論文摘要 在我國(guó)，房產(chǎn)稅的征收有著悠久的歷史，大部分學(xué)者認(rèn)為起源于唐朝。因此，房產(chǎn)稅不是現(xiàn)代才有的稅種，近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)問題成為人們共同關(guān)注的焦點(diǎn)問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷攀升，于是出臺(tái)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，在很大程度上，提高了住房成本，能有效的對(duì)住房投資進(jìn)行遏制，同時(shí)也抑制了高房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)。穩(wěn)定地方政府財(cái)政收入，有利于促進(jìn)社會(huì)公平。在此情況下，我國(guó)應(yīng)該建立一套全面的關(guān)于征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的法律體系，加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法和房產(chǎn)評(píng)估法的完善，為合理的征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅提供條件。

　　論文關(guān)鍵詞 個(gè)人住房 房產(chǎn)稅 住房成本 住房投資

　　一、我國(guó)房產(chǎn)稅的改革的必要性

　�。ㄒ唬┱魇諅�(gè)人住房房產(chǎn)稅的必要性
　　1.房產(chǎn)稅的制度。我國(guó)的房產(chǎn)稅制度需要改革，相關(guān)的房產(chǎn)稅法律存在著制度不完善的情況，因而出現(xiàn)很多問題，其中在個(gè)人的商品性住房征稅上立法的缺失，成為房產(chǎn)稅制度的缺陷之一，根本原因就是我國(guó)把房產(chǎn)稅看作消費(fèi)稅，而不是財(cái)產(chǎn)稅，按性質(zhì)來看房產(chǎn)稅應(yīng)屬于財(cái)產(chǎn)稅而不是消費(fèi)稅，因此，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅法制度急需要改革，征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，使得課稅的過程包含整個(gè)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，包括房屋的價(jià)值和與之相關(guān)的具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的。
　　2.完善財(cái)產(chǎn)稅法。征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅有利于構(gòu)建我國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅法體系，目前的所得稅法和商品法已經(jīng)到相對(duì)成熟，而財(cái)產(chǎn)稅法處于一個(gè)相對(duì)落后的狀態(tài)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求下已經(jīng)顯得很不適應(yīng)，造成財(cái)產(chǎn)稅法落后的最重要原因就是立法比較滯后，隨著物權(quán)法的頒布實(shí)施，相應(yīng)的為征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅提供了一些條件。
　　3.地方政府的作用。在征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的同時(shí)，能有效的讓地方政府的調(diào)控經(jīng)濟(jì)能力得到體現(xiàn)，稅收是政府財(cái)政來源之一，我國(guó)現(xiàn)在的稅收分配體系下，中央政府占據(jù)很大一部分，地方政府占據(jù)很少的部分。地方政府缺乏一定的稅收權(quán)力，稅種結(jié)構(gòu)不平衡，加之設(shè)置不合理，造成了地方政府收入低，調(diào)控能力弱。征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅應(yīng)該是地方稅，應(yīng)該作為地方的主體稅種來征收，在稅制改革上應(yīng)該合理設(shè)置。
　　4.對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)久良性發(fā)展的需要，國(guó)家推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革，目的就是有效的壓制房?jī)r(jià)的上升。生活中出現(xiàn)，一個(gè)人擁有多套房產(chǎn)，有的人一套房子也沒有的極端差異，房產(chǎn)稅雖不能改變這些巨大的差異，但，作為一種手段來調(diào)控市場(chǎng)，可以達(dá)到政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
　　5.調(diào)整差距。征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅能有效的對(duì)中國(guó)現(xiàn)在的貧富差距進(jìn)行調(diào)整，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，各方面的競(jìng)爭(zhēng)自由，造成收入分配差距大，在多種分配方式并存的情況下，公平分配能保證社會(huì)穩(wěn)定，政府可以采取稅收的手段進(jìn)行調(diào)控，對(duì)房產(chǎn)比較多的人群實(shí)行高的稅率，對(duì)低收入的人群實(shí)行低稅率，這是調(diào)節(jié)貧富差距的有效措施。
　�。ǘ┱魇諅�(gè)人住房房產(chǎn)稅的可行性
　　1.政府的態(tài)度。在國(guó)家政策上，2011年國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議，同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)省（自治區(qū)、直轄市）人民政府從實(shí)際出發(fā)決定。從地方政府的角度來說，征收房產(chǎn)稅能給地方財(cái)政帶來收益，試點(diǎn)的各級(jí)政府也都比較重視，政府的政策透露出要健全完善房產(chǎn)稅的信息。
　　2.法律的保障。2007年我國(guó)的《物權(quán)法》得到實(shí)施，為征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅提供了法律保障，個(gè)人住房房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅要先明確財(cái)產(chǎn)的歸屬權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，進(jìn)入民事領(lǐng)域的財(cái)產(chǎn)，不管是國(guó)家的、集體的或者是個(gè)人的，都同等受到法律的保護(hù)。這樣就很清晰的明確了房產(chǎn)的歸屬問題。這樣不僅對(duì)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了保護(hù)，也使得征收房產(chǎn)稅有法律依據(jù)。
　　3.在一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上。我國(guó)自改革開放以來，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為熱點(diǎn)，我國(guó)人口眾多，對(duì)住房的需求依然很旺盛，尤其是城市快節(jié)奏的發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)繁榮，住房的私有率不斷增加，使征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的穩(wěn)定性得到保障。
　　4.有專業(yè)評(píng)稅人才和技術(shù)。房產(chǎn)稅的評(píng)估工作要求建立在客觀和公正的基礎(chǔ)之上，我國(guó)在這方面有著比較專業(yè)的人才和技術(shù)�，F(xiàn)在從中央到各級(jí)政府，都有相應(yīng)的房產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，相關(guān)的資格證書考試也更專業(yè)化。為我國(guó)開展征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅工作提供了業(yè)務(wù)和技術(shù)支撐。
　　5.借鑒國(guó)外征稅經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于個(gè)人住房房產(chǎn)稅，不同的國(guó)家都根據(jù)自己本國(guó)的實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)施，不斷在總結(jié)和完善，在稅制體系中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)在征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅時(shí)可以適當(dāng)?shù)膮⒖�。在�?duì)我國(guó)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅法體制設(shè)置時(shí)，結(jié)合我國(guó)的發(fā)展情況，吸取各國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收稅制的精華。很大程度上降低了我國(guó)對(duì)稅制改革的成本。

