本文關鍵詞：北京市農(nóng)村集體土地征地后出讓價格的影響因素研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

《中國農(nóng)業(yè)大學》 2015年

北京市農(nóng)村集體土地征地后出讓價格的影響因素研究

馮波  

【摘要】：新型城鎮(zhèn)化是我國目前加速推進的重點工作,在這一進程中離不開農(nóng)村集體土地被征用為城市國有土地。在市場對資源配置起決定作用的情況下,土地這一重要的生產(chǎn)要素只有在市場機制的作用下才能達到最優(yōu)配置。土地價格是土地市場運行的中心環(huán)節(jié)。尤其對于北京,作為我國的政治中心、文化中心、科技創(chuàng)新中心、國際交往中心,土地資源極其稀缺,研究其農(nóng)村集體土地征地后的出讓價格具有重要的意義。本文以北京市農(nóng)村集體土地征地后出讓過程為主線,分別研究我國現(xiàn)行的土地制度,論述了北京土地市場的特點與土地一級開發(fā)的規(guī)律,征地的成本和土地出讓后的收益分配,并從宏觀和微觀兩個角度分析了影響北京市土地價格的主要因素,研究了與農(nóng)村集體土地征地及開發(fā)密切相關的土地金融問題,并結合十八屆三中全會的改革方向探討了縮小征地范圍、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地流轉等與現(xiàn)行征地制度相關的問題。得出主要結論如下： 一是目前北京土地市場總體呈現(xiàn)出價格高、增速快；不同性質的土地表現(xiàn)出不同的規(guī)律；土地出讓收入總量大、溢價率高、隨時間波動大；土地開發(fā)已逼近紅線等特點。北京的土地一級開發(fā)以2009年為界改變了操作方式,目前屬于政府壟斷、土地儲備機構與國企操作的模式。用比較分析的方法,討論了目前國內常見的其他土地開發(fā)典型模式——政府主導的重慶模式、企業(yè)主導的海南模式和一二級開發(fā)聯(lián)動的蘇州模式。 二是從宏觀的角度分析,城市的人口密度、固定資產(chǎn)投資、對土地增值的預期、經(jīng)濟發(fā)展水平、房屋存量等因素是造成城市間土地價格差異的主要原因。供求關系理論可以用來解釋北京市的土地價格高漲的原因,由于新增的土地數(shù)量有限,土地的供給在長期來看幾乎是固定不變的,但是隨著人口的不斷增加、基礎設施逐步完善等因素影響,對土地的需求一直處于旺盛狀態(tài),同時也這與北京高度集中的優(yōu)質公共資源密切相關。從豐臺區(qū)、昌平區(qū)土地一級開發(fā)的實際案例來看,拆遷與征地成本是總成本中占比最大的兩項,國家、市、區(qū)三級政府在土地一級開發(fā)中獲得了大量的土地出讓溢價收益和稅收收入,而這些收益并沒有在失地的村集體和農(nóng)民間重新分配。 三是從微觀的角度分析,通過搜集整理北京市2007-2014年1323宗公開出讓的土地信息,用地理信息學的方法將影響北京市土地出讓價格的微觀因素進行量化,將影響因素分成區(qū)位條件、鄰里特征等市場因素和出讓限制、入市時間等政策因素。通過分別建立住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地這三種類型土地的特征價格模式,可以發(fā)現(xiàn)不同類型的土地遵循不同的價格形成規(guī)律,而且相同的微觀因素對不同類型土地的影響效果存在差異,市場因素對北京市各類土地出讓價格的影響均大于政策因素。 四是土地金融在農(nóng)村集體土地征地與開發(fā)中扮演重要的作用。以銀行為代表的金融機構具有給土地一級開發(fā)項目貸款的強烈驅動力,主要是因為決定銀行績效的決定性因素還是利息差收入,而貸款給土地一級開發(fā)項目可以獲得大額度、長時限、低風險的利息收入。同時通過與各利益主體的博弈,形成資金閉環(huán),提高了銀行自身的內部收益率 最后,本文在總結主要研究成果的基礎上,提出了相應的政策建議。

【關鍵詞】：
【學位授予單位】：中國農(nóng)業(yè)大學
【學位級別】：博士
【學位授予年份】：2015
【分類號】：F321.1
【目錄】：

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