2020年全球新冠疫情大爆發(fā)后,中國率先抑制疫情擴(kuò)散并著力恢復(fù)和刺激經(jīng)濟(jì)。4月中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》。首先對美國1960年以來多次公共事件時(shí)期對REITs發(fā)展影響以及此次全球新冠疫情前后美國各種類型REITs的基本表現(xiàn)進(jìn)行分析;然后結(jié)合中國現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行系統(tǒng)性討論。認(rèn)為在中國房地產(chǎn)高速發(fā)展后期,REITs的一個(gè)重要功能是可以促使資金從房地產(chǎn)供給過剩和機(jī)會較少的地區(qū)高效流轉(zhuǎn)至不動產(chǎn)投資機(jī)會充足的地區(qū)。在此基礎(chǔ)上,提出如何借鑒美國REITs發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、促進(jìn)中國不動產(chǎn)投資信托健康發(fā)展的政策建議。 

【文章來源】：中國房地產(chǎn). 2020年24期

【文章頁數(shù)】：8 頁

【部分圖文】：

S&P標(biāo)普指數(shù)與公共事件的相關(guān)性

從稅收政策層面來看,我國稅法目前沒有專門針對REITs的規(guī)定。比如,在購置/處置物業(yè)階段,現(xiàn)有稅法規(guī)定賣方需承擔(dān)印花稅、土地增值稅、增值稅和所得稅,稅費(fèi)負(fù)擔(dān)壓力較大。特別是土地增值稅沒有遞延可抵扣機(jī)制,并且稅率較高。相比而言,美國不征收土地增值稅和增值稅,僅一次性征收企業(yè)所得稅,稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較輕。建議疫情恢復(fù)方案中對REITs的相關(guān)稅費(fèi)問題進(jìn)行逐步探討,從完善稅制環(huán)境的角度出發(fā)快速推進(jìn)中國REITs的健康發(fā)展。5.2 基礎(chǔ)設(shè)施以外領(lǐng)域的發(fā)展新思路

我們經(jīng)�？吹絉EITs被翻譯成兩種不同的版本:“房地產(chǎn)投資信托”和“不動產(chǎn)投資信托”,下面先讓我們來討論一下“房地產(chǎn)”和“不動產(chǎn)”的區(qū)別。在中國,房地產(chǎn)泛指住宅出售型物業(yè),注重成本,周轉(zhuǎn),銷售等方面多一些,通過高杠桿、高周轉(zhuǎn)快速回收資金,實(shí)現(xiàn)利潤最大化。而不動產(chǎn)泛指商業(yè)權(quán)益型物業(yè),注重設(shè)計(jì),運(yùn)營,金融等方面多一些,靠租金收益為主,長期持有后才能有財(cái)務(wù)上的資本利得收益。前文對REITs的用詞都是采用“房地產(chǎn)投資信托”,是因?yàn)槊绹鲜兰o(jì)60年代和中國上世紀(jì)90年代一樣都在大力發(fā)展住宅房地產(chǎn),兩國的一級間接融資方式大體相同,但在二級直接融資中,美國以住宅抵押貸款創(chuàng)新了抵押支持債券MBS (Mortgage-backed security)、抵押型REITs等衍生產(chǎn)品,美國1970年只有0.79%的住房抵押貸款來源于二級市場,而1994年有70%的住房抵押貸款證券化。雖然抵押貸款證券化極大地解決了住房抵押貸款一級市場流動性不足的問題,但上世紀(jì)80年代末美國出現(xiàn)儲蓄信用社危機(jī),大量抵押支持債券MBS、抵押類REITs因壞賬嚴(yán)重而破產(chǎn),使整個(gè)REITs行業(yè)萎靡不振。同時(shí),2008年金融危機(jī)的爆發(fā)使得房地產(chǎn)價(jià)格再次經(jīng)歷了從暴漲到崩盤的輪回。最終,權(quán)益型REITs取代抵押型REITs成為美國繼債券、股票之后的第三大投資品種。基于此次全球新冠疫情我們可以將中國REITs劃分為前后兩個(gè)時(shí)期,疫情以前是中國特色房地產(chǎn)類REITs時(shí)代,主要采取“專項(xiàng)計(jì)劃+私募基金”模式,此次《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》的推出,標(biāo)志著中國公募權(quán)益型不動產(chǎn)投資信托REITs時(shí)代的到來。

【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
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[5]制約我國公募REITs的五大因素和破解路徑[J]. 肖鋼.  清華金融評論. 2019(02)

碩士論文
[1]美國住房金融市場歷史演變及其借鑒[D]. 許志鵬.浙江大學(xué) 2011



本文編號：2954785