　　二、征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅面臨的問題

　　（一）對(duì)于是否存在重復(fù)征稅的爭(zhēng)議
　　在購(gòu)買商品房時(shí)需要交納一定的土地使用費(fèi)用，因此就有人認(rèn)為，個(gè)人住房房產(chǎn)稅和土地出讓金構(gòu)成重復(fù)征稅，而在購(gòu)買商品房的同時(shí)土地出讓費(fèi)已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)之中，如果在此基礎(chǔ)之上在交納房產(chǎn)稅是一種重復(fù)征稅，很大程度上加重了購(gòu)買者的負(fù)擔(dān)。實(shí)際上，土地出讓金和個(gè)人住房房產(chǎn)稅并不屬于重復(fù)征稅，我國(guó)的土地歸國(guó)家或者集體所有，在公有為前提的情況下，借鑒香港地區(qū)的“批租”制度，屬于取得公有建設(shè)用地用益物權(quán)的費(fèi)用。而個(gè)人住房房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅范疇，在使得財(cái)富公平分配的基礎(chǔ)上，國(guó)家通過稅收對(duì)個(gè)人財(cái)富進(jìn)行再次分配，以此來縮小貧富差距。所以兩者的性質(zhì)不同，不屬于重復(fù)征稅，在我國(guó)，不管是土地出讓金還是個(gè)人住房房產(chǎn)稅，都是國(guó)家為實(shí)行宏觀調(diào)控的目的做出的稅收設(shè)置，這樣才造成了人們對(duì)土地出讓金和個(gè)人住房房產(chǎn)稅性質(zhì)的誤解。同時(shí)，土地出讓金是我國(guó)特有的，除了為政府籌集資金以外，也從另外一方面來體現(xiàn)土地出讓公正的作用，讓商品房建設(shè)用地得到公正性。

　　（二）房產(chǎn)稅與交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)的協(xié)調(diào)
　　在購(gòu)買商品房時(shí)，我們需要繳納的稅費(fèi)有很多種。在進(jìn)行二次交易時(shí)，國(guó)家以很高的交易稅來減少二手房出售的利潤(rùn)，以此來降低人們投資房產(chǎn)的想法，很大程度上達(dá)到一個(gè)降低房?jī)r(jià)的目的，在實(shí)際情況中，重視流轉(zhuǎn)稅制下，個(gè)人住房在持有階段沒有什么負(fù)擔(dān)，卻在交易中有很重的稅收負(fù)擔(dān)，這樣使人們不愿意把房子出售出去，把房子積壓在自己手中，不僅降低了住房的流動(dòng)率，從而使得住房相對(duì)比較缺乏，促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步的提高。不利于社會(huì)穩(wěn)定的發(fā)展。這種情況與稅制的設(shè)置有很大的關(guān)系。針對(duì)我國(guó)目前的現(xiàn)狀，我們應(yīng)該有“高保有，低流轉(zhuǎn)”的稅制，用個(gè)人住房房產(chǎn)稅取代部分的住房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。在這種稅制下，對(duì)囤積住房實(shí)行高稅率的稅收制度，從而引導(dǎo)人們讓房子流動(dòng)起來，增加住房的供給，有利于促進(jìn)房?jī)r(jià)的降低。

