本文關(guān)鍵詞：美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮、風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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和風(fēng)險(xiǎn)暴露，控制個(gè)人信貸的比重和結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，減少業(yè)務(wù)人員和借款者間的共謀而帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn)。

第三、加強(qiáng)資產(chǎn)證券化的推進(jìn)。雖然此次次貸危機(jī)與金融產(chǎn)品過(guò)度使用有關(guān)，但是抵押證券化產(chǎn)品本身是中性的。這次次貸危機(jī)促進(jìn)了對(duì)其的風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，為其更好的服務(wù)經(jīng)濟(jì)提供了條件。我國(guó)房地產(chǎn)與銀行緊密聯(lián)系，威脅我國(guó)金融體系的安全，加劇經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)和降低了政策的效果。因此，我們要切斷房地產(chǎn)和銀行的聯(lián)系，就應(yīng)該加大金融市場(chǎng)發(fā)展，培養(yǎng)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)證券化由一組住房抵押貸款組成的資產(chǎn)池，其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)單個(gè)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小，其現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，適宜投資者購(gòu)買。資產(chǎn)證券化為商業(yè)銀行提供了流動(dòng)性，將資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為現(xiàn)金，加快資金周轉(zhuǎn)和資源配置速度。另外，這將有利于轉(zhuǎn)換商業(yè)銀行的盈利模式。在發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，，商業(yè)銀行大部分利潤(rùn)來(lái)源于表外業(yè)務(wù)，中間業(yè)務(wù)占總收入的40%-50%。這也是我國(guó)商業(yè)銀行的發(fā)展趨勢(shì)。

第四、加強(qiáng)金融監(jiān)管和房地產(chǎn)預(yù)警機(jī)制。此次次貸危機(jī)顯示金融監(jiān)管滯后性。各金融機(jī)構(gòu)在利益面前具有忽略或者低估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)，特別是在風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)配的條件下，整個(gè)金融系統(tǒng)處于較大的風(fēng)險(xiǎn)中，監(jiān)管部門應(yīng)該對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提醒并引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)的投資。在美國(guó)，金融衍生工具是放大風(fēng)險(xiǎn)和損失的雙刃劍，2006年前的華爾街繁榮與2007年華爾街的慘痛顯示衍生工具的雙面性，表明市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于穩(wěn)定金融市場(chǎng)的重要性不可或缺。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者沒(méi)能在房?jī)r(jià)過(guò)度上漲的時(shí)候予以風(fēng)險(xiǎn)提示，使得次級(jí)貸款者不斷涌入該市場(chǎng)，加劇該市場(chǎng)的投機(jī)行為。我國(guó)金融監(jiān)管者和房地產(chǎn)負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)要提高自身的業(yè)務(wù)水平，提高對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力。

參考文獻(xiàn)：

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慮到我國(guó)獨(dú)特的土地制度，土地轉(zhuǎn)讓金構(gòu)成了我國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源。房?jī)r(jià)越高，土地轉(zhuǎn)讓金越多，政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的能力越強(qiáng)，反之亦然。雖然我國(guó)制定的土地政策和金融政策的權(quán)利歸屬于中央，但是地方政府執(zhí)行該政策的積極性不高，降低政策的效果。

四、次級(jí)貸款危機(jī)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的啟示

從美國(guó)次級(jí)貸款中，我們不難發(fā)現(xiàn)控制房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)債券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。從控制房地產(chǎn)貸款者角度看，此次次貸危機(jī)直接來(lái)源于次級(jí)貸款者的違約風(fēng)險(xiǎn)。如果房貸市場(chǎng)都是優(yōu)級(jí)貸款者，能夠抵抗住房地產(chǎn)價(jià)格下降和利率上升的損失，無(wú)論經(jīng)過(guò)多少衍生工具的放大風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)金融體系必然健康運(yùn)行。我們要在源頭降低這種可能不良貸款的數(shù)量。從房地產(chǎn)債券市場(chǎng)角度來(lái)看，此次次貸危機(jī)主要由于市場(chǎng)的信息不對(duì)稱和衍生工具過(guò)度使用。這對(duì)我國(guó)資產(chǎn)證券化道路具有借鑒意義，了解金融創(chuàng)新產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們應(yīng)從此次美國(guó)次貸危機(jī)中獲得如下經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和啟示。

第一、大力發(fā)展租房市場(chǎng)和加快廉租房建設(shè)。次貸危機(jī)表明，低收入人群天生抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，讓這部分人擁有住房不切實(shí)際。特別是我國(guó)有13億人口，4億多城市人口，不太可能讓每個(gè)家庭擁有住房。我們要轉(zhuǎn)變思想，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是讓每個(gè)人都有房，而是實(shí)現(xiàn)每個(gè)人有房可住。因此，要解決這部分人的住房問(wèn)題，應(yīng)該多渠道發(fā)展其他住房市場(chǎng)，如廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房具有社會(huì)福利性質(zhì)，政府應(yīng)該承擔(dān)其建設(shè)重任。首先各級(jí)政府要在思想上重視該項(xiàng)工程，要將廉租房建設(shè)成果作為政府業(yè)績(jī)的考核標(biāo)準(zhǔn)。其次，積極鼓勵(lì)地方政府多渠道和多方式籌集資金，創(chuàng)新性將社會(huì)資金引入工程建設(shè)中。最后，廉租房分配中要完全貫徹公平、公開(kāi)、公正的作風(fēng)，嚴(yán)厲打擊違規(guī)作弊行為。

第二、建立信用審核制度，杜絕隨意放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的信用識(shí)別機(jī)制的不健全，貸款者和借款人之間的信息不對(duì)稱，導(dǎo)致信貸市場(chǎng)的逆向選擇，因此迫不及待的需要建立信用識(shí)別機(jī)制。當(dāng)務(wù)之急，我國(guó)應(yīng)該建立個(gè)人信用電子檔案，為各個(gè)金融機(jī)構(gòu)和司法部門間共享。針對(duì)住房貸款而言，該檔案最好可以查閱以家庭為單位的信息，這有利于打擊房地產(chǎn)的投機(jī)。其次，各個(gè)銀行應(yīng)該制訂相應(yīng)的信用標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)部控制制度，確定個(gè)人住房信貸管理戰(zhàn)略

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粵港澳市場(chǎng)與價(jià)格 2009年第1期

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