在城市化的過(guò)程中,隨著人口向城市的聚集,許多城市都曾出現(xiàn)過(guò)不同程度的房地產(chǎn)價(jià)格上漲,房?jī)r(jià)上漲是否一定會(huì)形成泡沫,從而威脅國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行、影響公共福利?房地產(chǎn)的泡沫的理論界定和效應(yīng)分析是理論問(wèn)題；房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度和預(yù)警是針對(duì)現(xiàn)實(shí)提出的實(shí)證問(wèn)題。研究房地產(chǎn)泡沫在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中具有重大理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離了市場(chǎng)基礎(chǔ)持續(xù)上漲而形成的虛擬部分。該定義有兩層含義,一個(gè)是指資產(chǎn)價(jià)格脫離了市場(chǎng)基礎(chǔ),并保持持續(xù)上漲的過(guò)程和狀態(tài)；第二個(gè)是市場(chǎng)房?jī)r(jià)高于由市場(chǎng)基礎(chǔ)所決定的合理部分,便可以稱為泡沫。房地產(chǎn)的建筑部分屬勞動(dòng)產(chǎn)品范疇,其價(jià)格是由利潤(rùn)、成本和稅金決定,建筑物的價(jià)格一般相對(duì)比較穩(wěn)定,也容易辨別。而通常所說(shuō)的房地產(chǎn)泡沫,實(shí)際上是土地的價(jià)格泡沫,或者說(shuō)是地價(jià)泡沫。因?yàn)橥恋厥窍∪钡馁Y源,再生性較差,按照馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,土地是沒(méi)有價(jià)值的,土地的價(jià)格由地租決定,即地租的資本化。房地產(chǎn)由房產(chǎn)和地產(chǎn)組成,兩者在物理形態(tài)上不可分離,因此,土地價(jià)格虛高是形成房地產(chǎn)泡沫的根源,土地的稀缺性決定了房地產(chǎn)的可投機(jī)性。在對(duì)房地產(chǎn)泡沫以上基本認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)之上,本文借鑒實(shí)驗(yàn)... 

【文章來(lái)源】：南京大學(xué)江蘇省 211工程院校 985工程院校 教育部直屬院校

【文章頁(yè)數(shù)】：205 頁(yè)

【學(xué)位級(jí)別】：博士

【部分圖文】：

005年連云港市收入累進(jìn)百分比——住房機(jī)會(huì)指數(shù)分布圖

南京大學(xué)博士論文 第4章房地產(chǎn)泡的沫測(cè)度蘇州市城鎮(zhèn)居民的住房機(jī)會(huì)均等指數(shù)(考慮已有住房)值如表4-30所示。表4-30 2005年蘇州市城鎮(zhèn)居民的住房機(jī)會(huì)均等指數(shù)計(jì)算表收入累進(jìn)百分比（1) 10% 20% 40% 60% 80% 90% 100%住房機(jī)會(huì)指數(shù)（2) 4.65% 5.49% 14.81% 25.91% 65.22% 80.61% 97.21%住房機(jī)會(huì)均等指數(shù)（2) / (1) 0.46 0.27 0.37 0,43 0.82 0.90 0.97調(diào)整前住房機(jī)會(huì)均等指數(shù) 0.07 0.04 0. 11 0.08 0.22 0.39 0.93改善幅度 0.39 0.23 0.26 0.35 0.6 0.51 0.04

求量和居民支付能力的承受范圍。分年份考查住宅實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的增幅，見(jiàn)圖4一7:25 20 15 _ —■10 一0 — 1999 2000 2001 2002 2003 2004實(shí)際住宅價(jià)格增幅 理論住宅價(jià)格增幅 I圖4_7住宅實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格增幅對(duì)比圖從圖4一7可以發(fā)現(xiàn)，理論價(jià)格每年的增幅基本上是略大于實(shí)際價(jià)格（2004年除外，可能是由于2003年受“非典”影響，2003年部分需求推遲到了2004才實(shí)現(xiàn)；需求的集中釋放推動(dòng)了住宅價(jià)格的上漲)。故在考慮住宅市場(chǎng)供求量和購(gòu)房者支付能力的情況下，江蘇省住宅價(jià)格在絕大部分年份里的增幅都在合理范圍之內(nèi)。其后，固定住宅價(jià)格，調(diào)低住宅市場(chǎng)供求量和人均可支配收入，使它們與當(dāng)前的住宅價(jià)格相匹配。各年住宅市場(chǎng)供求量和人均可支配收入調(diào)整量如下表所示： 表4 一 33 輸入指標(biāo)調(diào)整量 人均可支配收入 I 住宅竣工面積 住宅銷售面積 0 0 0 ^ 0 238. 3022 64. 8765 2^ 0 111. 8963 226. 4674 ^ 0 120.4341 272. 745 ^ 0 263.2714 475.60172003 0 355. 7939 553.5205 2004 0 653. 8596 710.0902從表4_33可以發(fā)現(xiàn)，除1998年因DEA有效，其輸入指標(biāo)不需要修正外，其余年份均需要90

【參考文獻(xiàn)】：
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本文編號(hào)：3254710