　　三、構(gòu)建我國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅具體法律制度

　　（一）確定合理的征收范圍
　　上海和重慶是我國(guó)的兩個(gè)試點(diǎn)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的城市。重慶雖然對(duì)擁有獨(dú)棟商品房進(jìn)行征稅，但這畢竟是少部分，對(duì)增量住房征稅，對(duì)新購(gòu)住房起到一定的控制作用，對(duì)存量住房起不到調(diào)節(jié)作用反而會(huì)阻礙存量住房的流通。為充分發(fā)揮個(gè)人住房房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)功能，征收的范圍應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況合理設(shè)計(jì)，征收范圍應(yīng)該設(shè)定在家庭普通住房之外的房產(chǎn)上。
　�。ǘ┰O(shè)置適當(dāng)?shù)挠?jì)稅依據(jù)
　　目前，重慶和上海都是以房產(chǎn)的交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，以對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。我國(guó)在設(shè)置征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)綜合性的去考慮，比如評(píng)估價(jià)值、房產(chǎn)面積大小等。房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為重要的計(jì)稅依據(jù)，同時(shí)要適當(dāng)?shù)募{入房產(chǎn)面積的大小和房的套數(shù)。如果只用其中一個(gè)作為征稅的依據(jù)，過于片面，因?yàn)榧词乖谕粋�(gè)城市，住房周圍的各方面設(shè)施不同、環(huán)境不同、地理位置不同，導(dǎo)致的房產(chǎn)的價(jià)值差異很大。
　�。ㄈ┒惵实脑O(shè)置
　　在我國(guó)目前試點(diǎn)的兩個(gè)城市重慶和上海征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的稅率都很低，在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的情況下，個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收是為了遏制人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)。現(xiàn)在我國(guó)的住房?jī)r(jià)格還在不斷的呈上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)很大，在這種征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率較低的情況下，根本控制不了人們投資房產(chǎn)的熱度。在這種情況下，我們必須實(shí)行有稅率層次的稅率制度，對(duì)價(jià)值高、面積大、房的套數(shù)多的根據(jù)實(shí)際情況實(shí)行高的稅率。這樣不會(huì)增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也能滿足部分購(gòu)房者較高的居住需求，用稅費(fèi)來打擊以投資為目的的囤積住房人群。
　�。ㄋ模┎粍�(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記管理
　　我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的登記由國(guó)土部門和房產(chǎn)局雙重管理，缺乏統(tǒng)一的管理部門，不同的管理方式導(dǎo)致對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息的登記比較混亂，，不動(dòng)產(chǎn)信息也得不到互通共享，這樣不僅影響了房產(chǎn)稅的相關(guān)合理認(rèn)定工作，同時(shí)不利于對(duì)國(guó)家?guī)头鲰?xiàng)目保障性住房公平、公正、公開分配工作開展。對(duì)此現(xiàn)象我國(guó)正在加快出臺(tái)相關(guān)政策，在黨的十八屆三中全會(huì)以后，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議首次將不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作作為首要內(nèi)容，由國(guó)土資源局負(fù)責(zé)監(jiān)督和管理不動(dòng)產(chǎn)的信息工作。
　　（五）房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估
　　房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是建立在從價(jià)計(jì)征的基礎(chǔ)之上，房產(chǎn)的評(píng)估工作由稅務(wù)部門和相關(guān)單位聯(lián)合完成，也可以以委托的方式由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)來完成。在征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅法時(shí)，對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估工作量是非常大的，這還是一項(xiàng)專業(yè)性非常強(qiáng)的工作，需要專業(yè)的技術(shù)人員。國(guó)家相關(guān)部門難以承擔(dān)如此大的工作量，所以應(yīng)該把技術(shù)工作委托相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)。

　　四、結(jié)語

　　在推行個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收時(shí)，應(yīng)結(jié)合各個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平情況，也涉及到政府管理部門的利益，更關(guān)乎每個(gè)老百姓的利益。因此，制定科學(xué)、合理、健全的法律制度是房產(chǎn)稅改革的大勢(shì)所趨，在制定相關(guān)法律制度時(shí)，我們可以適當(dāng)借鑒其他國(guó)家的房產(chǎn)稅收制度和征收方案，在科學(xué)合理的立法原則下，結(jié)合我國(guó)國(guó)情切實(shí)可行的情況下進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)。

本文編號(hào)：32697