本文關(guān)鍵詞：人口紅利與人口負(fù)債:數(shù)量界定、經(jīng)驗(yàn)觀察與理論思考，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

《華東交通大學(xué)》 2009年

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估收益還原法研究

彭進(jìn)  

【摘要】：隨著美國(guó)次貸危機(jī)演變?yōu)槿蛐越鹑谖C(jī),如何合理地評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值,準(zhǔn)確地衡量房地產(chǎn)價(jià)值的底線,成為世界各國(guó)日益關(guān)注的焦點(diǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展,近年來我國(guó)收益性房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估案例的大量增加,使得收益還原法成為當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中較為常用,非常重要地方法之一。但是目前收益還原法存在一些缺陷,如何對(duì)現(xiàn)行的收益還原法進(jìn)行改進(jìn),使之評(píng)估結(jié)果更加準(zhǔn)確客觀,更能從長(zhǎng)期價(jià)值趨勢(shì)上反應(yīng)房地產(chǎn)的價(jià)值,指導(dǎo)人們的投資購買決策,是當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估需要解決的重要課題。 本文首先闡述了房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本內(nèi)涵,介紹了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估研究的基本情況,詳細(xì)論述了三種主要房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法市場(chǎng)比較法、成本法、收益還原法各自的理論基礎(chǔ)和適用范圍,并將收益還原法與其他二種評(píng)估方法進(jìn)行比較分析,在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)介紹了收益還原法的適用性、局限性及其關(guān)鍵因素純收益、資本化率的確定,對(duì)每個(gè)關(guān)鍵因素的含義、影響因素作了分析。其次,對(duì)現(xiàn)行收益還原法進(jìn)行了幾點(diǎn)改進(jìn),引入聚類分析提取資本化率,選取每平方米年租金、房地產(chǎn)裝修情況、所處樓層三個(gè)指標(biāo)對(duì)具有相互可比性的房地產(chǎn)交易案例進(jìn)行聚類分析,形成房地產(chǎn)組團(tuán),從而顯示了可比實(shí)例可能存在的范圍,解決了市場(chǎng)提取法可比實(shí)例選取難的問題,提高了選取可比實(shí)例的準(zhǔn)確性和客觀性。并嘗試將資本資產(chǎn)定價(jià)模型引入到收益還原法中,建立了基于資本資產(chǎn)定價(jià)模型的收益還原法,對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、波動(dòng)性因素進(jìn)行定量分析,以期從長(zhǎng)期價(jià)值趨勢(shì)上準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)的價(jià)值,指導(dǎo)人們的投資購買決策。 最后,運(yùn)用改進(jìn)后的收益還原法對(duì)南昌市房地產(chǎn)評(píng)估案例進(jìn)行了實(shí)例分析,對(duì)南昌市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新大道的15個(gè)房地產(chǎn)交易實(shí)例進(jìn)行聚類分析,得出4個(gè)房地產(chǎn)組團(tuán),解決了南昌萬科四季花城三樓評(píng)估案例的可比實(shí)例求取問題。得出了南昌萬科四季花城三樓的評(píng)估案例的市場(chǎng)價(jià)值和內(nèi)在價(jià)值,由于其內(nèi)在價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值,所以該評(píng)估案例目前不值得投資。

【關(guān)鍵詞】：
【學(xué)位授予單位】：華東交通大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2009
【分類號(hào)】：F293.33
【目錄】：

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