型模式——政府主導(dǎo)的重慶模式、企業(yè)主導(dǎo)的海南模式和一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)的蘇州模式。 二是從宏觀的角度分析,城市的人口密度、固定資產(chǎn)投資、對(duì)土地增值的預(yù)期、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房屋存量等因素是造成城市間土地價(jià)格差異的主要原因。供求關(guān)系理論可以用來(lái)解釋北京市的土地價(jià)格高漲的原因,由于新增的土地?cái)?shù)量有限,土地的供給在長(zhǎng)期來(lái)看幾乎是固定不變的,但是隨著人口的不斷增加、基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善等因素影響,對(duì)土地的需求一直處于旺盛狀態(tài),同時(shí)也這與北京高度集中的優(yōu)質(zhì)公共資源密切相關(guān)。從豐臺(tái)區(qū)、昌平區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)際案例來(lái)看,拆遷與征地成本是總成本中占比最大的兩項(xiàng),國(guó)家、市、區(qū)三級(jí)政府在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中獲得了大量的土地出讓溢價(jià)收益和稅收收入,而這些收益并沒(méi)有在失地的村集體和農(nóng)民間重新分配。 三是從微觀的角度分析,通過(guò)搜集整理北京市2007-2014年1323宗公開(kāi)出讓的土地信息,用地理信息學(xué)的方法將影響北京市土地出讓價(jià)格的微觀因素進(jìn)行量化,將影響因素分成區(qū)位條件、鄰里特征等市場(chǎng)因素和出讓限制、入市時(shí)間等政策因素。通過(guò)分別建立住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地這三種類(lèi)型土地的特征價(jià)格模式,可以發(fā)現(xiàn)不同類(lèi)型的土地遵循不同的價(jià)格形成規(guī)律,而且相同的微觀因素對(duì)不同類(lèi)型土地的影響效果存在差異,市場(chǎng)因素對(duì)北京市各類(lèi)土地出讓價(jià)格的影響均大于政策因素。 四是土地金融在農(nóng)村集體土地征地與開(kāi)發(fā)中扮演重要的作用。以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)具有給土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的強(qiáng)烈驅(qū)動(dòng)力,主要是因?yàn)闆Q定銀行績(jī)效的決定性因素還是利息差收入,而貸款給土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以獲得大額度、長(zhǎng)時(shí)限、低風(fēng)險(xiǎn)的利息收入。同時(shí)通過(guò)與各利益主體的博弈,形成資金閉環(huán),提高了銀行自身的內(nèi)部收益率 最后,本文在總結(jié)主要研究成果的基礎(chǔ)上,提出了相應(yīng)的政策建議。

【關(guān)鍵詞】：
【學(xué)位授予單位】：中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類(lèi)號(hào)】：F321.1
【目錄】：

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  本文關(guān)鍵詞：北京市農(nóng)村集體土地征地后出讓價(jià)格的影響因素研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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本文編號(hào)：225500